Okres zwrotu: dlaczego niska pozycja Dubaju w rankingu to dobra wiadomość
Międzynarodowe zestawienia mierzą, ile lat czynszu potrzeba, by spłacić cenę mieszkania. Dubaj regularnie ląduje na dole — i jest to właściwe miejsce.
Istnieją międzynarodowe rankingi mierzące prostą rzecz: ile lat dochodu z najmu potrzeba, by zwróciła się cena mieszkania. Dubaj regularnie trafia na dno takich zestawień — i jest to dobra wiadomość, choć tak nie wygląda.
Jak to się liczy
Wzór jest elementarny: cena podzielona przez roczny dochód z najmu, a wynik to liczba lat do zwrotu. Im więcej lat, tym gorzej dla inwestora.
Przeliczenie lat na znane procenty jest równie proste — 100 podzielone przez okres zwrotu:
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
- 16 lat = 6,25 % rocznie
- 20 lat = 5 %
- 33 lata, typowe dla drogich stolic Europy, = około 3 %
Na szczycie takiego rankingu są miasta o najdłuższym okresie zwrotu, czyli najniższej rentowności z najmu. Dubaj jest na dole właśnie dlatego, że mieszkanie zwraca się tu szybciej.
Dlaczego w Dubaju jest krócej
To splot dwóch rzeczy: cen umiarkowanych jak na światowe standardy dla miasta tej rangi oraz silnego popytu na wynajem przy niedoborze mieszkań. Do tego brak podatków od dochodu i od posiadania, które w innych jurysdykcjach obniżają rentowność, zanim cokolwiek innego zostanie odliczone.
Czego ta miara nie uwzględnia
- Kosztów. Opłat serwisowych (service charge), zarządzania, przestojów i remontów. Liczyć należy od dochodu netto, inaczej okres zwrotu będzie o kilka lat dłuższy od podanego.
- Wzrostu wartości kapitału. Ranking mierzy wyłącznie przepływ gotówki i pomija aprecjację — która na rosnącym rynku bywa większą częścią zysku.
- Płynności. Szybki zwrot na rynku niepłynnym to wątpliwa zaleta: możliwość wyjścia z inwestycji liczy się bardziej niż zwrot na papierze.