Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.
Существуют международные рейтинги, которые считают простую вещь: за сколько лет арендный доход окупает стоимость квартиры. Дубай в таких таблицах регулярно оказывается в самом низу — и это хорошая новость, хотя выглядит наоборот.
Как это считается
Формула элементарная: стоимость объекта делится на годовой арендный доход, результат — число лет до окупаемости. Чем больше лет, тем хуже для инвестора.
Перевести годы в привычные проценты тоже просто: 100 разделить на срок окупаемости.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
- 16 лет окупаемости = 6,25% годовых.
- 20 лет = 5%.
- 33 года — типичная величина для дорогих европейских столиц = около 3%.
Города-лидеры такого рейтинга — это города с самым долгим сроком окупаемости, то есть с самой низкой арендной доходностью. Дубай в «подвале» именно потому, что здесь квартира окупается быстрее.
Почему в Дубае короче
Сочетание двух вещей: цены, которые по мировым меркам для города такого уровня умеренные, и высокий арендный спрос при дефиците жилья. Плюс отсутствие налога на доход и на владение — в других юрисдикциях они срезают доходность до вычета вообще всего остального.
Чего этот показатель не учитывает
- Расходы. Сервисный сбор, управление, простой между арендаторами и ремонт. Считать надо по чистому доходу, иначе срок окажется длиннее заявленного на несколько лет.
- Рост стоимости. Рейтинг измеряет только денежный поток и игнорирует капитализацию — а на растущем рынке она бывает важнее аренды.
- Ликвидность. Быстрая окупаемость на неликвидном рынке — сомнительное преимущество: выйти из актива важнее, чем окупить его на бумаге.
По методике расчёта срока окупаемости, применяемой в международных рейтингах доступности жилья.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
ROI и ROE в недвижимости Дубая: почему это разные цифры и какая из них важнее
ROI считается от полной стоимости объекта, ROE — от реально вложенных денег. На рынке с рассрочкой после передачи ключей разница между ними двукратная. Разбираем на числах, где здесь настоящая выгода и где ловушка.
Краткосрочная или долгосрочная аренда в Дубае: что выбрать владельцу квартиры
Посуточная сдача даёт более высокую валовую доходность и требует управления, лицензии и постоянных расходов. Годовой контракт — предсказуемый поток при меньшей цифре. Разбираем, чем эти две модели отличаются на самом деле.
Дубай — первый в мире по росту арендных ставок: что показал индекс UBS
По UBS Global Real Estate Bubble Index Дубай возглавил мировой список по росту реальных арендных ставок, а годовое изменение реальных цен на жильё — 17%. Мадрид и Цюрих отстают вдвое, Нью-Йорк, Париж и Сингапур ушли в минус. Что за этим стоит и что с этим делать инвестору.
Аренда квартиры в Дубае: ставки, депозит, Ejari и что из этого достаётся собственнику
Что платит арендатор при въезде, как считается допустимое повышение аренды, зачем нужен Ejari — и главное, сколько из арендного потока реально доходит до владельца после service charge, DEWA, комиссии агента и простоя. Обе стороны сделки в одной статье.
Гарантированная доходность 7% и ипотечное плечо: откуда берутся 12% и где подвох
Разбираем на цифрах, как гарантированная застройщиком аренда в 7% превращается в 12% годовых на вложенный капитал за счёт кредита — и какие пять условий договора нужно проверить, прежде чем принимать такой расчёт всерьёз.
4,4 человека на одну квартиру: почему в Дубае жильё не может не расти
На 3,84 млн жителей Дубая приходится около 866 тысяч жилых объектов — 4,4 человека на юнит. В Евросоюзе показатель 2,3, в Германии 1,9, в Петербурге 2,5. Разбираем, что этот коэффициент говорит о спросе и где у него границы.