Kto płaci prowizję w transakcji w Dubaju — i kto płaci całą resztę

Nic w transakcji w Dubaju nie wywołuje tylu możliwych do uniknięcia tarć, co chwila, w której ktoś odkrywa opłatę, o której zakładał, że płaci ją druga strona. Większość pozycji ma ustaloną odpowiedź; kilka z nich ma odpowiedź wynikającą ze zwyczaju, a nie z prawa, i dlatego trzeba je spisać, zanim zaliczka zmieni właściciela.

Opłata agencyjna: dwie różne odpowiedzi

• Przy odsprzedaży płaci kupujący. Standardem jest 2% ceny plus VAT.
• Przy nowej inwestycji płaci deweloper. Usługa brokera jest dla kupującego bezpłatna — nie jest to przysługa konkretnego agenta, tylko sposób, w jaki zbudowany jest ten rynek.
• Z tego wynika jedna rzecz, na którą warto uważać. Jeśli ktoś żąda prowizji przy sprzedaży od dewelopera, ponad cennik samego dewelopera, to jest pytanie do zadania, a nie faktura do zapłaty.
• I jedna rzecz, której nie należy oczekiwać: zakup bezpośrednio od dewelopera nie daje rabatu, bo prowizja i tak mieści się w ekonomii dewelopera.

Opłata Land Department: reguła i praktyka

Opłata transferowa w wysokości 4% jest liczona od wartości transakcji. Formalnie dzieli się ją między strony; w praktyce płaci ją kupujący, a każdy budżet na tym rynku opiera się na tym założeniu. Promocje deweloperów typu „pokrywamy opłatę DLD" istnieją i znaczą dokładnie to, co mówią — co czyni je jedną z niewielu naprawdę porównywalnych zachęt, bo kwota jest stała i znana, a nie rabatem od nieopublikowanego cennika. Do 4% dochodzi stała opłata administracyjna oraz opłata biura powierniczego, która zależy od transakcji: rzędu dwóch tysięcy dirhamów przy tańszych nieruchomościach i czterech tysięcy przy drogich, plus VAT.

No-objection certificate, czyli pozycja bez cennika

• Czym jest: potwierdzeniem dewelopera, że nie ma zaległości w opłatach serwisowych ani innych przeszkód w przeniesieniu własności. Bez niego rejestracja nie przebiega.
• Ile kosztuje: tyle, ile ustali deweloper, a rozpiętość jest duża — od kilkuset dirhamów do kilku tysięcy.
• Kto płaci: to sprawa stron. Praktyka rynkowa obciąża sprzedającego, ale praktyka rynkowa to nie umowa.
• Dlatego ustal to w ofercie, a nie w dniu przeniesienia, gdy jedna ze stron już się wyprowadziła i żadna nie chce ustąpić o czterocyfrową kwotę.

Off-plan zmienia termin, nie procent

• Te same 4% płaci się na początku, przy rejestracji umowy wstępnej w systemie Oqood, a nie przy przekazaniu. Główny koszt przypada więc wtedy, gdy nieruchomości jeszcze nie ma.
• Brak prowizji agencyjnej przy sprzedaży od dewelopera, jak wyżej.
• Pojawia się za to administracyjna opłata rejestracyjna dewelopera, która przy odsprzedaży nie istnieje.
• Cesja dodaje własną opłatę za zgodę — u wielu deweloperów kwota stała, około $1 400 w typowym przypadku, choć niektórzy pobierają procent. Warto ustalić to przed zakupem, jeśli planem jest wyjście przed przekazaniem, a nie po.
• Przy samej cesji 4% płaci ponownie nowy nabywca, od nowej ceny. To cecha mechanizmu, a nie niespodzianka, ale powinna znaleźć się w liczbach, gdy modeluje się wyjście.

Drobniejsze pozycje, które mimo to się pojawiają

• Wydanie aktu własności i stałe opłaty administracyjne wokół rejestracji.
• Pełnomocnictwo, gdy nie uczestniczy się osobiście — około $550 przy transakcji zdalnej, a więcej, jeśli potrzebna jest legalizacja konsularna za granicą.
• VAT od usług, który dotyczy prowizji i opłaty biura powierniczego, a nie samej nieruchomości mieszkalnej.
• Kredyt hipoteczny dodaje około półtora procenta na rejestrację zastawu, opłatę za udzielenie kredytu i wycenę, z czego nic nie jest finansowane z kredytu.
• Zasada kciuka dla zakupu za gotówkę: zaplanuj 7–8% ponad cenę. To liczba, którą należy przyjąć do kalkulacji, a nie 4%.

Ustal to przed zaliczką, na piśmie

Trzy pozycje z tej listy wynikają ze zwyczaju, a nie z ustawy — kto płaci opłatę DLD, kto płaci NOC i kto płaci agencji przy odsprzedaży, gdy obie strony mają brokera. Zwyczaj jest dobrym punktem wyjścia i słabym argumentem, a każdy z tych sporów wybucha w najgorszym możliwym momencie: po wpłacie zaliczki i przed przeniesieniem własności, które obie strony chcą już sfinalizować. Jedna linijka w memorandum of understanding wskazująca, kto płaci co, rozstrzyga wszystkie trzy z góry i nic nie kosztuje na etapie, gdy wszyscy są jeszcze zgodni.

Na podstawie opłat Land Department, opłat biur powierniczych oraz standardowej praktyki agencyjnej w Dubaju.