Что будет с квартирой в Дубае после смерти владельца

Это та часть сделки с дубайской недвижимостью, которую улаживают в последнюю очередь — или не улаживают вовсе, и тогда цену бездействия платит уже не тот, кто его допустил, а его семья. При этом, что необычно для трансграничного наследственного планирования, решить этот вопрос здесь можно дёшево и быстро.

Ничего из написанного ниже не является юридической консультацией. Это порядок действий, который позволяет семье прийти к юристу подготовленной, а не разбираться со всем в самый тяжёлый месяц своей жизни.

Маршрут по умолчанию, если ничего не оформлено

• Дело идёт в суд — это самый медленный из возможных путей.
• Для немусульман действует отдельный режим гражданского наследования, включая возможность попросить применить право страны, гражданином которой был умерший.
• Всё это нужно подтверждать документами — переведёнными и легализованными, полученными из другой страны, людьми, которые находятся в горе.
• Разница между этим путём и зарегистрированным завещанием измеряется не деньгами, а месяцами — и тем напряжением, которое эти месяцы создают для семьи.

Что меняет зарегистрированное завещание

• Суд перестаёт решать, какое право применять, и начинает исполнять то, что написано. В этом вся суть выгоды, и она значительная.
• DIFC Wills Service Centre — реестр завещаний для немусульман, работающий по нормам общего права. Зарегистрированное там завещание распространяется на активы в ОАЭ, включая недвижимость.
• Опека над несовершеннолетними детьми оформляется отдельным завещанием, и для родителей оно часто оказывается более срочным из двух.
• В Абу-Даби действует сопоставимый механизм через ADGM.
• Документ написан на юридическом языке, понятном всем участникам процесса, и именно поэтому для иностранного собственника это самый предсказуемый способ распорядиться недвижимостью в Дубае.

Совместное владение с переходом доли: механизм, о котором чаще всего не знают

Завещание DIFC может закрепить совместное владение так, что доля умершего автоматически переходит к сособственнику — без прохождения процедуры наследования вообще. Для пары, купившей недвижимость в равных долях, это самый быстрый из доступных инструментов. Условие одно — оформить это заранее, пока живы оба; задним числом так сделать нельзя.

То, что обычно недооценивают: месяцы между

• Счета умершего в банках ОАЭ могут быть заморожены, пока идёт процесс.
• Обязательства по объекту при этом не приостанавливаются. Сервисный сбор продолжает начисляться, платежи по ипотеке либо обслуживаются, либо уходят в просрочку, а коммунальные услуги всё равно нужно оплачивать.
• Поэтому план — это не только завещание. Это ещё и ответ на вопрос, откуда семья возьмёт деньги на эти месяцы.
• Практический минимум — чтобы у другого члена семьи был независимый доступ к средствам, не привязанным к счёту умершего.

Налоги, и где на самом деле решается этот вопрос

В ОАЭ нет налога на наследство. Это не значит, что его нет вообще: обязательство может возникнуть по законам страны налогового резидентства наследника или умершего. Отдельно в некоторых юрисдикциях существует обязанность декларировать зарубежный актив независимо от того, возникает ли налог к уплате. Этот вопрос решается дома, а не в Дубае — и лучше до покупки, чем после неё.

С чего начать — три вещи, которые делаются один раз

• Зарегистрировать завещание на активы в ОАЭ, а при наличии детей — отдельное завещание об опеке.
• Решить, как оформлено владение — переходит ли доля автоматически к пережившему сособственнику.
• Собрать документы в одном месте: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, реквизиты управляющей компании, данные по ипотеке, счета за коммунальные услуги. Семья, которая не может найти свидетельство о праве собственности, не может начать процесс вообще.

Материал основан на режиме гражданского наследования ОАЭ для немусульман и на реестрах завещаний DIFC и ADGM.