Vendre un appartement à Dubaï : le NOC, l'hypothèque et ce que le vendeur paie réellement

Le côté acheteur d'une transaction à Dubaï est bien documenté : prévoir 7–8 % au-dessus du prix, dont l'essentiel correspond aux 4 % de frais de transfert du Land Department. Le côté vendeur est beaucoup moins décrit, et il contient les deux éléments qui retardent le plus souvent une finalisation.

Aucun des deux n'est difficile. Tous deux prennent du temps, et il vaut mieux les lancer avant de trouver un acheteur plutôt qu'après.

Le certificat de non-objection

• C'est la confirmation du promoteur qu'il n'y a ni arriérés de charges de copropriété ni autre obstacle à un transfert.
• L'enregistrement ne se poursuivra pas sans lui. Ce n'est pas une formalité que l'on peut contourner au guichet.
• Le promoteur en fixe le prix, et il varie largement — de quelques centaines à plusieurs milliers de dirhams.
• Qui paie, c'est aux parties d'en convenir. La pratique du marché le met à la charge du vendeur ; mieux vaut régler ce point lors de la négociation des conditions que le jour du transfert.
• Les arriérés doivent être réglés d'abord, y compris ceux accumulés lorsque le logement était vide ou entre deux locataires. Un vendeur qui n'a pas regardé le compte de charges depuis deux ans devrait le faire maintenant.

S'il y a une hypothèque sur le bien

• Le titre ne peut pas être transféré tant que la sûreté de la banque est enregistrée dessus. Le prêt est soldé et la sûreté levée dans le cadre de la transaction, et non après.
• Demandez à la banque le décompte de remboursement par écrit, valable jusqu'à une date précise. Les intérêts courent jusqu'au jour du règlement : un chiffre donné oralement il y a trois semaines n'est pas le bon.
• Le remboursement anticipé entraîne des frais en vertu des règles hypothécaires de la banque centrale. Demandez à la banque par écrit le montant applicable à votre prêt — il a sa place dans le calcul de votre produit net, pas dans une note de bas de page.
• Prévoyez un vrai délai pour la mainlevée. C'est cette étape, plus que toute autre, qui allonge une vente convenue en une finalisation plus longue.

Ce que la vente coûte au vendeur

• La commission d'agence lorsqu'un courtier est mandaté — le standard à la revente est de 2 % du prix plus TVA, et à la revente l'acheteur la paie habituellement, ce qui en fait un point à confirmer par écrit plutôt qu'à supposer.
• Les frais de NOC, selon la pratique du marché.
• Les frais du bureau de fiduciaire, qui augmentent avec la transaction — de l'ordre de deux mille dirhams pour les biens moins chers et de quatre mille pour les biens coûteux, plus TVA.
• Le remboursement de l'hypothèque, y compris les frais de remboursement anticipé et le coût de la mainlevée de la sûreté.
• Les charges de copropriété, la climatisation et les comptes de services publics restant dus, répartis à la date du transfert.

Ce qui surprend les gens

• Il faut un compte bancaire aux Émirats pour vendre, en pratique, alors qu'on n'en avait pas besoin pour acheter. Le produit de la vente arrive par virement et doit atterrir quelque part. L'ouverture exige de se présenter en personne.
• Un locataire en place suit le logement. Si vous vendez un appartement loué, l'acheteur hérite du bail et du loyer — et si ce loyer est inférieur au marché, attendez-vous à ce qu'il soit pris en compte dans l'offre.
• La vente annule un visa de résident obtenu grâce au bien. Le visa dure aussi longtemps que vous détenez l'actif, et l'ordre des opérations compte si les visas d'une famille en dépendent.
• Le fonds de réserve n'est pas remboursé. Ce qui s'est accumulé appartient à l'immeuble et passe avec l'appartement.
• Il n'y a pas d'impôt sur les plus-values pour un particulier ici. Une imposition peut néanmoins naître dans votre pays de résidence fiscale, et cette question se règle là-bas plutôt qu'à Dubaï.

Ordre des opérations

• Soldez le compte de charges de copropriété et obtenez un relevé à jour.
• Obtenez le décompte de remboursement auprès de la banque s'il y a un prêt, par écrit et daté.
• Convenez par écrit de qui paie le NOC et la commission avant qu'un acompte ne change de mains.
• Ouvrez le compte bancaire si vous n'en avez pas.
• Ensuite seulement, mettez en vente. Un vendeur qui fait d'abord ces quatre choses conclut avec plusieurs semaines d'avance sur celui qui les commence après l'offre.

D'après la procédure de transfert du Land Department et les pratiques de crédit courantes aux Émirats.