Vendere un appartamento a Dubai: il NOC, il mutuo e che cosa paga davvero il venditore

Il lato dell'acquirente in una transazione a Dubai è ben documentato: si calcola il 7–8% sopra il prezzo, di cui la parte maggiore è il 4% di tassa di trasferimento al Land Department. Il lato del venditore è molto meno trattato, e contiene le due voci che più spesso ritardano un closing.

Nessuna delle due è difficile. Entrambe richiedono tempo, ed entrambe conviene avviarle prima di trovare un acquirente, non dopo.

Il certificato di non opposizione

• È la conferma dello sviluppatore che non ci sono arretrati di spese condominiali né altri impedimenti al trasferimento.
• Senza di esso la registrazione non procede. Non è una formalità aggirabile allo sportello.
• Il prezzo lo fissa lo sviluppatore, e varia molto — da poche centinaia a diverse migliaia di dirham.
• Chi paga lo decidono le parti. La prassi di mercato lo pone a carico del venditore; vale la pena definirlo quando si concordano i termini, non il giorno del trasferimento.
• Gli arretrati vanno saldati prima, compresi quelli maturati mentre l'appartamento era vuoto o tra un inquilino e l'altro. Un venditore che non guarda il conto delle spese condominiali da due anni dovrebbe guardarlo adesso.

Se sull'immobile c'è un mutuo

• Il titolo non può passare finché l'ipoteca della banca è registrata su di esso. Il prestito viene estinto e l'ipoteca cancellata nell'ambito della transazione, non dopo.
• Chiedere alla banca per iscritto la cifra di estinzione, valida fino a una data precisata. Gli interessi maturano fino al giorno dell'estinzione, quindi un numero comunicato a voce tre settimane prima non è il numero giusto.
• L'estinzione anticipata comporta una commissione secondo le norme della banca centrale sui mutui. Chiedere alla banca per iscritto l'importo applicabile al proprio prestito — va nel calcolo del ricavato netto, non in una nota a piè di pagina.
• Prevedere tempi reali per la cancellazione. Questo passaggio, più di ogni altro, allunga una vendita concordata in un closing più lungo.

Quanto costa la vendita al venditore

• La commissione dell'agenzia se si incarica un broker — lo standard sulla rivendita è il 2% del prezzo più IVA, e nella rivendita di norma la paga l'acquirente, quindi è un punto da confermare per iscritto anziché dare per scontato.
• La tariffa del NOC, secondo la prassi di mercato.
• Le spese del trustee office, che crescono con la transazione — dell'ordine di duemila dirham per gli immobili più economici e quattromila per quelli costosi, più IVA.
• L'estinzione del mutuo, inclusa la commissione di estinzione anticipata e il costo della cancellazione dell'ipoteca.
• Spese condominiali, raffrescamento e utenze in sospeso, ripartite fino alla data del trasferimento.

Gli aspetti che sorprendono

• Per vendere serve un conto bancario negli Emirati, in pratica, anche se per comprare non serviva. Il ricavato arriva con bonifico e deve atterrare da qualche parte. Per aprirlo bisogna presentarsi di persona.
• L'inquilino presente passa con l'appartamento. Se si vende un appartamento affittato, l'acquirente eredita il contratto e il canone — e se il canone è inferiore al mercato, c'è da aspettarsi che sia incorporato nell'offerta.
• La vendita annulla un visto di residenza ottenuto tramite l'immobile. Il visto dura finché si detiene il bene, e la sequenza conta se da esso dipendono i visti di una famiglia.
• Il fondo di riserva non viene rimborsato. Ciò che si è accumulato appartiene all'edificio e passa con l'appartamento.
• Non c'è imposta sulle plusvalenze per una persona fisica. Un onere può comunque sorgere nel paese di residenza fiscale, e quella questione si risolve lì, non a Dubai.

Ordine delle operazioni

• Saldare il conto delle spese condominiali e ottenere un estratto aggiornato.
• Ottenere dalla banca la cifra di estinzione se c'è un prestito, per iscritto e datata.
• Concordare per iscritto chi paga il NOC e la commissione prima che passi qualsiasi caparra.
• Aprire il conto bancario se non se ne ha uno.
• Solo allora andare sul mercato. Un venditore che fa prima queste quattro cose conclude con settimane di anticipo rispetto a chi le avvia dopo l'offerta.

Sulla base della procedura di trasferimento del Land Department e della prassi creditizia standard negli Emirati Arabi Uniti.