ROI und ROE bei Immobilien in Dubai: zwei verschiedene Kennzahlen – und welche zählt
Zwei Abkürzungen, die in Präsentationen so behandelt werden, als wären sie dasselbe. Das sind sie nicht – und in Dubai beträgt der Unterschied fast das Doppelte, wegen der Zahlungspläne nach der Übergabe.
Zwei Abkürzungen, die Präsentationen oft als dasselbe auftischen. Sie bedeuten Verschiedenes, und im Dubaier Markt beträgt der Unterschied fast das Doppelte.
ROI – die Rendite auf das Objekt
Der Return on Investment wird vom vollen Wert der Immobilie aus berechnet: Jahreseinnahmen geteilt durch den Preis. Er ist eine Eigenschaft des Objekts selbst, und Wohnungen lassen sich anhand dieser Kennzahl sinnvoll vergleichen.
ROE – die Rendite auf Ihr Geld
Der Return on Equity wird von dem Betrag aus berechnet, den Sie tatsächlich eingesetzt haben. Hier beginnt die Dubaier Besonderheit: Wegen der Zahlungspläne nach der Übergabe können die Mieteinnahmen beginnen, bevor der gesamte Preis bezahlt ist.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Ein Beispiel in runden Zahlen. Die Wohnung kostet 90. Bis zur Übergabe haben Sie 60 gezahlt – der Rest wird in Raten über die nächsten zwei bis drei Jahre beglichen. Im ersten Jahr hat die Miete 10 eingebracht.
- ROI: 10 ÷ 90 = 11,1 %
- ROE: 10 ÷ 60 = 16,7 %
Der Unterschied liegt im Nenner. Es ist dasselbe Objekt; die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist höher, weil ein Teil des Preises noch nicht bezahlt ist.
Wo die Falle liegt
Der ROE sieht besser aus, und genau deshalb bevorzugen ihn Präsentationen. Drei Dinge zeigt er nicht:
- Die Verpflichtung ist nicht verschwunden. Die verbleibenden 30 müssen gezahlt werden, und zwar aus denselben Mieteinnahmen. In drei Jahren nähert sich der ROE dem ROI an.
- Leerstandsrisiko. Lässt sich die Wohnung nicht vermieten, werden die Raten trotzdem fällig – und da weniger Eigenkapital im Objekt steckt, gibt es weniger Puffer.
- Kosten sind nicht enthalten. Service Charge, Verwaltung, Leerstand zwischen Mietern und Mietsteuer, wo es sie gibt, werden vor der Berechnung beider Werte abgezogen – und in Präsentationen meist nicht.
Wie man sie einsetzt
Den ROI, um Objekte miteinander zu vergleichen. Den ROE, um das eigene Finanzierungsszenario zu bewerten. Und beide auf Basis des Nettoeinkommens nach allen Kosten, sonst sind sie bloße Dekoration.