ROI i ROE w nieruchomościach w Dubaju: dwie różne liczby i to, która z nich się liczy

Dwa skróty, które prezentacje często podają jako jedno i to samo. Znaczą co innego, a na rynku w Dubaju różnica sięga niemal dwukrotności.

ROI — zwrot z aktywa

Zwrot z inwestycji (ROI) liczy się od pełnej wartości nieruchomości: roczny dochód podzielony przez cenę. To cecha samego aktywa i porównywanie mieszkań według niej jest uprawnione.

ROE — zwrot z Państwa pieniędzy

Zwrot z kapitału własnego (ROE) liczy się od tego, co faktycznie zostało wpłacone. Tu zaczyna się specyfika Dubaju: dzięki planom płatności po odbiorze (post-handover) dochód z najmu może się pojawić, zanim cała cena zostanie zapłacona.

Przykład w okrągłych liczbach. Mieszkanie kosztuje 90. Do odbioru wpłacono 60 — resztę płaci się ratami w ciągu kolejnych dwóch–trzech lat. W pierwszym roku czynsz przyniósł 10.

• ROI: 10 ÷ 90 = 11,1 %
• ROE: 10 ÷ 60 = 16,7 %

Różnica tkwi w mianowniku. To samo aktywo; zwrot z zaangażowanego kapitału jest wyższy, bo część ceny nie została jeszcze zapłacona.

Gdzie jest pułapka

ROE wygląda lepiej, i właśnie dlatego prezentacje go preferują. Trzech rzeczy nie pokazuje:

• Zobowiązanie nigdzie nie zniknęło. Pozostałe 30 trzeba zapłacić i zostanie ono zapłacone z tego samego czynszu. Za trzy lata ROE zbiegnie się z ROI.
• Ryzyka przestoju. Jeśli mieszkanie się nie wynajmie, raty i tak przypadają — a w aktywie jest mniej własnego kapitału, więc zapas bezpieczeństwa jest mniejszy.
• Kosztów. Opłaty serwisowe, zarządzanie, przestoje między najemcami i podatek od najmu tam, gdzie istnieje, odlicza się przed obliczeniem obu wskaźników — a w prezentacjach zwykle ich nie ma.

Jak z nich korzystać

ROI — do porównywania nieruchomości między sobą. ROE — do oceny własnego scenariusza finansowania. I oba liczone od dochodu netto po wszystkich kosztach, bo inaczej są tylko dekoracją.