Boutique-XXIII-Broschüre und das LMD-Portfolio: So lesen Sie das Verkaufsmaterial eines Bauträgers

Die Broschüre zu Boutique XXIII, einem neuen Projekt von LMD (Stand Oktober 2023, als ich sie durchgegangen bin), dient der ersten Vorauswahl und nicht der Entscheidung. Sie zeigt Grundrisse, Ausstattung, Annehmlichkeiten und Zahlungsbedingungen; die Nebenkosten (Service Charge), die Vertragsstrafen und die Abtretungsregeln stehen im Kaufvertrag, und die Erfolgsbilanz des Bauträgers zeigt sich an seinen fertigen Gebäuden.

Worauf sollten Sie in einer Projektbroschüre achten?

Auf vier Dinge: die Grundrisse und Wohnflächen, an denen sich ablesen lässt, wie der Raum tatsächlich funktioniert; die Beschreibung von Ausbau und Ausstattung; die Annehmlichkeiten des Gebäudes und des Viertels; und die Zahlungsbedingungen samt Übergabetermin.

Für Investoren ist eine Broschüre eine wichtige Informationsquelle, und Boutique XXIII eignet sich gut als Übungsbeispiel. Sie beantwortet die erste Frage – ob sich das Projekt einer genaueren Prüfung lohnt – und nicht viel darüber hinaus.

Was lässt eine Broschüre in der Regel weg?

Genau die Daten, auf deren Grundlage die Entscheidung tatsächlich fällt. Ein Marketingheft zeigt die Stärken eines Projekts; die Service Charge, realistische Zeitpläne unter Berücksichtigung möglicher Verzögerungen, die Vertragsstrafen beider Seiten, die Abtretungsregeln oder der genaue Umfang der Ausstattung werden selten genannt.

All das steht im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) und in dessen Anlagen.

Die Arbeitsreihenfolge lautet daher: Die Broschüre dient der ersten Auswahl, danach fordern Sie die Preisliste für den gesamten Bestand an Einheiten, den Vertragsentwurf und die Ausstattungstabelle an.

Verzögert ein Vertriebsmitarbeiter die Herausgabe des Vertrags, bis eine Reservierung bezahlt ist, werten Sie das als Warnsignal. Ein seriöser Bauträger gibt die Unterlagen zur Prüfung heraus, ohne dass vorher Geld fließt.

Warum auch das LMD-Portfolio prüfen?

Weil ein Portfolio Erfahrung, Stil und Zuverlässigkeit eines Bauträgers zeigt. Fertiggestellte Projekte sind der beste Beleg dafür, dass er seine Versprechen bei Qualität und Terminen hält.

LMD setzt den Schwerpunkt auf Design und auf kleine Boutique-Projekte. Wer sich ansieht, was das Unternehmen bereits gebaut hat, versteht, was bei Boutique XXIII an Qualität und Herangehensweise zu erwarten ist.

Qualität und Wiederholbarkeit zählen mehr als Menge. Drei termingerecht übergebene Projekte mit zufriedenen Bewohnern sagen mehr aus als zehn, die nur angekündigt wurden.

Sehen Sie sich die fertigen Gebäude an, das Tempo der laufenden Baustellen und das Verhalten des Bauträgers, wenn etwas schiefgeht.

Wie prüfen Sie einen Bauträger anhand offizieller Quellen?

Ein Portfolio auf der Website ist die Version des Bauträgers selbst und sollte mit unabhängigen Daten abgeglichen werden. Der Primärmarkt in Dubai ist reguliert, und zu jedem Projekt liegen Registerangaben vor: Status, Bauträger, Baufortschritt und das Vorhandensein eines Treuhandkontos (Escrow).

Prüfen Sie, ob Projekt und Bauträger beim Dubai Land Department registriert sind. Vergleichen Sie den in der Broschüre genannten Übergabetermin mit dem offiziell eingetragenen.

