Address Residences The Bay : 68 étages et 471 appartements sur une péninsule qui ne peut pas s'agrandir

Address Residences The Bay est une tour Emaar de soixante-huit étages comptant 471 appartements, sur la péninsule d'Emaar Beachfront. La péninsule est limitée et ne peut pas être étendue, mais le plafond du quartier ne dit rien du plafond à l'intérieur de votre immeuble.

Qu'indique la fiche du projet ?

Address Residences The Bay est un gratte-ciel résidentiel de soixante-huit étages sur la péninsule d'Emaar Beachfront, développé par Emaar Properties et encore en cours de réalisation. La fiche du projet fait état de 471 appartements et mentionne, parmi les équipements, des commerces en rez-de-chaussée et un accès à la plage. L'architecte référent est Godwin Austen Johnson.

Soixante-huit étages, c'est élevé pour cette péninsule, lancée comme une série de tours de conception globalement homogène plutôt que comme un monument unique. Un immeuble de cette hauteur ne fait pas partie de la rangée : c'est lui qui sert d'étalon à la rangée.

Le promoteur compte ici plus qu'ailleurs. Emaar a construit la péninsule, fixe les spécifications sur l'ensemble du site et gère la communauté : l'acheteur ne parie donc pas sur un constructeur inconnu, car le résultat prévisible est le produit vendu.

Le chiffre à retenir pour la suite de cet article est 471. L'essentiel de ce qui suit en découle.

Terrain limité ou quartier inachevé ?

Emaar Beachfront occupe une péninsule gagnée sur la mer, au sein du vaste projet Dubai Harbour, entre Dubai Marina et la base de Palm Jumeirah. Le site est fermé, doté d'une plage privée sur toute sa longueur, et à quelques minutes en voiture de Marina.

Cette combinaison, plage privée et accès par la terre ferme, est vraiment rare à Dubaï, où le front de mer signifie sinon la Palm, sinon la foule de JBR.

La péninsule ne peut pas non plus être étendue. Le nombre de parcelles est fixé par le plan directeur, ce qui plafonne l'offre future, chose que très peu de projets côtiers de la ville peuvent revendiquer.

Ce qui n'est pas terminé, c'est tout ce qui l'entoure. Une partie de Dubai Harbour (marina, terminal de croisière, commerces et restaurants) fonctionne, une autre non, et le calendrier d'achèvement a déjà été repoussé.

Une tour encore en chantier sur une péninsule en cours de remplissage signifie qu'un propriétaire des premiers temps vit un certain temps à côté d'un chantier actif, et que les loyers s'en ressentent.

La formulation honnête est celle du guide du quartier : évaluer l'achat sur ce qui est construit et contractualisé, et considérer l'équipement portuaire promis comme un potentiel que vous n'avez pas payé.

Que font 471 appartements le jour de la livraison ?

Une tour de cette taille est livrée en un seul événement. Plusieurs centaines d'appartements arrivent sur le marché locatif dans le même immeuble, le même trimestre, avec les mêmes finitions et une gamme étroite de plans.

Certains sont à vous, d'autres appartiennent à des investisseurs qui ont acheté sur la même brochure, et d'autres encore à des personnes qui ont acheté pour revendre et doivent maintenant le faire.

Sur cette péninsule, cela reste supportable, ce qui n'est pas le cas partout, car la demande y est réelle : la location courte durée est forte, la clientèle haut de gamme, et la location longue durée attire des cadres bien rémunérés qui veulent la plage sans les contraintes d'accès de l'île. Le risque de vacance est faible dans ce quartier.

Mais la première location reste la plus coûteuse, et rivaliser avec plusieurs centaines d'unités comparables implique d'accepter soit un loyer plus bas, soit une vacance plus longue, soit des dépenses de mise en valeur que les voisins n'ont pas faites. Planifiez les six mois suivant la livraison avant de planifier la sortie.

L'effet de second ordre porte sur la revente. Dans un immeuble de 471 unités, votre appartement n'est jamais le seul de son type sur le marché : ce qui le distingue doit donc être structurel (étage, orientation, plan) plutôt que cosmétique.

The Bay ou BeachGate ?

La péninsule compte une seconde tour Emaar de marque Address, BeachGate, de quarante-cinq étages, et c'est entre les deux que l'acheteur doit vraiment comparer, plutôt qu'entre le quartier et un autre quartier.

La hauteur offre la vue et l'éloignement du bruit au pied de l'immeuble : à soixante-huit étages, les niveaux supérieurs de The Bay dominent tout ce qui les entoure, ce qu'une voisine de quarante-cinq étages ne peut pas faire. Ce que la hauteur n'offre pas, c'est la position, et sur une péninsule étroite, c'est la position qui décide de ce que la fenêtre regarde réellement.

Le revers existe aussi. Une tour plus haute compte davantage d'unités partageant les mêmes cages d'ascenseur, le même hall et le même droit d'accès à la plage, et davantage d'appartements arrivant en même temps à la livraison.

La question n'est donc pas de savoir quelle tour est la meilleure, mais si vous achetez de l'altitude ou de la proximité, puis, dans l'une ou l'autre, quelle colonne, quel étage, et ce qu'il est permis de construire entre vous et l'eau.

Qu'est-ce que la marque Address change ?

Plusieurs tours de cette péninsule portent une marque hôtelière, et ce n'est pas de la décoration : cela change le niveau de service, les charges de copropriété et l'infrastructure de location courte durée à la disposition du propriétaire. Un immeuble de marque Address fonctionne autrement qu'un immeuble sans marque, et son modèle économique aussi.

Pour un propriétaire qui loue à la nuitée, cette infrastructure est l'essentiel : une exploitation de marque prend en charge ce que la location courte durée confie d'ordinaire à une société de gestion, sous un nom que le voyageur reconnaît avant même de lire l'annonce.

Pour un propriétaire qui compte y habiter, la même infrastructure est un coût, facturé qu'on l'utilise ou non.

Déterminez dans quelle catégorie se situe l'unité concernée et obtenez par écrit le montant prévisionnel des charges. Sur une péninsule où l'entretien de la plage privée est déjà inclus dans les charges de la communauté, l'exploitation de marque qui s'y ajoute est la ligne le plus souvent oubliée dans les calculs de l'acheteur.

Quelles vérifications comptent ici ?

La vue depuis l'unité précise, à l'étage précis, vérifiée sur place. Sur une péninsule de tours parallèles, « vue mer » recouvre tout, d'un horizon dégagé à une échappée en diagonale entre deux immeubles, et la prime entre les deux est considérable.

Les numéros de parcelles entre votre tour et l'eau, ainsi que la hauteur qui y est autorisée. C'est un fait vérifiable, et il détermine si ce que vous payez survivra à la phase suivante.

La phase dont relève votre tour et ce qui reste en construction autour : vivre deux ans à côté d'un chantier actif pèse à la fois sur l'agrément et sur le loyer réalisable.

Les charges dans leur intégralité, y compris les composantes plage et communauté et tout ce qu'ajoute la marque. Et, si la location courte durée est le projet, la confirmation écrite que l'immeuble l'autorise.