Wer in Dubai die Provision zahlt – und wer alles andere

Nichts verursacht bei einem Kauf in Dubai mehr vermeidbaren Ärger als der Moment, in dem jemand eine Gebühr entdeckt, von der er annahm, die Gegenseite zahle sie. Für die meisten dieser Posten gibt es eine feste Antwort; für mehrere ist die Antwort Brauch und nicht Gesetz, und genau deshalb müssen sie schriftlich festgehalten werden, bevor eine Anzahlung den Besitzer wechselt.

Die Maklergebühr: zwei verschiedene Antworten

• Beim Weiterverkauf zahlt der Käufer. Üblich sind 2 % des Preises zuzüglich MwSt.
• Beim Neubau zahlt der Bauträger. Die Leistung des Maklers ist für den Käufer kostenlos – keine Gefälligkeit eines bestimmten Maklers, sondern so ist dieser Markt gebaut.
• Daraus folgt etwas ganz Bestimmtes, worauf man achten sollte. Wenn jemand bei einem Bauträgerverkauf eine Provision verlangt, zusätzlich zur Preisliste des Bauträgers, ist das eine Frage, die man stellt, und keine Rechnung, die man bezahlt.
• Und etwas, das man nicht erwarten sollte: Der Direktkauf beim Bauträger bringt keinen Rabatt, weil die Provision ohnehin in der Kalkulation des Bauträgers steckt.

Die Gebühr des Land Department: Regel und Praxis

Die Übertragungsgebühr von 4 % wird auf den Transaktionswert berechnet. Formal teilen sich die Parteien die Gebühr; in der Praxis zahlt sie der Käufer, und jedes Budget auf diesem Markt beruht auf dieser Annahme. Bauträgeraktionen nach dem Muster „Wir übernehmen die DLD-Gebühr“ gibt es, und sie bedeuten genau das, was sie sagen – was sie zu einem der wenigen wirklich vergleichbaren Anreize macht, denn die Zahl ist fest und bekannt, statt ein Nachlass auf eine unveröffentlichte Listenpreisbasis zu sein. Zu den 4 % kommt eine feste Verwaltungsgebühr hinzu sowie die Gebühr des Trustee-Büros, die mit der Transaktion skaliert: in der Größenordnung von zweitausend Dirham bei günstigeren Objekten und viertausend bei teuren, zuzüglich MwSt.

Das No-Objection-Zertifikat, das ohne Listenpreis

• Was es ist: die Bestätigung des Bauträgers, dass keine Rückstände bei den Nebenkosten oder andere Hindernisse für die Übertragung bestehen. Ohne sie geht die Registrierung nicht weiter.
• Was es kostet: was der Bauträger festlegt, und die Spanne ist groß – von wenigen hundert Dirham bis zu mehreren tausend.
• Wer zahlt: Sache der Parteien. Die Marktpraxis legt es auf den Verkäufer, und Marktpraxis ist kein Vertrag.
• Also regeln Sie es im Angebot, nicht am Tag der Übertragung, wenn die eine Seite schon ausgezogen ist und keine wegen einer vierstelligen Gebühr als Erste nachgeben will.

Off-plan ändert den Zeitpunkt, nicht den Prozentsatz

• Dieselben 4 % werden am Anfang gezahlt, bei der Registrierung des vorläufigen Vertrags im Oqood-System, statt bei der Übergabe. Der Hauptposten fällt also an, wenn es noch gar keine Immobilie gibt.
• Keine Maklerprovision bei einem Bauträgerverkauf, wie oben.
• Stattdessen erscheint die Verwaltungs- und Registrierungsgebühr des Bauträgers, die es beim Weiterverkauf nicht gibt.
• Eine Abtretung bringt eine eigene Genehmigungsgebühr mit – bei vielen Bauträgern ein Festbetrag, am üblichen Ende rund 1 400 $, manche verlangen stattdessen einen Prozentsatz. Das sollte man vor dem Kauf klären, wenn der Ausstieg vor der Übergabe geplant ist, und nicht danach.
• Bei der Abtretung selbst zahlt der neue Käufer die 4 % erneut, auf den neuen Preis. Das ist ein Merkmal des Mechanismus und keine Überraschung, gehört aber in die Zahlen, wenn man den Ausstieg modelliert.

Die kleineren Posten, die trotzdem auftauchen

• Ausstellung der Eigentumsurkunde und die festen Verwaltungsgebühren rund um die Registrierung.
• Eine Vollmacht, wenn Sie nicht persönlich erscheinen – etwa 550 $ bei einer Transaktion aus der Ferne, mehr, falls eine konsularische Legalisierung im Ausland nötig ist.
• MwSt. auf Dienstleistungen, die auf die Provision und die Trustee-Gebühr anfällt, nicht auf die Wohnimmobilie selbst.
• Eine Hypothek bringt rund eineinhalb Prozent zusätzlich für Grundschuldeintragung, Bearbeitungsgebühr und Bewertung, nichts davon wird durch das Darlehen finanziert.
• Faustregel beim Barkauf: Rechnen Sie 7–8 % über dem Preis. Das ist die Zahl, mit der man kalkulieren sollte, nicht die 4 %.

Vor der Anzahlung regeln, schriftlich

Drei Posten dieser Liste sind Brauch und kein Gesetz – wer die DLD-Gebühr zahlt, wer das NOC zahlt und wer beim Weiterverkauf die Agentur zahlt, wenn beide Seiten einen Makler haben. Brauch ist ein guter Ausgangspunkt und ein schlechtes Argument, und jeder dieser Streitfälle entsteht im ungünstigsten Moment: nach der Anzahlung und vor einer Übertragung, die beide Seiten nun abschließen wollen. Eine einzige Zeile im Memorandum of Understanding, die festhält, wer was zahlt, klärt alle drei im Voraus und kostet nichts, solange noch alle entgegenkommend sind.

Grundlage sind die Gebühren des Land Department, die Gebühren der Trustee-Büros und die übliche Maklerpraxis in Dubai.