Che cosa succede a un appartamento di Dubai quando muore il proprietario

È la parte di un acquisto a Dubai che si sistema per ultima o mai, ed è quella in cui il costo di non fare nulla ricade su qualcun altro. È anche, caso insolito nella pianificazione successoria transfrontaliera, economica e rapida da risolvere.

Nulla di quanto segue è consulenza legale. È l'ordine delle operazioni che permette a una famiglia di presentarsi da un avvocato preparata, anziché improvvisare nel mese peggiore della propria vita.

La via predefinita, se nulla è stato predisposto

• La questione va in tribunale, ed è la più lenta tra le vie disponibili.
• Esiste un regime civile di successione separato per i non musulmani, insieme alla possibilità di chiedere che si applichi la legge del paese d'origine del defunto.
• Tutto deve essere documentato con atti tradotti e legalizzati, ottenuti da un altro paese, da persone in lutto.
• La differenza tra questa via e un testamento registrato si misura non in denaro ma in mesi, e nella tensione che quei mesi impongono a una famiglia.

Che cosa cambia un testamento registrato

• Il tribunale smette di decidere quale legge si applichi e comincia a eseguire ciò che è scritto. È tutto il vantaggio, ed è grande.
• Il DIFC Wills Service Centre è un registro di testamenti per non musulmani che operano secondo la common law. Un testamento registrato lì copre i beni negli Emirati, compresi gli immobili.
• La tutela dei figli minori è un testamento separato, e per i genitori è spesso il più urgente dei due.
• Abu Dhabi ha un meccanismo comparabile tramite ADGM.
• Il documento è scritto in un linguaggio giuridico comprensibile a tutti i soggetti coinvolti, ed è per questo che per un proprietario straniero è il modo più prevedibile di disporre dell'immobile di Dubai.

Sopravvivenza: il meccanismo che la maggior parte delle coppie trascura

Un testamento DIFC può prevedere la proprietà congiunta in modo che la quota del defunto passi automaticamente al comproprietario senza passare affatto per la successione. Per una coppia che ha comprato in quote uguali è lo strumento più rapido disponibile. La condizione è la tempistica: si predispone in anticipo, quando entrambi sono in vita, e non può essere creato dopo.

La parte sottovalutata: i mesi nel mezzo

• I conti bancari del defunto negli Emirati possono essere congelati mentre il procedimento è in corso.
• Gli obblighi sull'immobile non si fermano. Le spese condominiali maturano, un mutuo viene pagato o va in arretrato e le utenze vanno comunque pagate.
• Quindi il piano non è solo un testamento. È anche una risposta alla domanda su dove la famiglia trovi il denaro per quei mesi.
• Il minimo pratico è che un altro membro del nucleo familiare abbia accesso autonomo a fondi non legati al conto del defunto.

Imposte, e dove vive davvero la questione

Gli Emirati non applicano alcuna imposta di successione. Ciò non significa che non ce ne sia: un onere può sorgere nel paese di residenza fiscale dell'erede o del defunto, secondo le regole di quel paese. Separatamente, in alcune giurisdizioni esiste l'obbligo di dichiarare un bene estero a prescindere dal fatto che sia dovuta o meno un'imposta. Quella questione si risolve in patria, non a Dubai — e meglio prima dell'acquisto che dopo.

Da dove cominciare: tre cose da fare una volta sola

• Registrare un testamento sui beni negli Emirati, e un testamento separato per la tutela se ci sono figli.
• Decidere come viene detenuto l'immobile — se la quota passa automaticamente a un comproprietario superstite.
• Raccogliere i documenti in un unico posto: il title deed, il contratto di vendita, i dati della società di gestione, i dettagli del mutuo, i conti delle utenze. Una famiglia che non trova il title deed non può nemmeno cominciare.

Sulla base del quadro successorio civile degli Emirati Arabi Uniti per i non musulmani e dei registri testamentari DIFC e ADGM.