Condo in Thailand kaufen: acht Schritte von der Wahl des Gebäudes bis zur Eigentumsurkunde

Der Kauf eines Condos in Thailand besteht aus 8 Schritten: ein Condominium mit freier Ausländerquote wählen, Grundstück und Bauträger prüfen, den Vertragsentwurf lesen, aus dem Ausland zahlen, vor der Schlusszahlung abnehmen, registrieren, ein thailändisches Testament verfassen und den Ausstieg planen. Die Abfolge stammt von einem Praktiker mit 12 Jahren Erfahrung auf dem thailändischen Markt.

Schritt 1. Was darf ein Ausländer tatsächlich besitzen?

Eine Einheit in einem Condominium, und zwar nur innerhalb der Ausländerquote: 49 % der gesamten Einheitenfläche des Gebäudes. Die Quote wird in Quadratmetern gemessen, nicht in der Zahl der Einheiten, und sie ist als Erstes ausverkauft.

Das Wort „Apartment“ bedeutet in Thailand etwas anderes. Ein Apartmenthaus gehört einem einzigen Eigentümer, und eine Einheit darin kann nur gepachtet werden. Die erste Frage an jeden Verkäufer lautet daher, ob es sich um ein Condominium oder ein Apartment handelt und ob das angebotene Recht Eigentum oder Pacht ist.

Land wird an Ausländer überhaupt nicht verkauft. Bei einer Villa ist es anders aufgebaut: Das Grundstück wird für 30 Jahre gepachtet, das Gebäude selbst kann als Eigentum eingetragen werden. Gewerbeimmobilien sind nur per Pacht erhältlich.

Die Eigentümer der Condominium-Einheiten, Thailänder wie Ausländer, besitzen das Land unter dem Gebäude und die Gemeinschaftsflächen gemeinsam. Niemand sonst kann später Ansprüche auf Pool oder Parkplatz erheben.

Schritt 2. Wie prüft man Bauträger und Grundstück?

In Thailand gibt es für Off-Plan-Verkäufe keine Escrow-Konten. Zahlungen gehen direkt an den Bauträger, und fällt die Firma aus, werden zuerst Bauunternehmen und Lieferanten bedient, die Käufer erst danach. Die Prüfung ist hier keine Formalität.

Das staatliche Grundbuch zeigt, wem das Grundstück gehört und ob es belastet ist. Die Seite ist auf Thai, aber ein Online-Übersetzer kommt damit zurecht. Eine Bankgrundschuld auf dem Land bedeutet meist, dass das Grundstück auf Kredit oder in Raten gekauft wurde.

In der Vorverkaufsphase pachtet der Bauträger das Grundstück unter Umständen nur. Die Regel des Praktikers war unmissverständlich: Wer dieses Risiko nicht will, kauft nicht im Vorverkauf, sondern steigt ein, sobald das Land auf den Bauträger eingetragen ist.

Den Ruf prüft man über lokale Anwälte. Der Markt ist klein, die Anwälte, die gegen Bauträger prozessieren, kennen einander, und zwei bis drei Anrufe genügen, um zu erfahren, ob Käufer eine bestimmte Firma verklagen. Als Maßstab gilt ein Bauträger mit 30 bis 40 Jahren abgeschlossener Projekte.

Schritt 3. Worauf achtet man im Vertragsentwurf?

Der Entwurf des Kaufvertrags ist in Thailand eine offene Information. Ein Bauträger schickt ihn auf Anfrage vor jeder Reservierung, und ihn vor der Unterschrift zu lesen, ist das gesetzliche Recht des Käufers. Manchmal entscheidet schon der Vertrag über den Kauf.

Zuerst sucht man das Feld zur Quote. Ist die Einheit im Vertrag versehentlich als thailändische Quote vermerkt, wird dieser Eintrag automatisch ins System übernommen. Eine Einheit später von der thailändischen in die Ausländerquote zu verschieben, ist praktisch unmöglich, weil freie Ausländerquote fast nie existiert. Der umgekehrte Weg ist unbeschränkt möglich.

Der Vertrag wird auf Thai und Englisch aufgesetzt, mit einer Klausel, dass beide Fassungen identisch sind und Streitigkeiten nach dem Recht des Königreichs Thailand beigelegt werden.

Änderungen erfolgen per Nachtrag. Bauträger mögen das nicht, da ihr Anwalt den Text entwirft und jede Änderung freigeben muss, doch bei Beharrlichkeit des Käufers wird es gemacht.

Schritt 4. Woher muss das Geld kommen?

Von außerhalb Thailands, per Banküberweisung. Um Volleigentum auf den Namen eines Ausländers einzutragen, verlangt das Grundbuchamt eine Bankbescheinigung, dass der gesamte Betrag aus dem Ausland ins Land gelangt ist.

