Periodo di recupero: perché il basso posizionamento di Dubai è una buona notizia

Esistono classifiche internazionali che misurano una cosa semplice: quanti anni di reddito da affitto servono per ripagare il prezzo di un appartamento. Dubai finisce regolarmente in fondo a queste tabelle — ed è una buona notizia, per quanto possa sembrare strano.

Come si calcola

La formula è elementare: prezzo diviso reddito annuo da affitto, e il risultato è il numero di anni per il recupero. Più anni ci sono, peggio è per l'investitore.

Convertire gli anni nelle percentuali consuete è altrettanto semplice: 100 diviso il periodo di recupero.

• 16 anni = 6,25% annuo
• 20 anni = 5%
• 33 anni, tipici delle costose capitali europee, = circa 3%

Le città in cima a una simile classifica sono quelle con il recupero più lungo, cioè con il rendimento da affitto più basso. Dubai è in fondo proprio perché qui un appartamento si ripaga più in fretta.

Perché a Dubai è più breve

Per la combinazione di due fattori: prezzi moderati, per gli standard mondiali, per una città di questo livello, e una forte domanda di affitto a fronte di una carenza di alloggi. A cui si aggiunge l'assenza di imposte sul reddito e sulla proprietà, che altrove tagliano il rendimento prima ancora di detrarre qualsiasi altra cosa.

Che cosa l'indicatore ignora

• I costi. Service charge, gestione, sfitti e riparazioni. Calcolate sul reddito netto, altrimenti il recupero sarà di diversi anni più lungo di quanto dichiarato.
• La crescita del capitale. La classifica misura solo il flusso di cassa e ignora l'apprezzamento — che in un mercato in crescita è spesso la parte maggiore del rendimento.
• La liquidità. Un recupero rapido in un mercato illiquido è un vantaggio dubbio: poter uscire conta più del ripagarsi sulla carta.