Binghatti Apex: 552 appartamenti e che cosa fa quel numero alla vostra uscita

Binghatti Apex è una torre di quarantatré piani a JVC District 10 con 552 appartamenti in un solo edificio. Quel numero decide il primo anno di proprietà: ogni altro venditore e ogni altro proprietario nell'edificio ha esattamente il vostro stesso prodotto.

Che cosa riporta la scheda del progetto?

Binghatti Apex è un grattacielo residenziale di quarantatré piani di Binghatti Developers, ancora in fase di sviluppo, a JVC District 10. La scheda indica 552 unità e registra negozi al piano terra.

È un edificio grande per gli standard di JVC. Il distretto è stato pianificato da Nakheel a media altezza e costruito lotto per lotto da decine di costruttori distinti, quindi l'altezza prevalente attorno è considerevolmente inferiore e una torre di quarantatré piani appare come un'anomalia nello skyline e non come una di una fila.

Binghatti è di gran lunga il costruttore più prolifico di questo distretto, e lo stile è abbastanza coerente da permettere a un acquirente di farsi un'idea del prodotto prima di vedere lo specifico edificio: un fatto a doppio taglio, e la sezione successiva spiega in quale direzione.

La cifra da tenere a mente è 552. Tutto ciò che è strutturale in questo acquisto discende da essa.

Qual è il problema delle 552 unità?

Una torre di queste dimensioni viene consegnata come un unico evento. In quel giorno diverse centinaia di appartamenti arrivano contemporaneamente sul mercato degli affitti, nello stesso edificio, con le stesse planimetrie, le stesse finiture e le stesse opzioni di vista.

Alcuni sono vostri, altri appartengono a investitori che hanno comprato la stessa brochure e un certo numero appartiene a persone che hanno comprato per rivendere e ora devono farlo.

JVC ha già il problema strutturale di non smettere mai di costruire, ed è per questo che il distretto è una storia di rendimento e non di rivalutazione: i canoni salgono, i costruttori costruiscono e la nuova offerta li riporta indietro. Una consegna da 552 unità è questa dinamica compressa in un solo indirizzo in una sola data.

La conseguenza pratica è che il primo contratto di locazione è quello costoso. Competere con 551 unità comparabili significa accettare un canone più basso, accettare un periodo di sfitto più lungo oppure spendere in presentazione ciò che i vicini non hanno speso. Tutte e tre le opzioni costano; la terza è quella che continua a rendere in seguito.

Niente di tutto ciò fa dell'edificio un cattivo acquisto. Fa della finestra di consegna la parte del piano che richiede più riflessione, e quella per cui quasi nessuno pianifica.

Come si compra bene dentro una torre di queste dimensioni?

In un edificio da 552 unità le colonne non sono tutte uguali, e le differenze persistono per tutta la vita dell'asset. Piano, orientamento, se il balcone sia utilizzabile nel pomeriggio e che cosa guardi davvero la finestra: un'altra torre, una strada interna o cielo aperto sul distretto.

Chiedete la colonna, non la planimetria. In un edificio con questa impronta la stessa pianta compare decine di volte e solo la posizione distingue un'unità dall'altra, ed è esattamente per questo che la posizione è ciò su cui dovete negoziare.

Il parcheggio è la seconda questione e non è automatico. JVC non ha metropolitana né piani per realizzarla, quindi un'unità senza posto auto assegnato si affitta con un vero sconto in un distretto in cui l'inquilino si sposta sempre in auto.

Puntate sui bilocali rispetto ai monolocali se il budget lo consente. Il bacino di inquilini è più ampio, l'affitto è più rapido e la rivendita è più facile, e a JVC il divario di prezzo tra i due è di solito più stretto di quello di canone.

Che cos'è un edificio Binghatti?

Binghatti costruisce a volume e a velocità, con un linguaggio di facciata riconoscibile e specifiche pensate per la fascia media. Questo è il prodotto, è prezzato di conseguenza e un acquirente che si aspetti la finitura di un costruttore boutique sta confrontando lo scaffale sbagliato.

Ciò che il volume compra è lo storico delle consegne. In un distretto in cui il maggior rischio singolo nella fascia economica è un costruttore che non termina, un costruttore con una lunga lista di indirizzi completati a JVC alle spalle è una proposta sostanzialmente diversa da un neocostruttore con un solo lotto.

Ciò che non compra è la scarsità. Lo stesso costruttore sta edificando torri comparabili altrove nel distretto, quindi l'argomento a favore di questo edificio deve essere la sua posizione e la sua gestione e non il marchio sul cartellone.

I servizi sono la dotazione standard di fascia media: piscina, palestra, negozi al piano terra. Utili, attesi e non un elemento distintivo al momento dell'affitto, perché anche la torre lungo la strada li ha.

Dove si colloca District 10?

JVC è disposto come un cerchio tra Al Khail Road e Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, più o meno a metà strada tra Marina e Downtown, e i numeri dei distretti descrivono la posizione all'interno di quel cerchio e non la qualità.

Ciò che la posizione decide è l'uscita sulle arterie. Il tracciato circolare è davvero confuso, il traffico interno nelle ore di punta è pessimo e un numero limitato di uscite serve una popolazione residente molto ampia. Un inquilino che impiega quindici minuti per uscire dal distretto ogni mattina rinnova meno volentieri di uno che non li impiega.

Circle Mall ha cambiato in modo sostanziale il distretto quando è stato aperto: un centro commerciale completo con supermercato, cinema, area ristorazione e cliniche dentro JVC e non a un tragitto in auto. Ha eliminato l'obiezione che JVC non avesse un centro, e l'effetto è stato più forte negli edifici a distanza pedonale.

Quindi la domanda da porsi su questo specifico lotto è una domanda a piedi e non una domanda di mappa. Andate a vedere che cosa contiene il raggio di dieci minuti.

Quali controlli contano qui?

Il conto escrow e il piano di pagamento, perché si tratta di un acquisto off-plan e il piano è la parte del contratto con cui si dovrà convivere.

La spesa di servizio prevista, ottenuta per iscritto, e un confronto con edifici di dimensioni e servizi simili nel distretto. Una torre con 552 unità e un piano di servizi completo ha un costo operativo reale e qualcuno lo paga.

La finestra di consegna, dichiarata con la massima precisione che il costruttore è disposto a dare, e poi il piano per i sei mesi successivi, che è la parte trattata nella seconda sezione.

E la disciplina a livello di distretto che vale per ogni acquisto a JVC a prescindere dall'edificio: comprate la planimetria, la luce, il balcone e il posto auto, perché sono le cose che non invecchiano in un distretto in cui ogni anno arriva qualcosa di più nuovo.