Arabian Ranches: dove sta il valore dopo vent'anni

Arabian Ranches ha definito il modello seguito da ogni distretto familiare di Dubai: sub-community recintate, un campo da golf, un centro comunitario, scuole e case indipendenti su lotti veri. Due decenni dopo, la maturità è sia il motivo per acquistare sia l'unica cosa da verificare.

Le tre fasi sono un unico mercato?

La prima Arabian Ranches è stata lanciata all'inizio degli anni 2000 sulla Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ha i lotti più grandi, il verde più maturo, il campo da golf e le infrastrutture comunitarie consolidate, ma anche le case più vecchie, molte delle quali richiedono o hanno avuto una ristrutturazione sostanziale.

Ranches II è più recente, più densa e costruita con una specifica diversa. I lotti sono in genere più piccoli e le planimetrie più contemporanee.

Ranches III è ancora più recente e composta in prevalenza da townhouse e non da ville indipendenti, rivolta a una fascia di prezzo più bassa e a un acquirente diverso.

Confrontare il prezzo per piede quadrato tra le tre non dice nulla di utile. Stabilisca la fase, la sub-community e il tipo di villa prima di confrontare qualunque cosa.

Di quanti luoghi si compone la prima fase?

Arabian Ranches I comprende Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida e altri, ciascuno un cluster distinto con i propri tipi di casa, dimensioni dei lotti e fascia di prezzo.

Al Reem e Palmera sono l'estremo più piccolo e accessibile: case da tre camere su lotti modesti, il prodotto di volume e il più rapido da affittare. Saheel, Mirador e Alvorada sono al vertice, con grandi ville indipendenti su lotti generosi, molte affacciate sul campo da golf.

I prezzi tra loro differiscono di un multiplo, e un valore per piede quadrato di «Arabian Ranches» fonde tutto questo in un numero che non descrive nulla.

Davanti a un annuncio, stabilisca prima la sub-community e poi il lotto. Il numero di camere è la meno informativa delle tre informazioni.

Che cos'è lo sconto da ristrutturazione?

Una villa di Dubai di vent'anni ha di solito richiesto interventi: aria condizionata, impianto idraulico, cucine, bagni, a volte il tetto. Alcune li hanno avuti e altre no.

Una villa originale non ristrutturata della prima fase si vende con uno sconto sostanziale rispetto a una ristrutturata, e il divario è spesso maggiore del costo effettivo dei lavori. È qui che si trova ancora il valore in questa community, se ha l'appetito e l'impresa.

Faccia fare una perizia vera. Qui più che altrove, la differenza tra due case apparentemente identiche nella stessa strada è ciò che sta dietro i muri.

È anche il rischio in una frase: se acquista una casa senza perizia al prezzo di una ristrutturata, ha pagato due volte gli stessi lavori.

Perché le famiglie restano?

Scuole all'interno della community, un vero centro comunitario con supermercato e cliniche, parchi, un campo da golf a diciotto buche con clubhouse e non un elemento d'acqua decorativo, e una viabilità pensata attorno ai bambini e non adattata a posteriori.

La stabilità degli inquilini è eccezionale di conseguenza. Le famiglie si trasferiscono qui per le scuole e restano per tutto il ciclo scolastico, il che significa locazioni pluriennali e un ricambio molto basso: una proposta sostanzialmente diversa per un proprietario rispetto a un distretto di appartamenti.

Il centro comunitario conta più del golf nella vita quotidiana: supermercato, cliniche, ristoranti e farmacia significano che i residenti non guidano fino a Mall of the Emirates per un filone di pane.

La gestione della community sotto Emaar è affidabile, e su un orizzonte di vent'anni vale più di quanto la maggior parte degli acquirenti calcoli.

Quale concorrenza affronta oggi?

Quando Arabian Ranches fu lanciata, una casa a Dubai significava un lungo tragitto in auto e questa era la migliore versione di quell'affare. Oggi Meydan, MBR City, Nad Al Sheba e Dubai Hills offrono case molto più vicine al centro.

Quindi la community compete ora su maturità, dimensione dei lotti e prezzo e non sulla posizione, e compete bene su tutti e tre. I lotti qui sono più grandi che nelle community più nuove a prezzi comparabili, il verde è cresciuto e il prezzo per metro quadrato di casa è inferiore a quello di Dubai Hills.

L'accesso è dalla Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, circa venticinque-trenta minuti da Downtown e un percorso simile fino a Marina fuori dalle ore di punta, di più nelle ore di punta. Nessuna metropolitana e nessuna prevista. Quel tragitto è il compromesso, ed è lo stesso che il distretto ha sempre chiesto.

Per qualunque acquisto più grande della spesa quotidiana, i residenti guidano fino a Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall o Cityland.

Qual è la prospettiva d'investimento?

Un mercato stabile, liquido e trainato dalle famiglie, con domanda di locazione affidabile e rendimenti moderati. Non è dove la crescita del capitale è più rapida (la community è matura e la concorrenza più recente è più vicina al centro) e non si rivaluterà come nel suo primo decennio.

Si adatta a una famiglia che vi vivrà e a un proprietario di lungo periodo che vuole poco ricambio e un buon inquilino. Si adatta male a chi insegue il rendimento massimo o la crescita del capitale a breve termine.

Se acquista come investitore, guardi con più attenzione le case originali non ristrutturate della prima fase. È lì che resta il valore, ed è l'unica parte di questo mercato che premia il lavoro e non il tempismo.