Продажа квартиры в Дубае: справка NOC, ипотека и расходы продавца

Сторона покупателя в дубайской сделке хорошо описана: закладывайте 7–8% сверх цены, из которых основная часть — сбор Земельного департамента за передачу 4%. О стороне продавца пишут гораздо меньше, а именно в ней — два пункта, которые чаще всего задерживают завершение сделки.

Ни один из них не сложен. Оба требуют времени, и оба лучше начинать до того, как найден покупатель, а не после.

Справка об отсутствии возражений (NOC)

• Это подтверждение застройщика, что нет долга по сервисному сбору и других препятствий для передачи.
• Без неё регистрация не пройдёт. Это не формальность, которую можно обойти на месте.
• Цену устанавливает застройщик, и она сильно различается — от нескольких сотен до нескольких тысяч дирхамов.
• Кто платит — решают стороны сами. По рыночной практике это обычно продавец; этот пункт стоит согласовать заранее, когда обсуждаются условия сделки, а не в день передачи.
• Долг нужно погасить заранее, включая всё, что накопилось, пока квартира пустовала или между арендаторами. Продавцу, не заглядывавшему на счёт сервисного сбора два года, стоит сделать это сейчас.

Если на объекте есть ипотека

• Титул не может перейти к новому владельцу, пока залог банка на нём зарегистрирован. Кредит погашается, а залог снимается в рамках самой сделки, а не после неё.
• Запросите у банка сумму к погашению письменно, действительную на конкретную дату. Проценты начисляются до дня фактического погашения, поэтому цифра, названная устно три недели назад, — уже не та цифра.
• Досрочное погашение облагается сбором по правилам ипотечного кредитования центрального банка. Запросите у банка письменно сумму применительно к вашему кредиту — она должна попасть в расчёт чистой выручки, а не в сноску.
• Закладывайте реальное время на снятие залога. Именно этот шаг чаще всего растягивает согласованную продажу на более долгий срок.

Во что обходится продажа продавцу

• Комиссия агентства, если привлечён брокер, — стандарт на вторичном рынке 2% от цены плюс НДС, и по обычаю на перепродаже её платит покупатель, поэтому этот пункт стоит зафиксировать письменно, а не предполагать.
• Сбор за NOC, по рыночной практике.
• Сборы офиса доверительного управляющего, которые растут вместе с суммой сделки, — порядка двух тысяч дирхамов для более дешёвых объектов и четырёх тысяч для дорогих, плюс НДС.
• Погашение ипотеки, включая сбор за досрочное погашение и стоимость снятия залога.
• Задолженность по сервисному сбору, счетам охлаждения и коммунальным услугам, пропорционально дате передачи.

Что удивляет людей

• Для продажи на практике нужен банковский счёт в ОАЭ, хотя для покупки он не требовался. Выручка приходит переводом, и ей нужно куда-то поступить. Открытие счёта требует личного присутствия.
• Арендатор «переезжает» вместе с квартирой. Если вы продаёте сданную в аренду квартиру, покупатель наследует договор и ставку — и если ставка ниже рыночной, ожидайте, что это будет заложено в предложение.
• Продажа отменяет визу резидента, полученную через объект. Виза действует, пока вы владеете активом, и последовательность действий важна, если от неё зависят визы всей семьи.
• Резервный фонд не возвращается. Накопленное принадлежит зданию и переходит вместе с квартирой.
• Налога на прирост капитала для физлица здесь нет. Обязательство всё же может возникнуть в стране вашего налогового резидентства, и этот вопрос решается там, а не в Дубае.

Порядок действий

• Закройте задолженность по сервисному сбору и получите актуальную выписку.
• Получите от банка сумму к погашению, если есть кредит, письменно и с датой.
• Согласуйте письменно, кто платит за NOC и комиссию, до того как перейдёт задаток.
• Откройте банковский счёт, если его ещё нет.
• Только после этого выходите на рынок. Продавец, сделавший эти четыре шага заранее, завершает сделку на недели быстрее того, кто начинает их после поступления предложения.

По материалам процедуры передачи Земельного департамента и стандартной практики кредитования в ОАЭ.