Arabian Ranches: gdzie jest wartość po dwudziestu latach

Arabian Ranches wyznaczyło wzór, według którego powstały wszystkie kolejne rodzinne dzielnice Dubaju: strzeżone podosiedla, pole golfowe, centrum społeczności, szkoły i wolno stojące domy na prawdziwych działkach. Po dwóch dekadach dojrzałość osiedla jest zarówno powodem do zakupu, jak i źródłem jednej rzeczy, którą trzeba sprawdzić.

Czy trzy fazy to jeden rynek?

Pierwotne Arabian Ranches uruchomiono na początku lat 2000 przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ma największe działki, najdojrzalszą zieleń, pole golfowe i ugruntowaną infrastrukturę osiedla — a także najstarsze domy, z których wiele wymaga lub już przeszło gruntowny remont.

Ranches II jest nowsze, gęściej zabudowane i zbudowane według innej specyfikacji. Działki są zazwyczaj mniejsze, a układy bardziej współczesne.

Ranches III jest jeszcze nowsze i to głównie domy szeregowe, a nie wolno stojące wille, skierowane do niższego przedziału cenowego i innego kupującego.

Porównywanie ceny za stopę kwadratową między tymi trzema niczego pożytecznego nie mówi. Zanim cokolwiek zaczną Państwo porównywać, trzeba ustalić fazę, podosiedle i typ willi.

Z ilu miejsc składa się pierwsza faza?

Arabian Ranches I obejmuje Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida i inne — każdy to odrębny klaster z własnymi typami domów, wielkościami działek i przedziałem cenowym.

Al Reem i Palmera to mniejszy, tańszy koniec oferty: trzysypialniowe domy na skromnych działkach, produkt masowy i najszybciej wynajmowany. Saheel, Mirador i Alvorada są na szczycie, z dużymi wolno stojącymi willami na hojnych działkach, z których kilka graniczy z polem golfowym.

Ceny między nimi różnią się wielokrotnie, a wartość za stopę kwadratową dla „Arabian Ranches” uśrednia to wszystko do liczby, która nic nie opisuje.

Gdy widzą Państwo ogłoszenie, należy najpierw ustalić podosiedle, potem działkę. Liczba sypialni jest z tych trzech informacją najmniej istotną.

Czym jest rabat na brak remontu?

Dwudziestoletnia willa w Dubaju zwykle wymagała prac: klimatyzacji, instalacji wodnej, kuchni, łazienek, czasem dachu. Niektóre je przeszły, inne nie.

Willa z pierwotnej fazy bez remontu sprzedaje się z istotnym rabatem w stosunku do wyremontowanej, a różnica jest często większa niż rzeczywisty koszt prac. Tu wciąż leży wartość tego osiedla, jeśli ma się ochotę i wykonawcę.

Należy zlecić porządną ekspertyzę. Tutaj bardziej niż gdzie indziej o różnicy między dwoma pozornie identycznymi domami przy tej samej ulicy decyduje to, co kryje się za ścianami.

To także ryzyko w jednym zdaniu: kupując dom bez ekspertyzy po cenie domu wyremontowanego, płaci się dwa razy za te same prace.

Dlaczego rodziny zostają?

Szkoły na terenie osiedla, prawdziwe centrum społeczności z supermarketem i klinikami, parki, osiemnastodołkowe pole golfowe z klubem, a nie dekoracyjny zbiornik wodny, oraz układ dróg zaprojektowany z myślą o dzieciach, a nie dostosowany później.

Dzięki temu stabilność najemców jest wyjątkowa. Rodziny przeprowadzają się tu dla szkół i zostają na cały cykl szkolny, co oznacza wieloletnie najmy i bardzo niską rotację — dla właściciela to zasadniczo inna propozycja niż dzielnica apartamentowa.

Centrum społeczności znaczy dla codziennego życia więcej niż golf: supermarket, kliniki, restauracje i apteka sprawiają, że mieszkańcy nie jeżdżą do Mall of the Emirates po bochenek chleba.

Zarządzanie osiedlem przez Emaar jest rzetelne, a przy dwudziestoletnim okresie utrzymania jest to warte więcej, niż większość kupujących uwzględnia.

Jaką konkurencję ma dziś?

Gdy Arabian Ranches ruszało, dom w Dubaju oznaczał długi dojazd, a to była najlepsza wersja tego układu. Dziś Meydan, MBR City, Nad Al Sheba i Dubai Hills oferują domy znacznie bliżej centrum.

Osiedle konkuruje więc dojrzałością, wielkością działek i ceną, a nie lokalizacją — i konkuruje dobrze we wszystkich trzech. Działki są tu większe niż w nowszych osiedlach przy porównywalnych cenach, zieleń jest ukształtowana, a cena za metr kwadratowy domu niższa niż w Dubai Hills.

Dojazd odbywa się z Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, około dwudziestu pięciu do trzydziestu minut do Downtown i podobny odcinek do Marina poza szczytem, w szczycie dłużej. Bez metra i bez planów jego budowy. Ten dojazd to cena, a jest to ta sama cena, której ta dzielnica zawsze żądała.

Na wszystko większe niż codzienne zakupy mieszkańcy jeżdżą do Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall lub Cityland.

Jak wygląda perspektywa inwestycyjna?

Stabilny, płynny, rodzinny rynek z rzetelnym popytem na najem i umiarkowanymi rentownościami. Nie tu wzrost wartości jest najszybszy — osiedle jest dojrzałe, a nowsza konkurencja leży bliżej centrum — i nie przeszacuje się tak, jak w pierwszej dekadzie.

Pasuje rodzinie, która będzie tu mieszkać, oraz długoterminowemu właścicielowi, który chce niskiej rotacji i dobrego najemcy. Słabo pasuje komuś, kto goni za nagłówkową rentownością lub krótkoterminowym wzrostem wartości.

Jeśli kupują Państwo jako inwestor, najuważniej należy przyjrzeć się domom z pierwotnej fazy bez remontu. Tam leży pozostała wartość i jest to jedyna część tego rynku, która nagradza pracę, a nie wyczucie czasu.