Address Residences The Bay: 68 Etagen und 471 Apartments auf einer Halbinsel, die nicht wachsen kann

Address Residences The Bay ist ein Emaar-Turm mit 68 Etagen und 471 Apartments auf der Halbinsel Emaar Beachfront. Die Halbinsel ist begrenzt und lässt sich nicht erweitern – doch eine Obergrenze für den Stadtteil sagt nichts über die Obergrenze im eigenen Gebäude aus.

Was verzeichnet der Projektpass?

Address Residences The Bay ist ein Wohnhochhaus mit 68 Etagen auf der Halbinsel Emaar Beachfront, entwickelt von Emaar Properties und noch in Entwicklung. Der Projektpass nennt 471 Apartments und führt Einzelhandel im Erdgeschoss sowie den Strandzugang unter den Annehmlichkeiten auf. Als Architekt ist Godwin Austen Johnson eingetragen.

68 Etagen sind für diese Halbinsel hoch, die als Folge von Türmen in weitgehend einheitlichem Design und nicht als einzelnes Wahrzeichen freigegeben wurde. Ein Gebäude dieser Höhe ist nicht eines von vielen in einer Reihe; es ist der Maßstab, an dem die Reihe gemessen wird.

Der Entwickler spielt hier eine größere Rolle als sonst. Emaar hat die Halbinsel gebaut, legt die Ausstattung für das gesamte Gebiet fest und verwaltet die Community – der Käufer muss also nicht auf einen unbekannten Bauträger setzen, denn das vorhersehbare Ergebnis ist genau das verkaufte Produkt.

Die eine Zahl, die man in den Rest dieses Beitrags mitnehmen sollte, ist 471. Das meiste, was folgt, ist eine Konsequenz daraus.

Begrenztes Land oder unfertiger Stadtteil?

Emaar Beachfront liegt auf einer aufgeschütteten Halbinsel innerhalb des größeren Projekts Dubai Harbour, zwischen Dubai Marina und dem Ansatz von Palm Jumeirah. Das Gebiet ist abgeschlossen, hat einen privaten Strand über die gesamte Länge und liegt nur eine kurze Autofahrt von der Marina entfernt.

Diese Kombination – privater Strand mit Anbindung ans Festland – ist in Dubai tatsächlich selten, denn Strandlage bedeutet sonst entweder die Palm oder die Menschenmassen von JBR.

Die Halbinsel lässt sich zudem nicht erweitern. Die Zahl der Grundstücke ist durch den Masterplan festgelegt, was dem künftigen Angebot eine Obergrenze setzt, wie sie nur sehr wenige Küstenprojekte der Stadt vorweisen können.

Nicht fertig ist dagegen alles drumherum. Teile von Dubai Harbour – Yachthafen, Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel und Gastronomie – sind in Betrieb, andere nicht, und der Fertigstellungstermin wurde schon früher verschoben.

Ein Turm in Entwicklung auf einer Halbinsel, die sich noch füllt, bedeutet, dass ein früher Eigentümer eine Zeit lang neben einer aktiven Baustelle wohnt – und die Miete entsprechend angesetzt wird.

Die ehrliche Einordnung ist die des Stadtteilführers: Bewerten Sie den Kauf nach dem, was gebaut und vertraglich zugesichert ist, und betrachten Sie die versprochenen Annehmlichkeiten des Hafens als Aufschlag, den Sie nicht mitbezahlt haben.

Was bewirken 471 Apartments am Übergabetag?

Ein Turm dieser Größe wird als ein einziges Ereignis übergeben. Mehrere hundert Apartments erreichen im selben Gebäude, im selben Quartal, mit derselben Ausstattung und einer engen Auswahl an Grundrissen den Vermietungsmarkt.

Einige gehören Ihnen, einige Investoren, die denselben Prospekt gekauft haben, und einige Leuten, die zum Weiterverkauf gekauft haben und nun verkaufen müssen.

Auf dieser Halbinsel ist das verkraftbar, anders als anderswo, weil die Nachfrage hier real ist: Die Kurzzeitvermietung läuft stark, das Gästeprofil ist gehoben, und die Langzeitvermietung zieht gut verdienende Berufstätige an, die Strand ohne die Zufahrtsbeschränkungen der Insel wollen. Das Leerstandsrisiko ist in diesem Stadtteil gering.

