Perché a Dubai continuano ad apparire annunci «vendita urgente, sotto mercato»

Gli annunci «vendita urgente, sotto mercato» sono un rumore di fondo costante sul mercato di Dubai. Vale la pena capire da dove arrivi la loro offerta.

La statistica di base che nessuno mette in brochure

Secondo stime che circolano sul mercato, circa nove progetti su dieci venduti alla fase di fondazione non generano alcun profitto per l'investitore durante la costruzione stessa. La crescita dei prezzi su cui gli acquirenti contavano all'acquisto arriva più tardi oppure non arriva affatto — mentre le rate continuano a scadere secondo il calendario.

Ecco da dove viene l'offerta: a metà del piano di pagamento, alcuni acquirenti si accorgono di non voler più sostenere l'impegno, o di non poterlo fare, e escono tramite una cessione. Il prezzo di uscita è quasi sempre inferiore all'attuale listino del developer — altrimenti non si trova un acquirente.

Come distinguere uno sconto reale da uno simulato

• Confronti con le transazioni, non con il listino. Un «20 % sotto mercato» rispetto al listino del developer può semplicemente significare «a mercato» rispetto agli affari effettivamente conclusi nello stesso edificio.
• Guardi che cosa si trasferisce davvero. In una cessione si acquista una posizione in un contratto, non un appartamento: quanto è stato pagato, quanto resta, quale è il calendario. Un buon prezzo in evidenza può nascondere un saldo residuo pesante.
• Verifichi il motivo dell'urgenza. L'urgenza genuina ha una spiegazione — trasferimento, divorzio, piani cambiati, impossibilità di continuare a pagare. L'assenza di un motivo chiaro di solito significa che non ce n'è uno.
• Conti i costi di uscita. La commissione di cessione del developer, la tassa di registrazione, la provvigione — tutto erode lo sconto, a volte fino a zero.

L'altro lato della medaglia

Se è Lei ad acquistare off-plan con un piano a rate, questa statistica riguarda anche Lei. Pianifichi l'uscita prima di entrare: capisca a quali condizioni potrebbe cedere l'unità, se il developer consente la cessione e da quale momento, e se dispone di un margine per non essere costretto a vendere nel momento peggiore.

Sulla base della prassi del mercato secondario per gli immobili in costruzione a Dubai.