Откуда берутся срочные продажи ниже рынка в Дубае
По оценкам рынка, девять из десяти проектов на этапе котлована не приносят инвестору прибыли в течение самого строительства. Отсюда и поток вынужденных переуступок. Разбираем, почему так выходит и как отличить настоящий дисконт от инсценированного.
Объявления «срочная продажа, цена ниже рынка» — постоянный фон дубайского рынка. Полезно понимать, откуда берётся их поток.
Базовая статистика, о которой не пишут в презентациях
По оценкам, циркулирующим на рынке, около девяти проектов из десяти на этапе котлована не приносят инвестору прибыли в течение самого строительства. Рост цены, на который рассчитывали при покупке, реализуется либо позже, либо не реализуется вовсе — а платежи по рассрочке идут по графику.
Отсюда и берётся предложение: часть покупателей на середине срока понимает, что дальше нести обязательство не хочет или не может, и выходит через переуступку. Цена такого выхода почти всегда ниже текущего прайса застройщика — иначе покупателя не найти.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Как отличить настоящий дисконт от инсценированного
- Сравнивайте со сделками, а не с прайсом. «Ниже рынка на 20%» относительно прайс-листа застройщика может означать «по рынку» относительно реальных сделок в том же доме.
- Смотрите, что переходит. В переуступке вы покупаете не квартиру, а место в договоре: сколько уже оплачено, какой остаток, какой график. Хорошая цена на сделке может обернуться тяжёлым остатком.
- Проверяйте причину срочности. Настоящая срочность имеет объяснение — переезд, развод, смена планов, невозможность платить. Отсутствие внятного объяснения обычно означает, что срочности нет.
- Считайте расходы выхода. Сбор за переуступку у застройщика, регистрационный сбор, комиссия — всё это уменьшает дисконт, иногда до нуля.
Обратная сторона
Если вы сами покупаете офф-план в рассрочку, эта статистика — про вас тоже. Планировать выход надо до входа: понимать, при каких условиях вы сможете переуступить, разрешает ли застройщик переуступку и с какого момента, и есть ли у вас запас, чтобы не продавать в худший момент.
По практике вторичного рынка строящейся недвижимости Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Можно ли выйти из договора купли-продажи новостройки в Дубае
Региональный конфликт сам по себе не даёт покупателю права расторгнуть подписанный SPA — форс-мажором он не признаётся. Строительные задержки и рыночная неопределённость тоже. Разбираем, что говорит право ОАЭ и какая практика сложилась у судов.
Регистрация в земельном департаменте не делает застройщика надёжным: восемь вопросов до сделки
Лицензия DLD, эскроу-счёт и брокерская сеть — это условия входа на рынок, а не гарантия сдачи. При растущей себестоимости строительства разница между зарегистрированным и надёжным застройщиком становится решающей. Что спрашивать до подписания договора.
Гарантированная доходность 7% и ипотечное плечо: откуда берутся 12% и где подвох
Разбираем на цифрах, как гарантированная застройщиком аренда в 7% превращается в 12% годовых на вложенный капитал за счёт кредита — и какие пять условий договора нужно проверить, прежде чем принимать такой расчёт всерьёз.
Почему застройщики Дубая не снижают цены даже при падении спроса
При охлаждении рынка застройщики почти никогда не режут розничный прайс. Вместо этого работают два других механизма — смягчение рассрочки и сокращение числа новых запусков. Разбираем логику и то, как этим пользоваться покупателю.
Meydan Horizon: не проект, а городской кластер с кристальной лагуной в MBR City
По мастер-плану здесь появятся резиденции, офисы, отели, ритейл, школы, медцентр и мечеть вокруг Crystal Lagoon с набережной и пляжной кромкой. Разбираем логику района и то, почему внутри него выбор проекта важнее выбора локации.
Ипотека под вторичный офф-план в Дубае: как выйти из рассрочки, которую стало тяжело платить
Банки Дубая начали финансировать покупку строящихся объектов на вторичном рынке. Условия: готовность дома не менее 50%, ограниченный список застройщиков и легализованный статус заёмщика в ОАЭ. Для владельца это способ не выходить из сделки.