Was 150 000 USD auf Bali tatsächlich kaufen: Parq, Mirah und Alex Villas

Mit 150 000 USD verkauft Ihnen Bali keine Villa, denn das ist oft allein der Preis des Grundstücks darunter. Das Budget kauft ein Apartment von 35 bis 50 Quadratmetern in einer betreuten Anlage, und wie es Ihnen gehört, zählt mehr als wie es aussieht.

Was kauft das Budget wirklich?

Bis 150 000 USD ist das realistische Produkt ein Apartment von 35 bis 50 Quadratmetern.

Es liegt entweder in einer betreuten Anlage oder in einem vollen Hotelbetrieb, und auf Bali ist der Unterschied geringer als anderswo, weil es keine zusätzliche Steuer auf Gewerbeimmobilien gibt und praktisch alle betreuten Objekte als Gewerbeimmobilien strukturiert sind.

Auf diesem Niveau gibt es kleine Reihenhäuser mit rund 53 Quadratmetern. Sie werden als Townhouses vermarktet, sind aber Lofts. Daran ist nichts auszusetzen, aber Sie sollten wissen, was Sie vergleichen.

Was Sie nicht bekommen, ist eine private Villa mit Pool auf eigenem Grund. Die beginnen deutlich über dieser Summe, und der Grundstücksanteil macht den Großteil des Preises aus.

Warum ist die Eigentumsstruktur die ganze Geschichte?

Indonesien erlaubt Ausländern kein Volleigentum an Grund und Boden. Ein ausländischer Käufer erhält ein Leasehold, also ein Pachtrecht, in der Regel über 25 oder 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen, oder einen Nutzungstitel oder eine Struktur über eine indonesische Gesellschaft.

Jede davon hat ein anderes Risikoprofil, und der Unterschied überwiegt alles, was das Gebäude selbst betrifft.

Beim Leasehold entscheidet die Restlaufzeit beim Verkauf über Ihre Rendite. Ein neu gekaufter 30-Jahres-Pachtvertrag, der nach acht Jahren verkauft wird, ist für den nächsten Käufer ein 22-Jahres-Vertrag und wird auch so bepreist. Leasehold-Objekte schreiben sich ab, Freehold-Objekte nicht. Modellieren Sie das ausdrücklich.

Nominee-Strukturen, bei denen eine indonesische Privatperson den Titel für Sie hält, sind verbreitet, billig und rechtlich fragil. Ich würde kein Geld in eine solche Struktur stecken.

Wie funktioniert das Modell der betreuten Anlage?

Fast alles in dieser Preisklasse wird mit einem Vermietungsverwaltungsvertrag verkauft, und die auf Bali genannten Renditeprognosen sind hoch, so hoch, dass sie eher Fragen auslösen sollten als Begeisterung.

Verlangen Sie die tatsächliche Auslastung und den durchschnittlichen Tagespreis der bestehenden Einheiten des Betreibers, nach Monaten und für mindestens zwei Jahre. Bali ist saisonal, und der Jahresdurchschnitt verbirgt das. Fragen Sie, was der Betreiber vor Ihrem Anteil abzieht, ob die Erträge gepoolt werden und was passiert, wenn Sie selbst verwalten wollen.

Und fragen Sie, was am Ende der Pachtzeit geschieht. Bei einem Leasehold mit aufgesetztem Verwaltungsvertrag laufen zwei Uhren, und sie enden selten gleichzeitig.

Bali oder Dubai bei gleichem Budget?

Mit 150 000 USD kaufen Sie in Dubai ein Studio in einem Nebenbezirk, als Freehold, auf Ihren eigenen Namen, mit einer Aufsichtsbehörde, einem Treuhandkonto-Regime und einem Wiederverkaufsmarkt, der jede Transaktion veröffentlicht. Die Rendite ist niedriger als die Prognose auf Bali, und die Rendite, die Sie tatsächlich erhalten, liegt ihr deutlich näher.

Mit 150 000 USD kaufen Sie auf Bali ein Pachtrecht an einem betreuten Apartment in einem Markt mit echtem Tourismusmotor, hoher Schlagzeilenrendite und einer Rechtsstruktur, die echte Sorgfaltsprüfung verlangt.

Keines von beiden ist falsch. Wenn aber der Grund für den Blick auf Bali die Renditezahl in einer Broschüre ist, vergleichen Sie sie mit der Dubaier Zahl, nachdem Sie Pachtabschreibung, Saisonalität und den Anteil des Betreibers bereinigt haben. Dieser Vergleich ändert vielen die Meinung.

Was kann ein Ausländer tatsächlich besitzen?

