Qui paie la commission dans une transaction à Dubaï — et qui paie tout le reste

Rien ne crée plus de frictions évitables dans une transaction à Dubaï que le moment où l'on découvre des frais que l'on croyait à la charge de l'autre partie. La plupart de ces postes ont une réponse établie ; plusieurs relèvent de la coutume plutôt que de la loi, ce qui est précisément la raison de les coucher par écrit avant qu'un acompte ne change de mains.

Les frais d'agence : deux réponses différentes

• En revente, l'acheteur paie. Le standard est de 2 % du prix plus TVA.
• Dans le neuf, le promoteur paie. Le service du courtier est gratuit pour l'acheteur — non par faveur d'un agent en particulier, mais parce que le marché est ainsi construit.
• D'où un point précis à surveiller. Si l'on vous réclame une commission sur une vente promoteur, en plus du prix de la grille tarifaire du promoteur, c'est une question à poser, non une facture à régler.
• Et une chose à ne pas attendre : passer directement par le promoteur ne procure aucune remise, car la commission est de toute façon intégrée à l'économie du promoteur.

Les frais du Land Department : règle et pratique

Les frais de transfert de 4 % sont calculés sur la valeur de la transaction. Formellement, ils sont partagés entre les parties ; dans la pratique, l'acheteur les paie, et tous les budgets du marché reposent sur cette hypothèse. Les promotions de promoteurs du type « nous prenons en charge les frais DLD » existent et signifient exactement ce qu'elles disent — ce qui en fait l'un des rares avantages réellement comparables, puisque le chiffre est fixe et connaissable, au lieu d'une remise sur un prix catalogue non publié. S'ajoutent aux 4 % des frais administratifs fixes, ainsi que les honoraires du trustee office, qui varient avec la transaction : de l'ordre de deux mille dirhams sur les biens bon marché et de quatre mille sur les biens chers, plus TVA.

Le certificat de non-objection, celui qui n'a pas de tarif public

• Ce que c'est : la confirmation par le promoteur qu'il n'y a ni arriérés de charges ni autre obstacle au transfert. L'enregistrement ne se poursuit pas sans lui.
• Ce qu'il coûte : ce que le promoteur décide, avec une fourchette large — de quelques centaines de dirhams à plusieurs milliers.
• Qui paie : affaire des parties. L'usage du marché le met à la charge du vendeur, et l'usage du marché n'est pas un contrat.
• Réglez donc la question dans l'offre, non le jour du transfert, quand l'une des parties a déjà déménagé et qu'aucune ne veut être celle qui cède pour des frais à quatre chiffres.

L'off-plan change le calendrier, pas le pourcentage

• Les mêmes 4 % sont payés au départ, à l'enregistrement du contrat préliminaire dans le système Oqood, plutôt qu'à la livraison. L'essentiel du coût tombe donc alors qu'il n'y a pas encore de bien.
• Pas de commission d'agence sur une vente promoteur, comme ci-dessus.
• Les frais administratifs d'enregistrement du promoteur apparaissent à la place, et ils n'existent pas en revente.
• Une cession ajoute ses propres frais d'autorisation — un montant fixe chez de nombreux promoteurs, autour de 1 400 $ dans la fourchette courante, certains prélevant un pourcentage à la place. À établir avant l'achat si la sortie avant la livraison est le plan, et non après.
• Sur la cession elle-même, les 4 % sont payés à nouveau par le nouvel acheteur, sur le nouveau prix. C'est une caractéristique du mécanisme plutôt qu'une surprise, mais cela doit figurer dans les chiffres lorsque vous modélisez la sortie.

Les petites lignes qui apparaissent quand même

• L'émission du titre et les frais administratifs fixes liés à l'enregistrement.
• Une procuration lorsque vous n'êtes pas présent en personne — environ 550 $ pour une transaction à distance, davantage si une légalisation consulaire à l'étranger s'y ajoute.
• La TVA sur les services, qui s'applique à la commission et aux honoraires du trustee office, non au bien résidentiel lui-même.
• Un prêt hypothécaire ajoute environ un point et demi supplémentaire en frais d'inscription de la sûreté, de dossier et d'expertise, sans qu'aucun ne soit financé par le prêt.
• La règle empirique pour un achat comptant : prévoir 7 à 8 % au-dessus du prix. C'est ce chiffre qu'il faut retenir, non les 4 %.

À régler avant l'acompte, par écrit

Trois postes de cette liste relèvent de la coutume et non de la loi — qui paie les frais DLD, qui paie le NOC, et qui paie l'agence en revente lorsque chaque partie a son courtier. La coutume est un bon point de départ et un mauvais argument, et chacun de ces différends éclate au pire moment : après le versement d'un acompte et avant un transfert que les deux parties veulent désormais mener à bien. Une seule ligne dans le protocole d'accord indiquant qui paie quoi règle les trois d'avance, et ne coûte rien à un stade où tout le monde est encore aimable.

D'après les frais du Land Department, les honoraires des trustee offices et la pratique courante des agences à Dubaï.