Chi paga la commissione in una compravendita a Dubai, e chi paga tutto il resto

Nulla in una compravendita a Dubai genera più attrito evitabile del momento in cui qualcuno scopre una voce che dava per scontato pagasse l'altra parte. La maggior parte di queste voci ha una risposta consolidata; per diverse la risposta è consuetudine e non legge, ed è esattamente per questo che vanno messe per iscritto prima che un acconto cambi di mano.

La commissione d'agenzia: due risposte diverse

• Sulla rivendita paga l'acquirente. Lo standard è il 2% del prezzo più IVA.
• Sul nuovo paga il developer. Il servizio del broker è gratuito per l'acquirente: non un favore di un agente in particolare, ma il modo in cui è costruito questo mercato.
• Il che significa una cosa precisa a cui fare attenzione. Se qualcuno le chiede una commissione su una vendita del developer, oltre al listino del developer stesso, è una domanda da porre e non una fattura da pagare.
• E una cosa da non aspettarsi: rivolgersi direttamente al developer non produce uno sconto, perché la commissione rientra comunque nell'economia del developer.

La tassa del Land Department: regola e prassi

La tassa di trasferimento del 4% si calcola sul valore della transazione. Formalmente è divisa tra le parti; in pratica la paga l'acquirente, e ogni budget di questo mercato è costruito su tale presupposto. Le promozioni dei developer del tipo «copriamo noi la tassa DLD» esistono e significano esattamente ciò che dicono: il che le rende uno dei pochi incentivi davvero confrontabili sul mercato, perché la cifra è fissa e conoscibile e non è uno sconto su un listino non pubblicato. Oltre al 4% si aggiunge una spesa amministrativa fissa, più la commissione del trustee office, che cresce con la transazione: dell'ordine di duemila dirham sugli immobili più economici e quattromila su quelli costosi, più IVA.

Il nulla osta, quello senza listino

• Che cos'è: la conferma del developer che non ci sono arretrati di spese condominiali né altri impedimenti al trasferimento. Senza di esso la registrazione non procede.
• Quanto costa: quanto stabilisce il developer, e la forbice è ampia: da poche centinaia di dirham a diverse migliaia.
• Chi paga: è una questione tra le parti. La prassi di mercato la mette a carico del venditore, e la prassi di mercato non è un contratto.
• Quindi la si definisca nella proposta, non il giorno del trasferimento, quando una parte ha già traslocato e nessuna delle due vuole essere la prima a cedere per una voce di quattro cifre.

L'off-plan cambia i tempi, non la percentuale

• Lo stesso 4% si paga all'inizio, alla registrazione del contratto preliminare nel sistema Oqood, e non alla consegna. Il costo principale cade quindi quando l'immobile ancora non esiste.
• Nessuna commissione d'agenzia su una vendita del developer, come sopra.
• Compare invece la tassa amministrativa di registrazione del developer, che nella rivendita non esiste.
• La cessione aggiunge una propria tassa per l'autorizzazione: un importo fisso presso molti developer, circa $1 400 nella fascia comune, anche se alcuni applicano invece una percentuale. Conviene stabilirlo prima di acquistare, se il piano è uscire prima della consegna, e non dopo.
• Sulla cessione stessa il 4% è pagato di nuovo dal nuovo acquirente, sul nuovo prezzo. È una caratteristica del meccanismo e non una sorpresa, ma va inserita nei numeri quando si modella l'uscita.

Le voci minori che comunque compaiono

• Il rilascio del titolo e le spese amministrative fisse legate alla registrazione.
• Una procura quando non si partecipa di persona: circa $550 per una transazione a distanza, e di più se è prevista la legalizzazione consolare all'estero.
• L'IVA sui servizi, che si applica alla commissione e alla tariffa del trustee e non all'immobile residenziale in sé.
• Un mutuo aggiunge circa un ulteriore uno e mezzo per cento tra registrazione dell'ipoteca, commissione di istruttoria e perizia, nulla di ciò finanziato dal prestito.
• La regola pratica per un acquisto in contanti: preventivare il 7–8% in più del prezzo. È questo il numero da assumere, non il 4%.

Lo si definisca prima dell'acconto, per iscritto

Tre voci di questo elenco sono consuetudine e non legge: chi paga la tassa DLD, chi paga il nulla osta e chi paga l'agenzia in una rivendita in cui entrambe le parti hanno un broker. La consuetudine è un buon punto di partenza e un cattivo argomento, e ognuna di queste dispute scoppia nel momento peggiore: dopo il versamento di un acconto e prima di un trasferimento che ormai entrambe le parti vogliono concludere. Una sola riga nel memorandum d'intesa che indichi chi paga cosa risolve in anticipo tutte e tre le questioni, e non costa nulla nella fase in cui tutti sono ancora accomodanti.

Sulla base delle tariffe del Land Department, delle spese dei trustee office e della prassi standard delle agenzie di Dubai.