Acheter un condo en Thaïlande : huit étapes, du choix de l'immeuble au titre de propriété

Acheter un condo en Thaïlande se résume à 8 étapes : choisir un condominium où il reste du quota étranger, vérifier le terrain et le promoteur, lire le projet de contrat, payer depuis l'étranger, inspecter avant le dernier versement, enregistrer, rédiger un testament thaïlandais et prévoir la sortie. Cette marche à suivre vient d'un praticien ayant 12 ans d'expérience sur le marché thaïlandais.

Étape 1. Que peut réellement posséder un étranger ?

Un lot dans un condominium, et uniquement dans le quota étranger : 49 % de la surface totale des lots de l'immeuble. Le quota se mesure en mètres carrés, non en nombre de lots, et c'est lui qui s'épuise en premier.

Le mot « apartment » a un autre sens en Thaïlande. Un immeuble d'appartements appartient à un seul propriétaire, et un lot ne peut qu'y être loué. La première question à poser à tout vendeur est donc : s'agit-il d'un condominium ou d'un apartment, et le droit proposé est-il une propriété ou un bail ?

Le terrain n'est pas vendu aux étrangers. Une villa est structurée autrement : la parcelle est louée pour 30 ans, tandis que la construction elle-même peut être enregistrée en propriété. L'immobilier commercial n'est accessible qu'en bail.

Les propriétaires de lots d'un condominium, thaïlandais ou étrangers, détiennent ensemble le terrain sous l'immeuble et les parties communes. Personne d'autre ne pourra se présenter plus tard avec une revendication sur la piscine ou le parking.

Étape 2. Comment vérifier le promoteur et le terrain ?

La Thaïlande n'a pas de comptes escrow pour les ventes sur plan. Les paiements vont directement au promoteur, et si la société fait faillite, les entrepreneurs et fournisseurs sont payés en premier, les acheteurs ensuite. La vérification n'est pas ici une formalité.

Le registre foncier de l'État indique qui possède la parcelle et si elle est grevée. Le site est en thaï, mais un traducteur en ligne s'en sort. Une hypothèque bancaire sur le terrain signifie généralement que la parcelle a été achetée à crédit ou par versements.

À l'étape de prévente, le promoteur peut ne faire que louer la parcelle. La règle du praticien était franche : si vous ne voulez pas de ce risque, n'achetez pas en prévente. Entrez une fois le terrain enregistré au nom du promoteur.

La réputation se vérifie auprès d'avocats locaux. Le marché est petit, les avocats qui plaident contre les promoteurs se connaissent, et deux ou trois appels suffisent pour savoir si des acheteurs poursuivent telle société. Le repère est un promoteur ayant 30 à 40 ans de projets livrés derrière lui.

Étape 3. Que chercher dans le projet de contrat ?

Le projet de contrat de vente est une information ouverte en Thaïlande. Le promoteur l'envoie sur demande avant toute réservation, et le lire avant de signer est un droit légal de l'acheteur. Parfois, le contrat décide à lui seul de l'achat.

Il faut d'abord trouver la case du quota. Si le contrat classe par erreur le lot en quota thaïlandais, cette mention entre automatiquement dans le système. Transférer plus tard un lot du quota thaïlandais vers le quota étranger est pratiquement impossible, car il n'existe presque jamais de quota étranger libre. Le mouvement inverse est libre.

Le contrat est rédigé en thaï et en anglais, avec une clause précisant que les deux versions sont identiques et que les litiges sont réglés selon les lois du Royaume de Thaïlande.

Les modifications se font par avenant. Les promoteurs n'aiment pas cela, car leur avocat rédige le texte et doit approuver chaque changement, mais cela se fait quand l'acheteur insiste.

Étape 4. D'où doit venir l'argent ?

De l'extérieur de la Thaïlande, par virement bancaire. Pour enregistrer une pleine propriété au nom d'un étranger, le bureau foncier exige une attestation bancaire confirmant que la totalité du montant est entrée dans le pays depuis l'étranger.

