Sprzedaż mieszkania w Dubaju: NOC, kredyt i co faktycznie płaci sprzedający

Strona kupującego w transakcji w Dubaju jest dobrze udokumentowana: należy zaplanować 7–8% ponad cenę, z czego większość to 4% opłata transferowa Land Department. O stronie sprzedającego pisze się znacznie mniej, a to ona zawiera dwie pozycje, które najczęściej opóźniają finalizację.

Żadna nie jest trudna. Obie wymagają czasu i najlepiej zacząć je przed znalezieniem kupca, a nie po.

Certyfikat braku sprzeciwu

• To potwierdzenie dewelopera, że nie ma zaległości w opłatach serwisowych ani innych przeszkód w przeniesieniu własności.
• Rejestracja nie ruszy bez niego. To nie jest formalność, którą można obejść przy okienku.
• Cenę ustala deweloper, i różni się ona bardzo — od kilkuset do kilku tysięcy dirhamów.
• Kto płaci, uzgadniają strony. Praktyka rynkowa obciąża sprzedającego; warto to ustalić przy uzgadnianiu warunków, a nie w dniu przeniesienia.
• Zaległości trzeba najpierw spłacić, w tym te, które narosły, gdy mieszkanie stało puste lub między najemcami. Sprzedający, który od dwóch lat nie patrzył na rachunek opłat serwisowych, powinien zajrzeć do niego teraz.

Jeśli na nieruchomości jest kredyt

• Tytuł nie może się przesunąć, dopóki obciążenie banku jest zarejestrowane. Kredyt jest spłacany, a obciążenie zwalniane w ramach transakcji, a nie po niej.
• Poproś bank o kwotę spłaty na piśmie, ważną do określonej daty. Odsetki naliczają się do dnia spłaty, więc kwota podana ustnie trzy tygodnie temu nie jest tą kwotą.
• Wcześniejsza spłata wiąże się z opłatą na mocy przepisów banku centralnego dotyczących kredytów. Poproś bank na piśmie o kwotę odpowiednią dla twojego kredytu — należy do wyliczenia wpływów netto, a nie do przypisu.
• Zarezerwuj realny czas na zwolnienie obciążenia. Ten krok bardziej niż jakikolwiek inny wydłuża uzgodnioną sprzedaż do dłuższej finalizacji.

Ile sprzedaż kosztuje sprzedającego

• Prowizja agencyjna, gdy zlecono pośrednika — standard na rynku wtórnym to 2% ceny plus VAT, a na rynku wtórnym płaci ją zwyczajowo kupujący, co sprawia, że warto to potwierdzić na piśmie, a nie zakładać.
• Opłata za NOC, zgodnie z praktyką rynkową.
• Opłaty biura powierniczego, które rosną wraz z transakcją — rzędu dwóch tysięcy dirhamów przy tańszych nieruchomościach i czterech tysięcy przy drogich, plus VAT.
• Spłata kredytu, wraz z opłatą za wcześniejszą spłatę i kosztem zwolnienia obciążenia.
• Zaległe opłaty serwisowe, za chłodzenie i media, rozliczane na dzień przeniesienia.

Rzeczy, które zaskakują

• Do sprzedaży potrzebne jest konto w banku w ZEA, w praktyce, choć do kupna nie było potrzebne. Wpływy przychodzą przelewem i muszą gdzieś trafić. Otwarcie wymaga stawienia się osobiście.
• Najemca w lokalu przechodzi razem z mieszkaniem. Jeśli sprzedajesz wynajęte mieszkanie, kupujący przejmuje umowę i stawkę — a jeśli ta stawka jest poniżej rynkowej, należy się spodziewać, że zostanie wliczona w ofertę.
• Sprzedaż anuluje wizę rezydenta uzyskaną dzięki nieruchomości. Wiza obowiązuje tak długo, jak długo posiadasz aktywo, a kolejność ma znaczenie, jeśli od niej zależą wizy rodziny.
• Fundusz rezerwowy nie jest zwracany. To, co się nagromadziło, należy do budynku i przechodzi z mieszkaniem.
• Osoba fizyczna nie płaci tu podatku od zysków kapitałowych. Zobowiązanie może jednak powstać w kraju twojej rezydencji podatkowej, a to pytanie rozstrzyga się tam, a nie w Dubaju.

Kolejność działań

• Uregulować rachunek opłat serwisowych i uzyskać aktualne zestawienie.
• Uzyskać od banku kwotę spłaty, jeśli jest kredyt, na piśmie i z datą.
• Uzgodnić na piśmie, kto płaci NOC i prowizję, zanim jakikolwiek zadatek zmieni ręce.
• Otworzyć konto bankowe, jeśli go nie masz.
• Dopiero potem wystawić na rynek. Sprzedający, który zrobi te cztery rzeczy najpierw, finalizuje o tygodnie szybciej niż ten, który zaczyna je po otrzymaniu oferty.

Na podstawie procedury przeniesienia własności Land Department i standardowej praktyki kredytowej w ZEA.