Townhouse auf Bali in Raten und „20 % im Jahr“: Wie man Plan und Versprechen liest

Ein Townhouse auf Bali, das auf Raten mit „bis zu 20 % im Jahr“ verkauft wird, sind zwei getrennte Angebote: ein Zahlungsplan und eine Mietprognose. Der Plan ist real und verhandelbar. Die 20 % sind meist eine Projektion bei idealer Auslastung; maßgeblich ist daher, was von der Zahl übrig bleibt, wenn man das Modell des Entwicklers konservativ neu durchrechnet.

Wie funktioniert ein Ratenplan des Entwicklers auf Bali?

Der Entwickler lässt Sie das Townhouse in Teilen bezahlen, während des Baus und danach, statt in einer Summe. Das senkt den Betrag, den Sie am ersten Tag brauchen, und darin liegt der ganze Reiz des Formats.

Es ist bequem, aber es ist auch ein Vertrag mit Folgen. Als Erstes will ich den vollständigen Zahlungsplan sehen und die Klausel, die regelt, was bei einer versäumten Zahlung passiert.

Die Angebote, die ich im März 2024 geprüft habe, stellten Ratenplan und eine Rendite von bis zu 20 % im Jahr in dieselbe Schlagzeile. Das sind getrennte Fragen. Die eine betrifft, wie Sie zahlen; die andere, was die Immobilie nach Fertigstellung einbringt.

Prüfen Sie in derselben Phase die Eigentumsform. In diesen Angeboten ist es ein Leasehold, und seine Laufzeit gehört neben Zahlungsplan, Ruf des Entwicklers und Ruf der Verwaltungsgesellschaft in die Rechnung.

Woher kommt eine Renditezahl von 20 %?

Sie entsteht aus drei übereinandergelegten Dingen: Kurzzeitvermietung an Touristen zu hohen Nachtpreisen, hohe Auslastung an den Standorten, die Menschen tatsächlich wollen, und ein Kaufpreis, der im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen niedrig ist.

Jedes davon gibt es auf Bali. Die Schwierigkeit: Die beworbenen 20 % sind in der Regel eine Prognose bei idealer Auslastung. Sie beschreibt ein Jahr, in dem alles gut läuft.

Die Rendite, die ein Eigentümer tatsächlich erhält, hängt von der Saison, der Qualität des Managements, der Konkurrenz rund um die Immobilie und den Kosten ab. Nichts davon steht in einer Schlagzeile, deshalb rechne ich immer mit einem konservativeren Szenario als die Präsentation.

Welche von drei Zahlen sind die 20 %?

Fragen Sie das zuerst, denn derselbe Prozentsatz kann drei Dinge bedeuten: die Bruttorendite vor Kosten, die Nettorendite nach der Verwaltungsprovision oder die Rendite auf das bislang eingezahlte Kapital im Rahmen des Ratenplans.

Das sind drei verschiedene Größen. Verwechslungen zwischen ihnen arbeiten zugunsten des Verkäufers und nie zugunsten des Käufers; deshalb verlange ich die Definition schriftlich.

Fordern Sie dann die Berechnung in aufgeschlüsselter Form an: den durchschnittlichen Nachtpreis nach Saison, die angenommene Auslastung, die Verwaltungsprovision, die Betriebskosten und die Steuern. Ein attraktiver Prozentsatz ist nur das Ergebnis dieser Annahmen, und die Annahmen sind es, die man prüft.

Rechnen Sie das Modell zweimal durch, als Basisfall und als konservativen Fall mit einer Auslastung unter dem angegebenen Niveau und einem bescheideneren Preis. Ein Projekt, das auch im konservativen Fall noch akzeptabel aussieht, verdient Aufmerksamkeit. Eines, das nur unter idealen Annahmen trägt, ist eine Wette auf das Glück und keine Anlage.

Welche Klauseln des Ratenvertrags entscheiden alles?

Fünf: der Zahlungsplan und woran er gekoppelt ist, die Folgen verspäteter Zahlung, der Zeitpunkt, zu dem die Rechte auf Sie übergehen, die Haftung des Entwicklers bei Verzögerung und Ihr Recht, den Vertrag abzutreten.

Der Plan sollte an Bauabschnitte gekoppelt sein und nicht nur an den Kalender. Achten Sie bei Zahlungsverzug auf die Höhe der Vertragsstrafen, die Frist zur Behebung sowie die Bedingungen für Kündigung und Rückzahlung bereits geleisteter Beträge.

