ROI et ROE dans l'immobilier à Dubaï : deux chiffres différents, et lequel compte

Deux sigles que les présentations servent souvent comme s'ils désignaient la même chose. Ils signifient des choses différentes, et sur le marché de Dubaï l'écart atteint presque un facteur deux.

ROI : le rendement de l'actif

Le retour sur investissement (ROI) se calcule sur la valeur totale du bien : le revenu annuel divisé par le prix. C'est une caractéristique de l'actif lui-même, et comparer des appartements à partir de cet indicateur est légitime.

ROE : le rendement de votre argent

Le rendement des fonds propres (ROE) se calcule sur ce que vous avez réellement investi. C'est ici que commence la spécificité de Dubaï : en raison des plans de paiement après livraison (post-handover), les loyers peuvent commencer à rentrer avant que le prix soit entièrement payé.

Un exemple en chiffres ronds. L'appartement coûte 90. À la livraison, vous avez payé 60 ; le reste se règle par échéances sur les deux à trois années suivantes. La première année, le loyer a rapporté 10.

• ROI : 10 ÷ 90 = 11,1 %
• ROE : 10 ÷ 60 = 16,7 %

La différence tient au dénominateur. C'est le même actif ; le rendement du capital engagé est plus élevé parce qu'une partie du prix n'a pas encore été payée.

Où se situe le piège

Le ROE paraît meilleur, et c'est précisément pourquoi les présentations le préfèrent. Trois choses qu'il ne montre pas :

• L'obligation n'a pas disparu. Les 30 restants doivent être payés, et ils le seront avec ces mêmes loyers. Au bout de trois ans, le ROE converge vers le ROI.
• Le risque de vacance. Si l'appartement ne se loue pas, les échéances tombent quand même, et comme il y a moins de vos fonds propres dans l'actif, le coussin est plus mince.
• Les coûts ne sont pas inclus. Charges de copropriété, gestion, vacances entre deux locataires et impôt sur les loyers là où il existe se déduisent avant le calcul de l'un comme de l'autre, et dans les présentations ils sont généralement absents.

Comment les utiliser

Le ROI pour comparer les biens entre eux. Le ROE pour évaluer votre propre schéma de financement. Et les deux calculés sur le revenu net après tous les coûts, faute de quoi ce n'est que de la décoration.