ROI e ROE nel mercato immobiliare di Dubai: due numeri diversi, e quale conta

Due acronimi che le presentazioni servono spesso come se fossero la stessa cosa. Significano cose diverse e, sul mercato di Dubai, la differenza arriva a quasi il doppio.

ROI — il rendimento dell'asset

Il return on investment si calcola sul valore pieno dell'immobile: reddito annuo diviso prezzo. È una caratteristica dell'asset stesso, e confrontare gli appartamenti in base a esso è corretto.

ROE — il rendimento del vostro denaro

Il return on equity si calcola su quanto avete effettivamente investito. Qui inizia la specificità di Dubai: grazie ai piani di pagamento post-handover, il reddito da affitto può iniziare prima che l'intero prezzo sia stato pagato.

Un esempio in cifre tonde. L'appartamento costa 90. Alla consegna ne avete pagati 60 — il resto si paga a rate nei due-tre anni successivi. Nel primo anno l'affitto ha portato 10.

• ROI: 10 ÷ 90 = 11,1%
• ROE: 10 ÷ 60 = 16,7%

La differenza sta nel denominatore. L'asset è lo stesso; il rendimento sul capitale impiegato è più alto perché una parte del prezzo non è ancora stata pagata.

Dove sta la trappola

Il ROE sembra migliore, ed è proprio per questo che le presentazioni lo preferiscono. Tre cose che non mostra:

• L'obbligo non è scomparso. I restanti 30 vanno pagati, e verranno pagati con lo stesso reddito da affitto. In tre anni il ROE converge verso il ROI.
• Il rischio di sfitto. Se l'appartamento non si affitta, le rate scadono comunque — e c'è meno capitale proprio nell'asset, quindi meno margine di sicurezza.
• I costi non sono inclusi. Service charge, gestione, sfitti tra un inquilino e l'altro e imposta sugli affitti dove esiste vengono detratti prima di calcolare uno dei due valori — e nelle presentazioni di solito non lo sono.

Come usarli

Il ROI per confrontare gli immobili tra loro. Il ROE per valutare il proprio scenario di finanziamento. Ed entrambi calcolati sul reddito netto dopo ogni costo, altrimenti sono solo decorazione.