ROI и ROE в недвижимости Дубая: почему это разные цифры и какая из них важнее
ROI считается от полной стоимости объекта, ROE — от реально вложенных денег. На рынке с рассрочкой после передачи ключей разница между ними двукратная. Разбираем на числах, где здесь настоящая выгода и где ловушка.
Две аббревиатуры, которые в презентациях часто подают как одно и то же, а означают они разное — и разница на рынке Дубая доходит до двух раз.
ROI — доходность объекта
Return on Investment считается от полной стоимости недвижимости: годовой доход делим на цену объекта. Это характеристика самого актива, и сравнивать по ней квартиры между собой корректно.
ROE — доходность ваших денег
Return on Equity считается от фактически вложенных средств. И вот тут начинается специфика Дубая: благодаря рассрочке после передачи ключей арендный доход можно начать получать, не выплатив всю стоимость квартиры.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Пример на условных числах. Квартира стоит 90 единиц. К моменту передачи ключей вы внесли 60 — остальное платите в рассрочку следующие два-три года. За первый год аренда принесла 10.
- ROI: 10 ÷ 90 = 11,1%.
- ROE: 10 ÷ 60 = 16,7%.
Разница — в знаменателе. Актив один и тот же, а доходность вложенного капитала выше, потому что часть стоимости ещё не оплачена.
Где в этом ловушка
ROE выглядит красивее, и именно поэтому его любят в презентациях. Три вещи, которые он не показывает:
- Обязательство никуда не делось. Оставшиеся 30 единиц придётся заплатить, и платить их вы будете из того же арендного дохода. Через три года ROE сойдётся с ROI.
- Риск при простое. Если квартира не сдаётся, платить по рассрочке всё равно нужно — а собственного капитала в объекте меньше, то есть подушки меньше.
- Расходы не учтены. Сервисный сбор, комиссия управляющего, простой между арендаторами и налог на аренду, где он есть, вычитаются до расчёта обеих цифр — но в презентациях часто не вычитаются.
Как пользоваться
ROI — для сравнения объектов между собой. ROE — для оценки собственного сценария финансирования. И обе цифры считаются по чистому доходу после всех расходов, иначе они просто красивые.
По практике расчёта доходности на рынке недвижимости Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Краткосрочная или долгосрочная аренда в Дубае: что выбрать владельцу квартиры
Посуточная сдача даёт более высокую валовую доходность и требует управления, лицензии и постоянных расходов. Годовой контракт — предсказуемый поток при меньшей цифре. Разбираем, чем эти две модели отличаются на самом деле.
Аренда квартиры в Дубае: ставки, депозит, Ejari и что из этого достаётся собственнику
Что платит арендатор при въезде, как считается допустимое повышение аренды, зачем нужен Ejari — и главное, сколько из арендного потока реально доходит до владельца после service charge, DEWA, комиссии агента и простоя. Обе стороны сделки в одной статье.
Гарантированная доходность 7% и ипотечное плечо: откуда берутся 12% и где подвох
Разбираем на цифрах, как гарантированная застройщиком аренда в 7% превращается в 12% годовых на вложенный капитал за счёт кредита — и какие пять условий договора нужно проверить, прежде чем принимать такой расчёт всерьёз.
Ипотека под вторичный офф-план в Дубае: как выйти из рассрочки, которую стало тяжело платить
Банки Дубая начали финансировать покупку строящихся объектов на вторичном рынке. Условия: готовность дома не менее 50%, ограниченный список застройщиков и легализованный статус заёмщика в ОАЭ. Для владельца это способ не выходить из сделки.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Equity release в Дубае: как взять деньги под залог уже купленной квартиры
Инструмент позволяет получить финансирование под залог имеющейся недвижимости и направить его в новую покупку. Разбираем механику, типичную ошибку новичков и то, как считать риск, чтобы плечо не сработало против вас.