Ce qu'il advient d'un appartement à Dubaï au décès de son propriétaire

C'est la partie d'un achat à Dubaï que l'on règle en dernier ou jamais, et celle où le coût de l'inaction retombe sur quelqu'un d'autre. C'est aussi, fait inhabituel en planification successorale transfrontalière, peu coûteux et rapide à régler.

Rien de ce qui suit n'est un conseil juridique. C'est l'ordre des opérations qui permet à une famille d'arriver chez un avocat préparée plutôt que d'improviser dans le pire mois de sa vie.

La voie par défaut, si rien n'a été prévu

• L'affaire va devant le tribunal, et c'est la plus lente des voies disponibles.
• Un régime civil de succession distinct existe pour les non-musulmans, avec la possibilité de demander l'application de la loi du pays d'origine du défunt.
• Tout doit être prouvé par des documents traduits et légalisés, obtenus dans un autre pays, par des personnes en deuil.
• La différence entre cette voie et un testament enregistré se mesure non en argent mais en mois, et dans la tension que ces mois imposent à une famille.

Ce que change un testament enregistré

• Le tribunal cesse de décider quelle loi s'applique et se met à exécuter ce qui est écrit. C'est tout l'avantage, et il est considérable.
• Le DIFC Wills Service Centre est un registre de testaments pour les non-musulmans relevant de la common law. Un testament qui y est enregistré couvre les actifs aux Émirats, immobilier compris.
• La tutelle des enfants mineurs fait l'objet d'un testament distinct, et pour les parents c'est souvent le plus urgent des deux.
• Abu Dhabi dispose d'un mécanisme comparable par l'intermédiaire de l'ADGM.
• Le document est rédigé dans un langage juridique que tous les intéressés comprennent, ce qui en fait, pour un propriétaire étranger, le moyen le plus prévisible de disposer d'un bien à Dubaï.

La survie du copropriétaire : le mécanisme que la plupart des couples manquent

Un testament DIFC peut organiser la détention d'un bien en propriété conjointe de sorte que la part du défunt passe automatiquement au copropriétaire sans passer par aucune succession. Pour un couple qui a acheté à parts égales, c'est l'instrument le plus rapide qui soit. La condition est le moment : il se met en place à l'avance, du vivant des deux, et ne peut pas être créé après coup.

La partie sous-estimée : les mois intermédiaires

• Les comptes bancaires du défunt aux Émirats peuvent être gelés pendant le déroulement de la procédure.
• Les obligations liées au bien ne s'interrompent pas. Les charges de copropriété s'accumulent, un prêt immobilier est remboursé ou tombe en impayé, et les services publics doivent toujours être payés.
• Le plan n'est donc pas seulement un testament. C'est aussi une réponse à la question de savoir où la famille trouve l'argent pour ces mois.
• Le minimum pratique est qu'un autre membre du foyer ait un accès indépendant à des fonds qui ne dépendent pas du compte du défunt.

Fiscalité, et où se situe réellement la question

Les Émirats ne prélèvent aucun droit de succession. Cela ne signifie pas qu'il n'y en a aucun : une imposition peut naître dans le pays de résidence fiscale de l'héritier ou du défunt, selon les règles de ce pays. Par ailleurs, une obligation de déclarer un actif étranger existe dans certaines juridictions, qu'un impôt soit dû ou non. Cette question se règle dans le pays d'origine plutôt qu'à Dubaï — et mieux vaut le faire avant l'achat qu'après.

Par où commencer : trois choses à faire une fois

• Enregistrer un testament portant sur les actifs aux Émirats, et un testament de tutelle distinct s'il y a des enfants.
• Décider de la manière dont le bien est détenu — si la part passe automatiquement à un copropriétaire survivant.
• Réunir les documents en un seul endroit : le titre de propriété, le contrat de vente, les coordonnées de la société de gestion, les détails du prêt, les comptes de services publics. Une famille qui ne retrouve pas le titre de propriété ne peut pas commencer.

D'après le cadre de succession civile des Émirats pour les non-musulmans et les registres de testaments du DIFC et de l'ADGM.