Klären Sie beim Rechtsübergang, wann das Leasehold beurkundet wird: bei der ersten Zahlung, bei vollständiger Zahlung oder bei Übergabe. Bei Verzögerungen sollte die Entschädigung des Entwicklers für eine Verschiebung des Fertigstellungstermins den Strafen entsprechen, denen der Käufer ausgesetzt ist.

Die Abtretung ist die Ausstiegsklausel: ob der Vertrag vor Abschluss der Zahlungen weiterverkauft werden kann. Ob man einen Ratenplan vorzeitig verlassen kann, hängt von dieser Klausel und von den Rückerstattungsbedingungen bei Kündigung ab.

Lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt lesen. In einem Entwicklungsmarkt schützt Sie die Formulierung genau so weit, wie sie konkret ist.

Raten oder Vollzahlung?

Raten senken die Einstiegsschwelle und lassen einen Teil Ihres Kapitals anderswo arbeiten. Sie gehen meist mit einem höheren Endpreis einher als bei Zahlung auf einmal, weil Entwickler für Vollzahlung einen Nachlass gewähren.

Rechnen Sie beide Wege bis zum Ende durch und vergleichen Sie drei Dinge: die Endkosten der Einheit, das Datum, ab dem Mieteinnahmen fließen, und die Rendite auf das tatsächlich investierte Geld in jeder Periode.

Für einen Anleger mit begrenzter Liquidität ist ein Ratenplan ein Weg, früher in den Markt einzusteigen. Für einen Anleger mit Kapital ist es eine Frage der Arithmetik, und der Nachlass bei Vollzahlung wiegt oft schwerer als die Bequemlichkeit eines Plans.

Ein Hinweis zum Zeitpunkt. Rechnen Sie die Rendite ab dem Datum der ersten Zahlung und nicht ab dem Tag, an dem die Vermietung beginnt. In einer Baustelle gebundenes Kapital ist Teil der Wirtschaftlichkeit des Geschäfts.

Was sich mit dem Entwickler verhandeln lässt

Mehr, als die meisten Käufer annehmen, besonders zu Beginn der Verkaufsphase. Die Höhe der ersten Zahlung, die Abstände der Raten, ein Nachlass für einen schnelleren Plan und die Aufnahme eines Möbelpakets sind alle verhandelbar.

Manchmal lässt sich ein Teil der Zahlungen bis zum Beginn der Vermietung aufschieben. Je höher der Anteil an Barmitteln in Ihrem Angebot und je schneller Sie abschließen können, desto entgegenkommender wird der Verkäufer.

Halten Sie jeden vereinbarten Punkt schriftlich im Vertrag fest. Ein mündliches Versprechen oder eines aus einem Chat mit einem Vertriebsmanager ist in einem Entwicklungsmarkt nichts wert.

Eine Taktik, die funktioniert: mit zwei oder drei Projekten parallel verhandeln. Der Wettbewerb um einen Käufer verbessert die Konditionen spürbar, und der direkte Vergleich der Angebote diszipliniert auch den Käufer.

Was passiert nach der Übergabe?

Die Rendite aus der Präsentation beginnt erst, wenn das Townhouse möbliert, fotografiert, auf den Buchungsplattformen eingestellt ist und die ersten Bewertungen gesammelt hat. Der Aufbau eines Inserats braucht Zeit, und die Auslastung in den ersten Monaten liegt normalerweise unter dem Ziel.

Das ist der Grund, die Verwaltungsgesellschaft im Voraus zu wählen. Vereinbaren Sie mit ihr die Reinigungsstandards und die Preisgestaltung und bestehen Sie auf transparentem Reporting: monatliche Zahlen zu Auslastung, Preisen und Kosten.

Kontrolle in dieser Phase bewegt den endgültigen Prozentsatz stärker als jede Zeile der Präsentation.

Welche Anzeichen deuten auf ein problematisches Projekt hin?

Fünf kehren immer wieder. Das erste ist eine beworbene Rendite über der Marktnorm ohne detailliertes Modell darunter. Das zweite ist Druck auf das Tempo: Morgen steigt der Preis, nur noch eine Einheit ist übrig.

Das dritte ist ein Entwickler ohne abgeschlossene Projekte und ohne etwas, das man persönlich besichtigen kann. Das vierte ist ein unklarer Grundstücksstatus oder die Weigerung, vor Zahlung einer Anzahlung Dokumente zu zeigen.

Das fünfte ist eine auf Jahre im Voraus garantierte Rendite ohne nachvollziehbaren Mechanismus dahinter. Eine Garantie ist an sich nicht schlecht, braucht aber eine Quelle: Woraus zahlt der Entwickler, wenn die Miete das Versprechen nicht deckt? Oft ist sie schlicht in den Preis der Einheit eingerechnet.