Kein Freehold-Land. Hak Milik, der indonesische Volleigentumstitel, ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ein Ausländer kann ihn nicht halten, und jede Struktur, die Ihnen scheinbar Freehold verschafft, ist entweder ein verkleidetes Pachtrecht oder eine Nominee-Vereinbarung.

Ein Ausländer kann Hak Pakai halten, ein Nutzungsrecht, in der Regel über 25 bis 30 Jahre mit Verlängerungsbestimmungen, oder Hak Sewa, ein Pachtrecht, das auf Bali üblicherweise mit 25 oder 30 Jahren Laufzeit und Verlängerungsoption verkauft wird.

Die überwältigende Mehrheit der an Ausländer verkauften Villeninvestments auf Bali ist Leasehold. Das ist kein Skandal, sondern der Rechtsrahmen, verändert aber das Wesen des Objekts grundlegend: Sie kaufen ein sich abnutzendes Recht, kein dauerhaftes.

Nominee-Strukturen, bei denen ein indonesischer Staatsbürger den Titel aufgrund einer privaten Vereinbarung für Sie hält, werden häufig genutzt und sind rechtlich prekär. Indonesische Gerichte haben sie nicht verlässlich anerkannt.

Was macht Leasehold mit der Rechnung?

Ein 25-Jahres-Pachtvertrag ist ein sich verzehrendes Gut. Mit jedem Jahr, das Sie ihn halten, ist er weniger wert, weil weniger von ihm übrig ist. Das ist das Gegenteil davon, wie Immobilieninvestition normalerweise funktioniert, und es muss im Modell stehen.

Es wirkt sich auch auf den Ausstieg aus. Im ersten Jahr verkaufen Sie 25 Jahre, im fünfzehnten Jahr zehn, an einen Käufer, der genau das weiß. Die Wiederverkaufswerte sinken mit der ablaufenden Laufzeit, im letzten Drittel schneller.

Verlängerungsklauseln gibt es, sie sind aber keine Garantie: In der Regel erfordern sie zum jeweiligen Zeitpunkt Verhandlungen mit dem Grundeigentümer und die Zahlung eines weiteren Betrags zu den dann geltenden Preisen.

Ehrlich bewertet man einen Pachtvertrag auf Bali als Einkommensstrom über eine feste Laufzeit mit begrenztem Restwert: Rechnen Sie ihn als internen Zinsfuß über die Pachtlaufzeit statt als Rendite plus Wertsteigerung.

Sind die genannten Renditen real?

Villenprojekte auf Bali werben routinemäßig mit fünfzehn bis zwanzig Prozent Jahresrendite. Diese Zahlen stammen aus Kurzzeitvermietungsmodellen mit hohen Auslastungsannahmen und schließen Verwaltungsgebühren, Instandhaltung, Steuern und Pachtabschreibung meist aus.

Der Kurzzeitmarkt ist tatsächlich stark: Bali ist ein globales Reiseziel mit ganzjähriger Nachfrage, aber er ist hart umkämpft, und das Angebot ist sehr schnell gewachsen. Auslastungsannahmen von 2021 gelten heute nicht unbedingt noch.

Die Betriebskosten im tropischen Klima sind höher, als Käufer erwarten: Poolwartung, Feuchtigkeitsschäden, Gartenpflege, Sicherheit und Verwaltungsgebühren, die meist zwanzig bis dreißig Prozent des Bruttoertrags betragen.

Eine realistische Nettorendite nach alledem und nach Abschreibung der Pacht liegt weit unter der Schlagzeile. Sie kann trotzdem attraktiv sein; sie entspricht nur nicht dem, was die Broschüre sagt.

Welche Sorgfaltsprüfung ist unverzichtbar?

Beauftragen Sie einen indonesischen Immobilienanwalt, der nicht vom Verkäufer empfohlen wurde. Das ist im Verhältnis zum Risiko billig und der wichtigste Punkt der Liste.

Prüfen Sie das zugrunde liegende Grundstückszertifikat und ob der Verpächter tatsächlich das Recht hat, es für die gesamte verkaufte Laufzeit zu verpachten.

Prüfen Sie die Flächenwidmung. Bauen auf Land, das nicht für touristische Unterkünfte gewidmet ist, ist auf Bali ein wiederkehrendes Problem und hat zu Abrissverfügungen geführt.

Prüfen Sie, ob die Baugenehmigung existiert und dem Gebauten entspricht, und klären Sie die indonesische Besteuerung der Mieteinnahmen.

Und besichtigen Sie vor Ort. Fotos von Balis Villen sind außergewöhnlich gut, und Straße, Nachbarn, Verkehr und die Entfernung zu einem Strand, an dem man schwimmen kann, werden routinemäßig weggelassen.