Le pays d'origine importe peu : un citoyen d'un État peut payer depuis un compte dans un autre. L'essentiel est que les fonds aient franchi la frontière par une banque.

De l'argent liquide remis sur place, ou un virement effectué à l'intérieur de la Thaïlande, ferme la voie de la pleine propriété. Le praticien a été explicite : les offres d'obtenir l'attestation après coup sont connues du bureau foncier et y sont contestées.

Étape 5. Pourquoi inspecter le lot avant le dernier versement ?

Parce que c'est ainsi que fonctionne la pratique thaïlandaise. Les versements suivent le calendrier de construction, liés à des dates ou à des étapes, et le dernier, le plus important, est payé après l'inspection. Chez de nombreux promoteurs, il représente 40 à 50 % du prix.

Tant que les défauts ne sont pas corrigés, l'acheteur a le droit de ne pas payer. C'est un levier puissant, et c'est la principale protection de l'acheteur sur un marché sans escrow.

Il ne faut pas confondre ce levier avec un retard. Des acheteurs reportent parfois la réception de six mois ou d'un an, et les promoteurs le tolèrent. Dans un cas décrit lors de la session, le promoteur a fait faillite pendant l'attente, et les lots terminés mais non enregistrés ont été placés sous scellés jusqu'à ce que les propriétaires prouvent leur paiement en justice, ce qui a pris environ un an.

Étape 6. Comment le titre est-il enregistré, et en combien de temps ?

La propriété naît au bureau foncier, et seulement une fois l'immeuble achevé. D'ici là, l'acheteur ne détient qu'un contrat non enregistré avec le promoteur ; il n'existe pas d'enregistrement intermédiaire pour un lot sur plan.

Les frais de transfert sont de 2 %. Ils sont généralement partagés à parts égales entre acheteur et promoteur, bien qu'aucune règle ne le fixe, et un promoteur peut les prendre entièrement à sa charge. Une contribution au futur fonds de réparation de l'immeuble est versée en même temps.

Le titre de propriété lui-même arrive souvent en retard. Pendant la construction, le promoteur met les titres en gage auprès d'une banque et les rachète à mesure que les derniers versements arrivent. L'attente habituelle est de 3 à 8 mois après l'achèvement ; dans les mauvais cas, elle a atteint 5 ans.

Étape 7. Que faire juste après l'achat

Rédigez un testament avec un avocat thaïlandais, en thaï. Les héritiers ont 6 mois pour réclamer une succession ; si personne ne se manifeste, le lot revient à l'État environ un an après le décès du propriétaire. Avec un testament thaïlandais, le tribunal règle l'affaire en une seule audience.

Communiquez l'adresse à votre famille et remettez des copies du contrat et du titre. Des lots sont perdus précisément parce que les proches ignoraient leur existence.

Renseignez-vous sur qui gère l'immeuble. Les propriétaires se réunissent une fois par an, votent l'utilisation du fonds commun et peuvent remplacer la société de gestion après sa première année. Un mandataire peut les représenter à l'assemblée.

Étape 8. Comment sortir ?

Lentement. Vendre un lot achevé prend de 5 mois à 2 ans. Il n'existe aucun portail d'annonces unique, les agents préfèrent les commissions sur le neuf, et les acheteurs se trouvent via des groupes de réseaux sociaux, des sites d'agences et des listes de messagerie.

Sur le marché de la revente, l'acompte n'est presque jamais remboursable, et le règlement a normalement lieu au bureau foncier le jour de l'enregistrement. Le principal risque de fraude est un vendeur agissant avec une procuration falsifiée ; il faut donc contacter directement le propriétaire.

La conclusion pour l'acheteur est simple : la Thaïlande est un marché de longue détention. Il convient bien mieux à quelqu'un qui vivra dans le lot une partie de l'année qu'à quelqu'un qui pourrait avoir besoin de récupérer son argent d'ici douze mois.