Das Herkunftsland spielt keine Rolle: Der Bürger eines Staates darf von einem Konto in einem anderen zahlen. Entscheidend ist, dass die Mittel die Grenze über eine Bank überquert haben.

Bargeld, das vor Ort übergeben wird, oder eine Überweisung innerhalb Thailands verbauen den Weg zum Volleigentum. Der Praktiker betonte, dass Angebote, die Bescheinigung nachträglich zu besorgen, dem Grundbuchamt bekannt sind und dort angefochten werden.

Schritt 5. Warum wird die Einheit vor der Schlusszahlung abgenommen?

Weil die thailändische Praxis so funktioniert. Die Raten folgen dem Bauplan, gekoppelt an Termine oder Bauabschnitte, und die letzte und größte wird nach der Abnahme gezahlt. Bei vielen Bauträgern sind das 40-50 % des Preises.

Solange Mängel nicht behoben sind, darf der Käufer die Zahlung verweigern. Das ist ein starkes Druckmittel und der wichtigste Schutz eines Käufers in einem Markt ohne Escrow.

Man sollte das Druckmittel nicht mit Verzögerung verwechseln. Käufer schieben die Abnahme mitunter um ein halbes oder ein ganzes Jahr hinaus, und Bauträger dulden das. In einem auf der Veranstaltung geschilderten Fall ging der Bauträger währenddessen pleite, und fertige, aber nicht registrierte Einheiten wurden versiegelt, bis die Eigentümer vor Gericht die Zahlung nachwiesen, was rund ein Jahr dauerte.

Schritt 6. Wie wird das Eigentum eingetragen, und wie lange dauert es?

Das Eigentum entsteht beim Grundbuchamt, und erst nach Fertigstellung des Gebäudes. Bis dahin hält der Käufer nur einen nicht eingetragenen Vertrag mit dem Bauträger; eine Zwischeneintragung einer Off-Plan-Einheit gibt es nicht.

Die Übertragungsgebühr beträgt 2 %. Sie wird meist hälftig zwischen Käufer und Bauträger geteilt, wobei keine Regel das vorschreibt und ein Bauträger sie auch ganz übernehmen kann. Gleichzeitig wird ein Beitrag zum künftigen Instandhaltungsfonds des Gebäudes gezahlt.

Die Eigentumsurkunde selbst kommt oft verspätet. Während des Baus verpfändet der Bauträger die Urkunden an eine Bank und löst sie mit den eingehenden Schlusszahlungen aus. Üblich sind 3 bis 8 Monate Wartezeit nach Fertigstellung; in schlimmen Fällen waren es bis zu 5 Jahre.

Schritt 7. Was unmittelbar nach dem Kauf zu tun ist

Ein Testament mit einem thailändischen Anwalt aufsetzen, auf Thai. Erben haben 6 Monate Zeit, einen Nachlass zu beanspruchen; meldet sich niemand, fällt die Einheit etwa ein Jahr nach dem Tod des Eigentümers an den Staat. Mit einem thailändischen Testament erledigt das Gericht die Sache in einer einzigen Anhörung.

Die Familie sollte die Adresse kennen und Kopien von Vertrag und Urkunde erhalten. Einheiten gehen gerade deshalb verloren, weil Verwandte nie von ihrer Existenz wussten.

Klären Sie, wer das Gebäude verwaltet. Die Eigentümer treffen sich einmal im Jahr, stimmen über die Verwendung des gemeinsamen Fonds ab und können die Hausverwaltung nach dem ersten Jahr austauschen. Ein Bevollmächtigter kann in Ihrem Namen teilnehmen.

Schritt 8. Wie kommt man wieder heraus?

Langsam. Der Verkauf einer fertigen Einheit dauert von 5 Monaten bis zu 2 Jahren. Es gibt kein einheitliches Inserateportal, Makler bevorzugen Provisionen aus Neubauten, und Käufer findet man über Social-Media-Gruppen, Agenturseiten und Messenger-Verteiler.

Auf dem Wiederverkaufsmarkt ist die Anzahlung fast immer nicht erstattungsfähig, und die Abwicklung findet normalerweise am Tag der Eintragung beim Grundbuchamt statt. Das größte Betrugsrisiko ist ein Verkäufer, der mit einer gefälschten Vollmacht handelt; deshalb sollte man den Eigentümer direkt kontaktieren.

Das Fazit für Käufer ist einfach: Thailand ist ein Markt für langes Halten. Er passt weit besser zu jemandem, der einen Teil des Jahres in der Einheit wohnt, als zu jemandem, der sein Geld womöglich binnen zwölf Monaten zurückbraucht.