Comprare un condominio in Thailandia: otto passi dalla scelta dell'edificio al titolo di proprietà

Comprare un condominio in Thailandia si riassume in 8 passi: scegliere un condominio con quota estera ancora disponibile, verificare terreno e costruttore, leggere la bozza di contratto, pagare dall'estero, ispezionare prima del pagamento finale, registrare, redigere un testamento thailandese e pianificare l'uscita. La sequenza viene da un professionista con 12 anni sul mercato thailandese.

Passo 1. Che cosa può davvero possedere uno straniero?

Un'unità in un condominio, e solo entro la quota estera: il 49 % della superficie totale delle unità dell'edificio. La quota si misura in metri quadrati, non in numero di unità, ed è la prima a esaurirsi.

La parola «apartment» in Thailandia significa un'altra cosa. Un edificio di appartamenti appartiene a un unico proprietario, e un'unità al suo interno può essere solo affittata. La prima domanda a qualsiasi venditore è quindi se si tratta di un condominio o di un apartment, e se il diritto offerto è la proprietà o una locazione.

Il terreno non viene venduto affatto agli stranieri. Una villa è strutturata diversamente: il lotto è in locazione per 30 anni mentre l'edificio può essere registrato come di proprietà. Gli immobili commerciali sono disponibili solo in locazione.

I proprietari delle unità di un condominio, thailandesi e stranieri, possiedono congiuntamente il terreno sotto l'edificio e le parti comuni. Nessun altro potrà presentarsi in seguito a rivendicare la piscina o il parcheggio.

Passo 2. Come si verificano il costruttore e il terreno?

La Thailandia non ha conti escrow per le vendite off-plan. I pagamenti vanno direttamente al costruttore e, se la società fallisce, vengono pagati prima appaltatori e fornitori e dopo gli acquirenti. Qui la verifica non è una formalità.

Il catasto statale mostra chi possiede il lotto e se è gravato da vincoli. Il sito è in thailandese, ma un traduttore online se la cava. Un'ipoteca bancaria sul terreno di solito significa che il lotto è stato comprato a credito o a rate.

Nella fase di prevendita il costruttore potrebbe avere il lotto solo in locazione. La regola del professionista era netta: se non volete questo rischio, non comprate in prevendita. Entrate quando il terreno è registrato a nome del costruttore.

La reputazione si verifica tramite avvocati locali. Il mercato è piccolo, gli avvocati che fanno causa ai costruttori si conoscono tra loro, e bastano due o tre telefonate per sapere se gli acquirenti stanno facendo causa a una determinata società. Il riferimento è un costruttore con alle spalle 30-40 anni di progetti completati.

Passo 3. Che cosa cercare nella bozza di contratto?

La bozza del contratto di vendita è un'informazione aperta in Thailandia. Il costruttore la invia su richiesta prima di qualsiasi prenotazione, e leggerla prima di firmare è un diritto legale dell'acquirente. A volte è il contratto stesso a decidere se comprare.

La prima cosa da trovare è la casella della quota. Se per errore il contratto indica l'unità come quota thailandese, quella voce entra automaticamente nel sistema. Spostare in seguito un'unità dalla quota thailandese a quella estera è praticamente impossibile, perché una quota estera libera non esiste quasi mai. Il passaggio inverso è libero.

Il contratto è redatto in thailandese e inglese, con una clausola che stabilisce che le due versioni sono identiche e che le controversie si risolvono secondo le leggi del Regno di Thailandia.

Le modifiche si fanno con un addendum. I costruttori non lo amano, perché il testo lo redige il loro avvocato, che deve approvare ogni correzione, ma si fa quando l'acquirente insiste.

Passo 4. Da dove deve arrivare il denaro?

Da fuori della Thailandia, con bonifico bancario. Per registrare la proprietà piena a nome di uno straniero, l'ufficio catastale richiede un certificato bancario che confermi che l'intero importo è entrato nel Paese dall'estero.

Il Paese di provenienza non conta: un cittadino di uno Stato può pagare da un conto in un altro. Conta che i fondi abbiano attraversato il confine tramite una banca.

Contanti consegnati sul posto, o un bonifico fatto all'interno della Thailandia, chiudono la strada alla proprietà piena. Il professionista è stato esplicito: le offerte di procurare il certificato a posteriori sono note all'ufficio catastale, che le contesta.

Passo 5. Perché l'unità si ispeziona prima del pagamento finale?

Perché così funziona la prassi thailandese. Le rate seguono il calendario dei lavori, legate a date o a fasi, e l'ultima, la più alta, si paga dopo l'ispezione. Presso molti costruttori è il 40-50 % del prezzo.

Finché i difetti non sono corretti, l'acquirente ha il diritto di non pagare. È una leva forte, ed è la principale tutela dell'acquirente in un mercato senza escrow.

Non va confusa la leva con il ritardo. Gli acquirenti a volte rinviano il collaudo di sei mesi o un anno, e i costruttori lo tollerano. In un caso descritto durante l'incontro il costruttore è fallito nell'attesa, e le unità finite ma non registrate sono state sigillate finché i proprietari non hanno dimostrato in tribunale di aver pagato, cosa che ha richiesto circa un anno.

Passo 6. Come si registra il titolo e quanto tempo richiede?

La proprietà nasce presso l'ufficio catastale, e solo a edificio ultimato. Fino ad allora l'acquirente possiede soltanto un contratto non registrato con il costruttore; non esiste una registrazione provvisoria di un'unità off-plan.

L'imposta di trasferimento è del 2 %. Di solito si divide a metà tra acquirente e costruttore, anche se nessuna regola lo impone, e un costruttore può farsene carico per intero. Nello stesso momento si versa un contributo al futuro fondo di manutenzione dell'edificio.

Il titolo di proprietà in sé spesso ritarda. Durante la costruzione il costruttore dà in pegno i titoli a una banca e li riscatta man mano che arrivano i pagamenti finali. L'attesa abituale è di 3-8 mesi dopo il completamento; nei casi peggiori è arrivata a 5 anni.

Passo 7. Che cosa fare subito dopo l'acquisto

Redigere un testamento con un avvocato thailandese, in thailandese. Gli eredi hanno 6 mesi per rivendicare un patrimonio; se nessuno si fa avanti, l'unità passa allo Stato circa un anno dopo la morte del proprietario. Con un testamento thailandese il tribunale se ne occupa in un'unica udienza.

Comunicate alla famiglia l'indirizzo e consegnate copie del contratto e del titolo. Le unità si perdono proprio perché i parenti non ne conoscevano l'esistenza.

Scoprite chi gestisce l'edificio. I proprietari si riuniscono una volta all'anno, votano su come usare il fondo comune e possono sostituire la società di gestione dopo il primo anno. Un delegato può partecipare per vostro conto.

Passo 8. Come si esce?

Lentamente. Vendere un'unità completata richiede da 5 mesi a 2 anni. Non esiste un unico portale di annunci, gli agenti preferiscono le commissioni sul nuovo e gli acquirenti si trovano tramite gruppi sui social, siti di agenzie ed elenchi di messaggistica.

Sul mercato della rivendita la caparra è quasi sempre non rimborsabile, e il saldo avviene normalmente presso l'ufficio catastale il giorno della registrazione. Il principale rischio di frode è un venditore che agisce con una procura falsificata, quindi il proprietario va contattato direttamente.

La conclusione per l'acquirente è semplice: la Thailandia è un mercato per una proprietà di lungo periodo. Si adatta molto meglio a chi vivrà nell'unità per parte dell'anno che a chi potrebbe aver bisogno di riavere il denaro entro dodici mesi.