Die erste Vermietung bleibt dennoch die teure, und der Wettbewerb mit mehreren hundert vergleichbaren Einheiten heißt: niedrigere Miete, längerer Leerstand oder Investitionen in die Präsentation, die die Nachbarn nicht getätigt haben. Planen Sie die sechs Monate nach der Übergabe, bevor Sie den Ausstieg planen.

Der Effekt zweiter Ordnung betrifft den Wiederverkauf. In einem Gebäude mit 471 Einheiten ist Ihr Apartment nie das einzige seines Typs auf dem Markt, daher müssen die unterscheidenden Merkmale struktureller Art sein – Etage, Ausrichtung, Grundriss – und nicht kosmetischer.

The Bay oder BeachGate?

Auf der Halbinsel steht ein zweiter Emaar-Turm der Marke Address, BeachGate, mit fünfundvierzig Etagen, und beide sind für einen Käufer hier der eigentliche Vergleich – nicht der Stadtteil gegen einen anderen Stadtteil.

Höhe verschafft Aussicht und Abstand zum Lärm am Fuß des Gebäudes, und bei 68 Etagen überblicken die oberen Linien von The Bay alles ringsum, wie es ein Nachbar mit fünfundvierzig Etagen nicht kann. Was Höhe nicht verschafft, ist Lage, und auf einer schmalen Halbinsel entscheidet die Lage darüber, wohin das Fenster tatsächlich blickt.

Der Handel funktioniert auch umgekehrt. Ein höherer Turm hat mehr Einheiten, die sich dieselben Aufzugskerne, dieselbe Lobby und dasselbe Strandrecht teilen, und bei der Übergabe kommen mehr Apartments auf einmal auf den Markt.

Die Frage lautet also nicht, welcher Turm besser ist. Sie lautet, ob Sie Höhe oder Nähe kaufen – und dann, innerhalb der gewählten Option, welche Linie, welche Etage und was zwischen Ihnen und dem Wasser gebaut werden darf.

Was verändert die Marke Address?

Mehrere Türme auf dieser Halbinsel tragen eine Hotelmarke, und das ist keine Dekoration: Sie verändert das Serviceniveau, die Nebenkosten (Service Charge) und die für einen Eigentümer verfügbare Infrastruktur für die Kurzzeitvermietung. Ein Gebäude der Marke Address wird anders betrieben als ein markenloses, und die Betriebswirtschaft unterscheidet sich entsprechend.

Für einen Eigentümer, der nächteweise vermietet, ist diese Infrastruktur der Kern: Ein Markenbetrieb übernimmt jene Teile der Kurzzeitvermietung, die sonst an eine Verwaltungsgesellschaft gehen, und tut dies unter einem Namen, den ein Gast kennt, bevor er das Inserat liest.

Für einen Eigentümer, der selbst dort wohnen will, ist dieselbe Infrastruktur ein Kostenfaktor, der unabhängig von der Nutzung anfällt.

Klären Sie, in welche Kategorie die konkrete Einheit fällt, und lassen Sie sich die voraussichtliche Abgabe schriftlich geben. Wo die Pflege des privaten Strandes bereits in der Community-Abgabe enthalten ist, ist ein darüber liegender Markenbetrieb die Zeile, die in der Rechnung eines Käufers am häufigsten fehlt.

Welche Prüfungen sind hier wichtig?

Die Aussicht aus der konkreten Einheit auf der konkreten Etage, persönlich überprüft. Auf einer Halbinsel paralleler Türme umfasst „Meerblick“ alles vom ungestörten Horizont bis zum diagonalen Blick zwischen zwei Gebäuden, und der Preisaufschlag dazwischen ist groß.

Die Grundstücksnummern zwischen Ihrem Turm und dem Wasser sowie die dort zulässige Bauhöhe. Das ist eine überprüfbare Tatsache, und sie entscheidet darüber, ob das, wofür Sie bezahlen, die nächste Bauphase übersteht.

In welcher Bauphase Ihr Turm steht und was ringsum noch im Bau ist – zwei Jahre neben einer aktiven Baustelle zu wohnen wirkt sich sowohl auf den Wohnwert als auch auf die erzielbare Miete aus.

Die gesamte Service Charge, einschließlich der Strand- und Community-Anteile und allem, was die Marke hinzufügt. Und, falls Kurzzeitvermietung geplant ist, die schriftliche Bestätigung, dass das Gebäude sie erlaubt.