Кто платит комиссию агенту в сделке с недвижимостью в Дубае

Ничто в дубайской сделке не создаёт столько ненужного трения, как момент, когда кто-то обнаруживает платёж, который, как он предполагал, должна была внести другая сторона. У большинства этих статей есть устоявшийся ответ; у нескольких — ответ, который является обычаем, а не правилом, и именно поэтому его нужно фиксировать письменно ещё до внесения депозита.

Комиссия агента: два разных ответа

• На вторичном рынке платит покупатель. Стандарт — 2% от цены плюс НДС.
• На новостройке платит застройщик. Услуга брокера для покупателя бесплатна — это не любезность конкретного агента, а то, как устроен этот рынок.
• Отсюда — одна конкретная вещь, на которую стоит обратить внимание. Если кто-то просит с вас комиссию при покупке у застройщика — сверх официального прайс-листа застройщика, — это вопрос, который стоит задать, а не счёт, который стоит оплатить.
• И одна вещь, которую не стоит ожидать: обращение напрямую к застройщику не даёт скидки, потому что комиссия в любом случае заложена в экономику застройщика.

Сбор Земельного департамента: правило и практика

Сбор за переход права в 4% рассчитывается от суммы сделки. Формально он делится между сторонами; на практике его платит покупатель, и на этом допущении строится любой бюджет на этом рынке. Акции застройщиков вида «мы берём на себя сбор DLD» существуют и означают ровно то, что написано, — и это одно из немногих по-настоящему сравнимых предложений на рынке, потому что цифра фиксированная и известная заранее, а не скидка от непубличной цены прайс-листа. Поверх 4% добавляется фиксированный административный сбор, плюс сбор trustee-офиса, который масштабируется от суммы сделки: порядка двух тысяч дирхамов на недорогих объектах и четырёх тысяч — на дорогих, плюс НДС.

NOC — сбор без фиксированной цены

• Что это: подтверждение застройщика об отсутствии задолженности по сервисному сбору и других препятствий для передачи права. Без него регистрация не проходит.
• Сколько это стоит: сколько установит застройщик, и разброс большой — от нескольких сотен дирхамов до нескольких тысяч.
• Кто платит: это вопрос договорённости сторон. По рыночной практике платит продавец, но рыночная практика — не договор.
• Поэтому закрепляйте это в оффере, а не в день передачи, когда одна сторона уже выехала и никто не хочет уступать по сбору в четыре цифры.

Off-plan меняет сроки, а не процент

• Те же 4% платятся в начале, при регистрации предварительного договора в системе Oqood, а не при сдаче объекта. Поэтому основной расход по сделке приходится на момент, когда объекта физически ещё нет.
• Комиссии агента при покупке у застройщика нет, как и указано выше.
• Вместо неё появляется административный сбор застройщика за регистрацию, которого не существует на вторичке.
• Переуступка добавляет собственный сбор за разрешение — у многих застройщиков это фиксированная сумма, около $1400 в наиболее распространённом варианте, хотя некоторые берут процент. Это стоит выяснить до покупки, если план — выйти до сдачи объекта, а не после.
• При самой переуступке 4% платит уже новый покупатель, от новой цены. Это особенность механизма, а не сюрприз, но её нужно закладывать в расчёт при моделировании выхода из сделки.

Более мелкие статьи, которые тем не менее набегают

• Выдача title deed и фиксированные административные сборы вокруг регистрации.
• Доверенность, если вы не присутствуете лично, — около $550 за дистанционную сделку, и больше, если требуется консульская легализация за рубежом.
• НДС на услуги, который начисляется на комиссию и сбор trustee-офиса, а не на саму жилую недвижимость.
• Ипотека добавляет ещё примерно полтора процента — регистрация залога, сбор за оформление и оценка, ничего из этого не финансируется самим кредитом.
• Правило для сделки за наличные: закладывайте 7–8% сверх цены. Именно эту цифру нужно подтверждать финансово, а не 4%.

Закрепите это письменно до внесения депозита

Три пункта из этого списка — обычай, а не закон: кто платит сбор DLD, кто платит NOC и кто платит агенту на вторичке, если брокеры есть у обеих сторон. Обычай — хороший ориентир по умолчанию и слабый аргумент в споре, и все эти конфликты случаются в худший момент: после внесения депозита и до передачи, которую теперь хотят завершить обе стороны. Одна строчка в меморандуме о взаимопонимании (MOU), фиксирующая, кто что платит, закрывает все три вопроса заранее — и ничего не стоит на том этапе, когда обе стороны ещё настроены дружелюбно.

Материал основан на сборах Земельного департамента, тарифах trustee-офисов и стандартной практике агентств недвижимости в Дубае.