Arabian Ranches: wo nach zwanzig Jahren der Wert liegt

Arabian Ranches hat die Vorlage geliefert, der jeder spätere Familienstadtteil in Dubai folgt: abgeschlossene Sub-Communities, ein Golfplatz, ein Gemeindezentrum, Schulen und freistehende Häuser auf echten Grundstücken. Zwei Jahrzehnte später ist die Reife zugleich der Grund zum Kauf und die Quelle des einen Punktes, den Sie prüfen müssen.

Sind die drei Phasen ein Markt?

Das ursprüngliche Arabian Ranches wurde in den frühen 2000er-Jahren an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road gestartet. Es hat die größten Grundstücke, die reifste Begrünung, den Golfplatz und die etablierte Gemeinschaftsinfrastruktur – und die ältesten Häuser, von denen viele eine umfassende Sanierung brauchen oder bereits hinter sich haben.

Ranches II ist neuer, dichter und nach anderer Spezifikation gebaut. Die Grundstücke sind in der Regel kleiner, die Grundrisse zeitgemäßer.

Ranches III ist noch neuer und besteht überwiegend aus Townhouses statt freistehenden Villen, ausgerichtet auf eine niedrigere Preislage und einen anderen Käufer.

Ein Vergleich des Preises pro Quadratfuß über die drei Phasen hinweg sagt nichts Brauchbares aus. Klären Sie Phase, Sub-Community und Villentyp, bevor Sie überhaupt etwas vergleichen.

Wie viele Orte stecken in der ersten Phase?

Arabian Ranches I umfasst Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida und weitere – jeweils ein eigenes Cluster mit eigenen Haustypen, Grundstücksgrößen und Preisklassen.

Al Reem und Palmera bilden das kleinere, günstigere Ende: Häuser mit drei Schlafzimmern auf bescheidenen Grundstücken, das Volumenprodukt und das am schnellsten vermietete. Saheel, Mirador und Alvorada liegen an der Spitze, mit großen freistehenden Villen auf großzügigen Grundstücken, mehrere davon am Golfplatz.

Die Preise unterscheiden sich zwischen ihnen um ein Vielfaches, und eine Zahl pro Quadratfuß für „Arabian Ranches“ vermischt all das zu einem Wert, der nichts beschreibt.

Klären Sie bei einem Inserat zuerst die Sub-Community und dann das Grundstück. Die Zahl der Schlafzimmer ist von den dreien am wenigsten aussagekräftig.

Was ist der Sanierungsabschlag?

Eine zwanzig Jahre alte Villa in Dubai brauchte meist Arbeiten: Klimaanlage, Leitungen, Küchen, Bäder, manchmal das Dach. Manche haben sie erhalten, andere nicht.

Eine unsanierte Villa der ursprünglichen Phase wird mit einem erheblichen Abschlag gegenüber einer sanierten gehandelt, und die Lücke ist oft größer als die tatsächlichen Kosten der Arbeiten. Hier liegt in dieser Community noch der Wert, wenn Sie die Bereitschaft und den Handwerker haben.

Lassen Sie ein ordentliches Gutachten erstellen. Hier mehr als an den meisten Orten entscheidet über den Unterschied zwischen zwei scheinbar gleichen Häusern in derselben Straße, was hinter den Wänden steckt.

Das ist zugleich das Risiko in einem Satz: Wer ein ungeprüftes Haus zum Preis eines sanierten kauft, hat dieselben Arbeiten zweimal bezahlt.

Warum bleiben Familien?

Schulen innerhalb der Community, ein richtiges Gemeindezentrum mit Supermarkt und Kliniken, Parks, ein Achtzehnloch-Golfplatz mit Clubhaus statt eines dekorativen Wasserspiels und ein Straßennetz, das um Kinder herum geplant und nicht nachträglich angepasst wurde.

Die Mieterstabilität ist dadurch außergewöhnlich. Familien ziehen wegen der Schulen her und bleiben für den Schulzyklus, was mehrjährige Mietverhältnisse und sehr geringe Fluktuation bedeutet – für einen Vermieter ein wesentlich anderes Angebot als ein Apartmentviertel.

Für den Alltag ist das Gemeindezentrum wichtiger als der Golfplatz: Supermarkt, Kliniken, Restaurants und eine Apotheke sorgen dafür, dass die Bewohner nicht für einen Laib Brot zur Mall of the Emirates fahren.

Die Verwaltung der Community unter Emaar ist zuverlässig, und über eine Haltedauer von zwanzig Jahren ist das mehr wert, als die meisten Käufer einrechnen.

Welche Konkurrenz gibt es heute?

Als Arabian Ranches startete, bedeutete ein Haus in Dubai eine lange Fahrt, und dies war die beste Fassung dieses Handels. Heute bieten Meydan, MBR City, Nad Al Sheba und Dubai Hills Häuser deutlich näher am Zentrum.

Die Community konkurriert daher heute über Reife, Grundstücksgröße und Preis statt über die Lage – und in allen dreien schlägt sie sich gut. Die Grundstücke sind hier bei vergleichbaren Preisen größer als in den neueren Communities, die Begrünung ist eingewachsen, und der Preis pro Quadratmeter Haus liegt unter dem in Dubai Hills.

Die Zufahrt erfolgt über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, außerhalb der Stoßzeiten rund fünfundzwanzig bis dreißig Minuten bis Downtown und eine ähnliche Fahrt bis zur Marina, zur Hauptverkehrszeit länger. Keine Metro, und keine geplant. Dieser Pendelweg ist der Preis, und es ist derselbe Preis, den der Stadtteil schon immer verlangt hat.

Für alles, was über den täglichen Einkauf hinausgeht, fahren die Bewohner zur Mall of the Emirates, zur Dubai Hills Mall oder nach Cityland.

Wie sieht die Anlagesicht aus?

Ein stabiler, liquider, von Familien getragener Markt mit verlässlicher Mietnachfrage und moderaten Renditen. Hier wächst das Kapital nicht am schnellsten – die Community ist ausgereift, und die neuere Konkurrenz liegt näher am Zentrum –, und sie wird nicht mehr so neu bewertet werden wie in ihrem ersten Jahrzehnt.

Sie passt zu einer Familie, die hier wohnen wird, und zu einem langfristigen Vermieter, der geringe Fluktuation und einen guten Mieter will. Schlecht passt sie zu allen, die Spitzenrenditen oder Kapitalwachstum bei kurzer Haltedauer suchen.

Wenn Sie als Anleger kaufen, schauen Sie am genauesten auf die unsanierten Häuser der ursprünglichen Phase. Dort liegt der verbleibende Wert, und es ist der eine Teil dieses Marktes, der Arbeit belohnt und nicht das richtige Timing.