Délai de retour sur investissement : pourquoi le mauvais classement de Dubaï est une bonne nouvelle

Il existe des classements internationaux qui mesurent une chose simple : combien d'années de revenus locatifs il faut pour rembourser le prix d'un appartement. Dubaï se retrouve régulièrement en bas de ces tableaux, et c'est une bonne nouvelle, quelle que soit l'apparence.

Comment on le calcule

La formule est élémentaire : le prix divisé par le revenu locatif annuel donne le nombre d'années nécessaires au remboursement. Plus il y a d'années, moins c'est bon pour l'investisseur.

Convertir les années en pourcentages familiers est tout aussi simple : 100 divisé par le délai de retour.

• 16 ans = 6,25 % par an
• 20 ans = 5 %
• 33 ans, typique des capitales européennes chères, = environ 3 %

Les villes en tête d'un tel classement sont celles dont le délai de retour est le plus long, c'est-à-dire dont le rendement locatif est le plus faible. Dubaï est au sous-sol précisément parce qu'un appartement s'y rembourse plus vite.

Pourquoi c'est plus court à Dubaï

Deux facteurs se combinent : des prix modérés au regard des standards mondiaux pour une ville de ce niveau, et une forte demande locative face à une pénurie de logements. À cela s'ajoute l'absence d'impôts sur le revenu et sur la propriété, qui ailleurs rognent le rendement avant même que le moindre coût soit déduit.

Ce que cet indicateur ignore

• Les coûts. Charges de copropriété, gestion, vacances locatives et réparations. Calculez sur le revenu net, sinon le délai de retour sera de plusieurs années plus long que celui annoncé.
• La plus-value. Le classement ne mesure que la trésorerie et ignore l'appréciation du capital, qui sur un marché en hausse représente souvent la plus grande part du rendement.
• La liquidité. Un remboursement rapide sur un marché peu liquide est un avantage douteux : pouvoir sortir compte davantage que rembourser sur le papier.