Binghatti Apex: 552 Apartments – und was diese Zahl mit Ihrem Ausstieg macht

Binghatti Apex ist ein dreiundvierzigstöckiger Turm in JVC District 10 mit 552 Apartments in einem Gebäude. Diese Zahl entscheidet über das erste Eigentumsjahr: Jeder andere Verkäufer und jeder andere Vermieter im Haus hat exakt das Produkt, das Sie haben.

Was verzeichnet der Projektpass?

Binghatti Apex ist ein Wohnhochhaus von Binghatti Developers mit dreiundvierzig Etagen, noch in Entwicklung, in JVC District 10. Der Projektpass nennt 552 Einheiten und führt Einzelhandel im Erdgeschoss auf.

Für JVC-Verhältnisse ist das ein großes Gebäude. Der Stadtteil wurde von Nakheel mittelhoch geplant und Grundstück für Grundstück von Dutzenden unabhängiger Entwickler bebaut, die übliche Höhe ringsum ist daher deutlich niedriger, und ein dreiundvierzigstöckiger Turm wirkt in der Skyline als Ausreißer und nicht als Teil einer Reihe.

Binghatti ist in diesem Stadtteil mit Abstand der produktivste Entwickler, und die Handschrift ist so einheitlich, dass sich ein Käufer ein Bild vom Produkt machen kann, bevor er das konkrete Gebäude sieht – was in beide Richtungen wirkt, und der nächste Abschnitt handelt davon, in welche.

Die eine Zahl, die man behalten sollte, ist 552. Alles Strukturelle an diesem Kauf folgt aus ihr.

Was ist das Problem der 552 Einheiten?

Ein Turm dieser Größe wird als ein einziges Ereignis übergeben. An diesem Tag kommen mehrere hundert Apartments gleichzeitig auf den Mietmarkt, im selben Gebäude, mit denselben Grundrissen, derselben Ausstattung und denselben Aussichtsoptionen.

Einige davon gehören Ihnen, einige Investoren, die dieselbe Broschüre gekauft haben, und einige Leuten, die zum Weiterverkauf gekauft haben und jetzt verkaufen müssen.

JVC hat ohnehin das strukturelle Problem, dass nie aufgehört wird zu bauen – deshalb ist der Stadtteil eine Renditegeschichte und keine Wertsteigerungsgeschichte: Die Mieten steigen, Entwickler bauen, und das neue Angebot zieht sie zurück. Eine Übergabe von 552 Einheiten ist diese Dynamik, zusammengedrängt auf eine Adresse und ein Datum.

Praktisch heißt das: Das erste Mietverhältnis ist das teure. Wer gegen 551 vergleichbare Einheiten konkurriert, akzeptiert entweder eine niedrigere Miete oder einen längeren Leerstand oder gibt Geld für eine Präsentation aus, das die Nachbarn nicht ausgegeben haben. Alle drei kosten; die dritte Option ist die, die sich danach weiter auszahlt.

Nichts davon macht das Gebäude zu einem schlechten Kauf. Es macht das Übergabefenster zu dem Teil des Plans, der am meisten Überlegung braucht und den fast niemand plant.

Wie kauft man gut in einem Turm dieser Größe?

In einem Gebäude mit 552 Einheiten sind die Stränge nicht gleich, und die Unterschiede bleiben über die gesamte Lebensdauer des Objekts bestehen. Etage, Ausrichtung, ob der Balkon nachmittags nutzbar ist und worauf das Fenster tatsächlich blickt – auf einen anderen Turm, eine Innenstraße oder offenen Himmel über dem Stadtteil.

Fragen Sie nach dem Strang, nicht nach dem Grundriss. In einem Gebäude dieser Grundfläche kommt derselbe Grundriss dutzendfach vor, und nur die Position unterscheidet eine Einheit von der anderen – genau deshalb ist die Position das, worüber Sie verhandeln sollten.

Der Stellplatz ist die zweite Frage, und er ist nicht selbstverständlich. JVC hat keine Metro und keine Pläne für eine, eine Einheit ohne zugewiesenen Stellplatz wird also mit echtem Abschlag vermietet, in einem Stadtteil, in dem der Mieter überallhin fährt.

