Arabian Ranches : où se trouve la valeur après vingt ans

Arabian Ranches a défini le modèle que tous les quartiers familiaux de Dubaï ont suivi ensuite : sous-quartiers fermés, parcours de golf, centre communautaire, écoles et maisons individuelles sur de vraies parcelles. Vingt ans plus tard, sa maturité est à la fois la raison de l'acheter et la source de l'unique point à vérifier.

Les trois phases forment-elles un seul marché ?

Le premier Arabian Ranches a été lancé au début des années 2000 en bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Il offre les plus grandes parcelles, le paysagement le plus mûr, le parcours de golf et l'infrastructure communautaire établie — et les maisons les plus anciennes, dont beaucoup nécessitent ou ont connu une rénovation importante.

Ranches II est plus récent, plus dense et construit selon un autre cahier des charges. Les parcelles y sont généralement plus petites et les plans plus contemporains.

Ranches III est encore plus récent et se compose surtout de maisons de ville plutôt que de villas individuelles, visant un niveau de prix plus bas et un autre acheteur.

Comparer un prix au pied carré entre les trois n'apprend rien d'utile. Établissez la phase, le sous-quartier et le type de villa avant de comparer quoi que ce soit.

Combien de quartiers compte la première phase ?

Arabian Ranches I comprend Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida et d'autres — chacun étant un cluster distinct avec ses propres types de maisons, tailles de parcelles et fourchette de prix.

Al Reem et Palmera constituent le bas de gamme, plus abordable : des maisons de trois chambres sur des parcelles modestes, le produit de volume et le plus rapide à louer. Saheel, Mirador et Alvorada occupent le haut, avec de grandes villas individuelles sur de généreuses parcelles, plusieurs donnant sur le parcours de golf.

Les prix y diffèrent d'un multiple, et un chiffre au pied carré pour « Arabian Ranches » fond tout cela en un nombre qui ne décrit rien.

Devant une annonce, établissez d'abord le sous-quartier, ensuite la parcelle. Le nombre de chambres est le moins informatif des trois.

Qu'est-ce que la décote de rénovation ?

Une villa de Dubaï de vingt ans a généralement nécessité des travaux : climatisation, plomberie, cuisines, salles de bains, parfois la toiture. Certaines les ont eus et d'autres non.

Une villa non rénovée de la phase d'origine se négocie avec une décote importante par rapport à une villa rénovée, et l'écart dépasse souvent le coût réel des travaux. C'est là que se trouve encore la valeur dans ce quartier, si vous en avez l'appétit et l'entrepreneur.

Faites réaliser une expertise en bonne et due forme. Ici plus qu'ailleurs, ce qui distingue deux maisons apparemment identiques dans la même rue, c'est ce qu'il y a derrière les murs.

C'est aussi le risque en une phrase : achetez une maison non expertisée au prix d'une maison rénovée et vous aurez payé deux fois les mêmes travaux.

Pourquoi les familles restent-elles ?

Des écoles dans le quartier, un vrai centre communautaire avec supermarché et cliniques, des parcs, un parcours de golf de dix-huit trous avec club-house plutôt qu'un simple plan d'eau décoratif, et un réseau routier conçu autour des enfants plutôt que rajouté après coup.

La stabilité des locataires est exceptionnelle en conséquence. Les familles s'installent ici pour les écoles et restent pour le cycle scolaire, ce qui signifie des baux pluriannuels et un renouvellement très faible — une proposition sensiblement différente, pour un bailleur, de celle d'un quartier d'appartements.

Le centre communautaire compte davantage que le golf dans la vie quotidienne : supermarché, cliniques, restaurants et pharmacie évitent aux habitants de conduire jusqu'à Mall of the Emirates pour un pain.

La gestion du quartier par Emaar est fiable, et sur vingt ans de détention cela vaut plus que la plupart des acheteurs ne le comptent.

Quelle concurrence affronte-t-il aujourd'hui ?

Quand Arabian Ranches a été lancé, une maison à Dubaï signifiait un long trajet, et c'était la meilleure version de ce marché. Aujourd'hui Meydan, MBR City, Nad Al Sheba et Dubai Hills offrent tous des maisons nettement plus proches du centre.

Le quartier rivalise donc désormais par la maturité, la taille des parcelles et le prix plutôt que par l'emplacement — et il rivalise bien sur les trois. Les parcelles y sont plus grandes que dans les quartiers récents à prix comparable, la végétation est arrivée à maturité, et le prix au mètre carré de maison est inférieur à celui de Dubai Hills.

L'accès se fait par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, à environ vingt-cinq à trente minutes de Downtown et autant de la Marina hors pointe, davantage aux heures de pointe. Pas de métro, et aucun n'est prévu. Ce trajet est le prix à payer, le même que celui que le quartier a toujours demandé.

Pour tout achat plus important que les courses du quotidien, les habitants conduisent jusqu'à Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall ou Cityland.

Quelle est la vision d'investissement ?

Un marché stable, liquide, porté par les familles, avec une demande locative fiable et des rendements modérés. Ce n'est pas là que la plus-value est la plus rapide — le quartier est mature et la concurrence récente est plus proche du centre — et il ne se revalorisera pas comme lors de sa première décennie.

Il convient à une famille qui y vivra, et à un bailleur de long terme qui veut un faible renouvellement et un bon locataire. Il convient mal à qui poursuit le rendement affiché ou la plus-value à court terme.

Si vous achetez en investisseur, regardez de plus près les maisons non rénovées de la phase d'origine. C'est là que se trouve la valeur restante, et c'est la seule partie de ce marché qui récompense le travail plutôt que le calendrier.