Warum in Dubai immer wieder Anzeigen «Dringender Verkauf, unter Marktpreis» auftauchen
Nach Marktschätzungen bringen neun von zehn in der Fundamentphase verkauften Off-plan-Projekten dem Investor während der Bauzeit selbst keinen Gewinn. Das speist den stetigen Strom erzwungener Weiterverkäufe. So erkennen Sie einen echten Rabatt von einem inszenierten.
Anzeigen mit «Dringender Verkauf, unter Marktpreis» sind ein ständiges Hintergrundrauschen auf dem Dubaier Markt. Es lohnt sich zu verstehen, woher dieses Angebot kommt.
Die Grundstatistik, die in keiner Broschüre steht
Nach im Markt kursierenden Schätzungen bringen etwa neun von zehn in der Fundamentphase verkauften Projekten dem Investor während der Bauzeit selbst keinen Gewinn. Der Preisanstieg, mit dem Käufer beim Kauf gerechnet haben, kommt entweder später oder gar nicht — während die Ratenzahlungen planmäßig weiterlaufen.
Daher kommt das Angebot: Mitten im Zahlungsplan merken manche Käufer, dass sie die Verpflichtung nicht mehr tragen wollen oder können, und steigen über eine Abtretung aus. Der Ausstiegspreis liegt fast immer unter dem aktuellen Listenpreis des Bauträgers — sonst findet sich kein Käufer.
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So erkennen Sie einen echten Rabatt von einem inszenierten
- Vergleichen Sie mit Transaktionen, nicht mit der Preisliste. «20 % unter Markt» gegenüber der Liste des Bauträgers kann im Verhältnis zu den tatsächlichen Abschlüssen im selben Gebäude schlicht «zum Marktpreis» bedeuten.
- Schauen Sie, was tatsächlich übertragen wird. Bei einer Abtretung kaufen Sie einen Platz in einem Vertrag, keine Wohnung: wie viel bezahlt ist, was offen ist, wie der Zeitplan aussieht. Ein guter Schlagzeilenpreis kann einen hohen Restbetrag verbergen.
- Prüfen Sie den Grund der Dringlichkeit. Echte Dringlichkeit hat eine Erklärung — Umzug, Scheidung, geänderte Pläne, Unfähigkeit weiterzuzahlen. Fehlt ein klarer Grund, gibt es meist keinen.
- Rechnen Sie die Ausstiegskosten ein. Abtretungsgebühr des Bauträgers, Registrierungsgebühr, Provision — all das frisst den Rabatt auf, manchmal bis auf null.
Die andere Seite
Wenn Sie selbst Off-plan auf Raten kaufen, betrifft diese Statistik auch Sie. Planen Sie den Ausstieg, bevor Sie einsteigen: Klären Sie, unter welchen Bedingungen Sie die Einheit abtreten könnten, ob der Bauträger eine Abtretung erlaubt und ab welchem Zeitpunkt, und ob Sie einen Puffer haben, um nicht im ungünstigsten Moment verkaufen zu müssen.
Grundlage ist die Praxis des Zweitmarkts für Immobilien im Bau in Dubai.