Was mit einer Wohnung in Dubai geschieht, wenn der Eigentümer stirbt

Das ist der Teil eines Dubaier Kaufs, der zuletzt oder gar nicht geregelt wird, und der, bei dem die Kosten des Nichtstuns jemand anderen treffen. Er lässt sich außerdem, ungewöhnlich für grenzüberschreitende Nachlassplanung, billig und schnell regeln.

Nichts davon ist Rechtsberatung. Es ist die Reihenfolge der Schritte, mit der eine Familie vorbereitet zu einem Anwalt kommt, statt im schlimmsten Monat ihres Lebens zu improvisieren.

Der Standardweg, wenn nichts geregelt wurde

• Die Sache geht vor Gericht, und das ist der langsamste der verfügbaren Wege.
• Für Nichtmuslime besteht ein eigenes ziviles Erbrecht, samt der Möglichkeit zu beantragen, dass das Recht des Heimatlandes des Verstorbenen angewendet wird.
• Alles muss belegt werden mit übersetzten und legalisierten Dokumenten, aus einem anderen Land beschafft, von Menschen, die trauern.
• Der Unterschied zwischen diesem Weg und einem registrierten Testament bemisst sich nicht in Geld, sondern in Monaten und in der Belastung, die diese Monate für eine Familie bedeuten.

Was ein registriertes Testament ändert

• Das Gericht entscheidet nicht mehr, welches Recht gilt, sondern vollzieht, was geschrieben steht. Das ist der gesamte Nutzen, und er ist groß.
• Das DIFC Wills Service Centre ist ein Testamentsregister für Nichtmuslime nach Common Law. Ein dort registriertes Testament deckt Vermögen in den VAE einschließlich Immobilien ab.
• Die Vormundschaft für minderjährige Kinder ist ein eigenes Testament, und für Eltern oft das dringlichere der beiden.
• Abu Dhabi hat einen vergleichbaren Mechanismus über ADGM.
• Das Dokument ist in einer Rechtssprache verfasst, die alle Beteiligten verstehen, weshalb es für einen ausländischen Eigentümer der vorhersehbarste Weg ist, über Immobilien in Dubai zu verfügen.

Survivorship: der Mechanismus, den die meisten Paare übersehen

Ein DIFC-Testament kann Eigentum in gemeinsamem Besitz halten, sodass der Anteil des Verstorbenen automatisch auf den Miteigentümer übergeht, ganz ohne Nachlassverfahren. Für ein Paar, das zu gleichen Teilen gekauft hat, ist das das schnellste verfügbare Instrument. Die Bedingung ist der Zeitpunkt: Es wird im Voraus geregelt, solange beide leben, und lässt sich nachträglich nicht schaffen.

Der unterschätzte Teil: die Monate dazwischen

• Die Bankkonten des Verstorbenen in den VAE können eingefroren werden, solange das Verfahren läuft.
• Die Verpflichtungen auf der Immobilie pausieren nicht. Die Service Charge läuft auf, eine Hypothek wird bedient oder gerät in Rückstand, und Versorger müssen weiter bezahlt werden.
• Der Plan ist also nicht nur ein Testament. Er ist auch eine Antwort darauf, woher die Familie das Geld für diese Monate nimmt.
• Das praktische Minimum ist, dass ein anderes Haushaltsmitglied unabhängigen Zugriff auf Mittel hat, die nicht am Konto des Verstorbenen hängen.

Steuern und wo die Frage tatsächlich liegt

Die VAE erheben keine Erbschaftsteuer. Das heißt nicht, dass es keine gibt: Eine Steuerpflicht kann im Land der steuerlichen Ansässigkeit des Erben oder des Verstorbenen nach dessen Regeln entstehen. Davon getrennt besteht in manchen Rechtsordnungen eine Pflicht, ausländisches Vermögen anzugeben, ob Steuer anfällt oder nicht. Diese Frage wird zu Hause geklärt, nicht in Dubai — und besser vor dem Kauf als danach.

Wo man anfängt: drei Dinge, einmal erledigt

• Ein Testament über das Vermögen in den VAE registrieren, und ein gesondertes Vormundschaftstestament, wenn Kinder da sind.
• Festlegen, wie die Immobilie gehalten wird — ob der Anteil automatisch auf einen überlebenden Miteigentümer übergeht.
• Die Dokumente an einem Ort sammeln: die Title Deed, den Kaufvertrag, die Angaben der Verwaltungsgesellschaft, die Hypothekendaten, die Versorgerkonten. Eine Familie, die die Title Deed nicht findet, kann nicht anfangen.

Grundlage sind das zivile Erbrecht der VAE für Nichtmuslime und die Testamentsregister von DIFC und ADGM.