Wählen Sie Einzimmerapartments statt Studios, wenn das Budget es zulässt. Der Mieterpool ist breiter, die Vermietung schneller und der Wiederverkauf leichter, und in JVC ist die Preislücke zwischen beiden meist kleiner als die Mietlücke.

Was ist ein Binghatti-Gebäude?

Binghatti baut in Menge und mit Tempo, mit einer wiedererkennbaren Fassadensprache und einer Ausstattung für den Mittelmarkt. Das ist das Produkt, es ist entsprechend bepreist, und wer die Ausstattung eines Boutique-Entwicklers erwartet, vergleicht mit dem falschen Regal.

Was Menge einbringt, ist ein Lieferrekord. In einem Stadtteil, in dem das größte Einzelrisiko im erschwinglichen Segment ein Entwickler ist, der nicht fertig wird, ist ein Bauträger mit einer langen Liste fertiggestellter JVC-Adressen eine wesentlich andere Aussage als ein Erstentwickler mit einem Grundstück.

Was sie nicht einbringt, ist Knappheit. Derselbe Entwickler baut vergleichbare Türme anderswo im Stadtteil, das Argument für dieses Gebäude muss also seine eigene Lage und seine eigene Verwaltung sein und nicht die Marke auf der Bautafel.

Die Ausstattung ist das übliche Mittelklassepaket – Pool, Fitnessraum, Einzelhandel darunter. Nützlich, erwartbar und bei der Vermietung kein Unterscheidungsmerkmal, denn der Turm die Straße hinunter hat es auch.

Wo liegt District 10?

JVC ist als Kreis zwischen der Al Khail Road und der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road angelegt, etwa auf halbem Weg zwischen Marina und Downtown, und die Stadtteilnummern beschreiben die Position im Kreis und nicht die Qualität.

Die Position entscheidet über die Ausfahrt auf die Hauptstraßen. Das kreisförmige Layout ist wirklich verwirrend, der Binnenverkehr ist in der Spitzenzeit schlecht, und wenige Ausfahrten bedienen eine sehr große Einwohnerschaft. Ein Mieter, der jeden Morgen fünfzehn Minuten braucht, um den Stadtteil zu verlassen, verlängert weniger bereitwillig als einer, der das nicht muss.

Circle Mall hat den Stadtteil bei der Eröffnung wesentlich verändert: ein vollständiges Einkaufszentrum mit Supermarkt, Kino, Food Court und Praxen innerhalb von JVC statt eine Autofahrt entfernt. Es nahm dem Einwand, JVC habe kein Zentrum, die Grundlage, und die Wirkung war in den Gebäuden in Gehweite am stärksten.

Die Frage zu diesem konkreten Grundstück ist daher eine Gehfrage und keine Kartenfrage. Gehen Sie hin und sehen Sie, was der Radius von zehn Minuten enthält.

Welche Prüfungen zählen hier?

Das Treuhandkonto (Escrow) und den Zahlungsplan, denn dies ist ein Off-plan-Kauf, und der Zahlungsplan ist der Teil des Vertrags, mit dem Sie leben werden.

Die voraussichtlichen Nebenkosten, schriftlich eingeholt, und ein Vergleich mit Gebäuden ähnlicher Größe und Ausstattung im Stadtteil. Ein Turm mit 552 Einheiten und voller Amenity-Etage hat reale Betriebskosten, und jemand zahlt sie.

Das Übergabefenster, so genau angegeben, wie der Entwickler es angibt – und dann den Plan für die sechs Monate danach, den Teil aus dem zweiten Abschnitt.

Und die Disziplin auf Stadtteilebene, die für jeden JVC-Kauf unabhängig vom Gebäude gilt: Kaufen Sie Grundriss, Licht, Balkon und Stellplatz, denn das sind die Dinge, die in einem Stadtteil, in dem jedes Jahr etwas Neueres ankommt, nicht veralten.