Dlaczego w Dubaju wciąż pojawiają się oferty „pilna sprzedaż, poniżej ceny rynkowej”

Oferty „pilna sprzedaż, poniżej ceny rynkowej” to stały szum tła na rynku w Dubaju. Warto zrozumieć, skąd bierze się ich podaż.

Podstawowa statystyka, której nikt nie umieszcza w broszurze

Według szacunków krążących po rynku mniej więcej dziewięć na dziesięć projektów sprzedanych na etapie fundamentów nie generuje zysku dla inwestora w trakcie samej budowy. Wzrost cen, na który liczyli nabywcy w chwili zakupu, albo pojawia się później, albo wcale — podczas gdy raty płatności wpływają zgodnie z harmonogramem.

Stąd bierze się podaż: w połowie planu płatności część nabywców uświadamia sobie, że nie chce lub nie może dalej ponosić tego zobowiązania, i wychodzi z inwestycji przez cesję. Cena wyjścia jest niemal zawsze niższa niż aktualna cena katalogowa dewelopera — inaczej nie znajdzie się kupca.

Jak odróżnić prawdziwą zniżkę od inscenizowanej

• Porównuj z transakcjami, a nie z cennikiem. „20 % poniżej rynku” względem cennika dewelopera może po prostu oznaczać „po cenie rynkowej” względem rzeczywistych transakcji w tym samym budynku.
• Sprawdź, co faktycznie podlega przeniesieniu. W cesji kupuje się miejsce w umowie, a nie mieszkanie: ile zapłacono, ile zostało, jaki jest harmonogram. Dobra cena w nagłówku może ukrywać duże saldo pozostałe do zapłaty.
• Sprawdź powód pilności. Prawdziwa pilność ma wyjaśnienie — przeprowadzka, rozwód, zmiana planów, niemożność dalszego płacenia. Brak jasnego powodu zwykle oznacza, że go nie ma.
• Policz koszty wyjścia. Opłata dewelopera za cesję, opłata rejestracyjna, prowizja — wszystko to zjada zniżkę, czasem do zera.

Druga strona medalu

Jeśli to Państwo kupują off-plan w ratach, ta statystyka dotyczy także Państwa. Należy zaplanować wyjście, zanim się wejdzie: zrozumieć, na jakich warunkach można scedować lokal, czy deweloper dopuszcza cesję i od jakiego momentu oraz czy dysponują Państwo buforem, by nie być zmuszonym do sprzedaży w najgorszym możliwym momencie.

Na podstawie praktyki rynku wtórnego dla nieruchomości w budowie w Dubaju.