Schauen Sie sich den prozentualen Baufortschritt der aktuellen Baustellen des Bauträgers an, denn der Trend zählt mehr als Versprechen. Suchen Sie dann die fertigen Gebäude auf der Karte und lesen Sie, was ihre Bewohner schreiben.

Eine halbe Stunde dieser Arbeit siebt die meisten riskanten Angebote aus, noch bevor das erste Gespräch im Vertriebsbüro stattfindet.

Wie weit kann man den Renderings trauen?

Mit einer Korrektur. Visualisierungen in Broschüren sind zum Verkaufen gemacht: Eine Weitwinkelperspektive vergrößert die Räume, ideales Licht verbirgt die Bebauungsdichte, und die Begrünung wird in einem Endzustand gezeigt, den das Viertel noch nicht erreicht hat.

Das ist übliche Praxis. Der Käufer muss nur wissen, wie er sie einzuordnen hat.

Die verlässlichste Eichung ist der Vergleich der Renderings früherer Projekte des Bauträgers mit dem, was tatsächlich gebaut wurde. Sind die fertigen Gebäude auf den Bildern wiederzuerkennen, verdienen die Versprechen des neuen Projekts mehr Vertrauen; klafft zwischen beidem eine Lücke, ziehen Sie Ihre Schlüsse.

Verlangen Sie zusätzlich echte Fotos der Musterwohnung und der Baustelle, nicht nur Visualisierungen. Verlassen Sie sich nicht auf Renderings; halten Sie sich an Fakten.

Fragen, die Sie dem Vertriebsmitarbeiter stellen sollten

Die Qualität der Antworten eines Vertriebsbüros ist an sich schon ein Indiz. Sichere, durch Dokumente belegte Antworten sind ein gutes Zeichen; Ausweichen bei Grundsatzfragen ist ein schlechtes.

Fragen Sie, wie hoch die voraussichtliche Service Charge ist und was sie abdeckt, und was Ausbau und Ausstattung genau umfassen – als Liste, nicht als Verweis auf die Musterwohnung. Fragen Sie, wie der Bauträger haftet, wenn die Übergabe verschoben wird.

Fragen Sie, ab welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen eine Abtretung möglich ist. Fragen Sie, wie viele Einheiten des Bestands verkauft sind und welche noch frei sind, samt Preisen.

Halten Sie die Antworten schriftlich fest. Mündliche Zusagen eines Verkäufers haben keine Wirkung, wenn sie sich nicht im Vertrag wiederfinden.

Mehrere Broschüren in einer Tabelle vergleichen

Kommen zwei oder drei Projekte in Frage, bringen Sie ihre Broschüren in eine gemeinsame Vergleichstabelle: Projekte in den Spalten, vergleichbare Kennzahlen in den Zeilen.

Die Zeilen sind: Preis pro Quadratfuß nach Einheitentyp, Wohnflächen, Übergabetermin, Zahlungsplan, voraussichtliche Service Charge, Entfernung zur Metro und zu den Hauptstraßen sowie die Annehmlichkeiten des Gebäudes.

Dieses Format deckt sofort auf, was das Marketing verschleiert: Das eine Projekt hat eindrucksvolle Renderings und einen teuren Quadratfuß, das andere eine bescheidene Broschüre und ehrliche Wirtschaftlichkeit.

Machen Sie die Daten vergleichbar. Der in einer Broschüre genannte Einstiegspreis gehört fast immer zur schlechtesten Einheit des Bestands. Vergleichen Sie daher mittlere Einheiten desselben Formats und rechnen Sie jeden Zahlungsplan in die tatsächliche Belastung pro Jahr um.

Ergänzen Sie schließlich eine Zeile für das Risiko: Bauphase, Erfolgsbilanz des Bauträgers und die Abhängigkeit des Projekts von künftiger Infrastruktur im Viertel. Eine Entscheidung auf Grundlage einer vollständigen Tabelle hält besser als eine nach einer beeindruckenden Präsentation.