Zakup kondominium w Tajlandii: osiem kroków od wyboru budynku do aktu własności

Zakup kondominium w Tajlandii sprowadza się do 8 kroków: wybrać budynek z wolną kwotą dla cudzoziemców, sprawdzić grunt i dewelopera, przeczytać projekt umowy, zapłacić z zagranicy, dokonać odbioru przed ostatnią wpłatą, zarejestrować własność, sporządzić tajski testament i zaplanować wyjście. Kolejność pochodzi od praktyka z 12-letnim doświadczeniem na tajskim rynku.

Krok 1. Co cudzoziemiec może naprawdę posiadać?

Lokal w kondominium, i to tylko w ramach kwoty dla cudzoziemców: 49 % łącznej powierzchni lokali w budynku. Kwotę liczy się w metrach kwadratowych, a nie w liczbie lokali, i to ona wyprzedaje się najpierw.

Słowo „apartament” znaczy w Tajlandii co innego. Budynek apartamentowy należy do jednego właściciela, a lokal w nim można tylko wynająć. Pierwsze pytanie do każdego sprzedającego brzmi więc: czy to kondominium, czy apartament, i czy oferowane prawo to własność, czy najem.

Grunty nie są sprzedawane cudzoziemcom wcale. Willa jest skonstruowana inaczej: działka jest dzierżawiona na 30 lat, a sam budynek można zarejestrować jako własność. Nieruchomości komercyjne są dostępne wyłącznie w najmie.

Właściciele lokali w kondominium, tajscy i zagraniczni, są współwłaścicielami gruntu pod budynkiem i części wspólnych. Nikt inny nie może się później pojawić z roszczeniem do basenu czy parkingu.

Krok 2. Jak sprawdzić dewelopera i grunt?

Tajlandia nie ma rachunków escrow przy sprzedaży off-plan. Płatności trafiają bezpośrednio do dewelopera, a gdy firma upadnie, najpierw płaci się wykonawcom i dostawcom, a dopiero potem kupującym. Weryfikacja nie jest tu formalnością.

Państwowy rejestr gruntów pokazuje, kto jest właścicielem działki i czy jest ona obciążona. Strona jest po tajsku, ale tłumacz internetowy sobie z nią radzi. Zastaw bankowy na gruncie zwykle oznacza, że działkę kupiono na kredyt lub w ratach.

Na etapie przedsprzedaży deweloper może działkę jedynie dzierżawić. Reguła praktyka była bezpośrednia: jeśli nie chcesz tego ryzyka, nie kupuj w przedsprzedaży. Wejdź, gdy grunt jest już zarejestrowany na dewelopera.

Reputację sprawdza się przez lokalnych prawników. Rynek jest mały, prawnicy prowadzący spory z deweloperami znają się nawzajem, a dwa–trzy telefony wystarczą, by dowiedzieć się, czy kupujący pozywają daną firmę. Punktem odniesienia jest deweloper z 30–40 latami ukończonych projektów.

Krok 3. Na co zwrócić uwagę w projekcie umowy?

Projekt umowy sprzedaży jest w Tajlandii informacją jawną. Deweloper przesyła go na żądanie jeszcze przed rezerwacją, a zapoznanie się z nim przed podpisem to ustawowe prawo kupującego. Czasem to sama umowa przesądza, czy kupować.

Najpierw należy znaleźć pole dotyczące kwoty. Jeśli umowa błędnie oznacza lokal jako należący do kwoty tajskiej, wpis ten trafia do systemu automatycznie. Przeniesienie lokalu z kwoty tajskiej do kwoty dla cudzoziemców jest później praktycznie niemożliwe, bo wolna kwota dla cudzoziemców prawie nie istnieje. Ruch w przeciwną stronę jest nieograniczony.

Umowa jest sporządzana po tajsku i po angielsku, z klauzulą stwierdzającą, że obie wersje są tożsame, a spory rozstrzyga się według prawa Królestwa Tajlandii.

Zmiany wprowadza się aneksem. Deweloperzy tego nie lubią, bo tekst redaguje ich prawnik i musi zatwierdzić każdą poprawkę, ale przy zdecydowanej postawie kupującego jest to możliwe.

Krok 4. Skąd muszą pochodzić pieniądze?

Spoza Tajlandii, przelewem bankowym. Aby zarejestrować własność (freehold) na nazwisko cudzoziemca, urząd gruntów wymaga zaświadczenia bankowego potwierdzającego, że cała kwota wpłynęła do kraju z zagranicy.

Kraj pochodzenia nie ma znaczenia: obywatel jednego państwa może płacić z rachunku w innym. Liczy się to, by środki przekroczyły granicę przez bank.

Gotówka przekazana na miejscu lub przelew wykonany w Tajlandii zamyka drogę do freeholdu. Praktyk wyraźnie zaznaczył, że oferty załatwienia zaświadczenia po fakcie są urzędowi gruntów znane i są tam kwestionowane.

Krok 5. Dlaczego lokal odbiera się przed ostatnią płatnością?

Bo tak działa tajska praktyka. Raty następują zgodnie z harmonogramem budowy, powiązane z datami lub z etapami, a ostatnia i największa jest płacona po odbiorze. U wielu deweloperów to 40–50 % ceny.

Dopóki usterki nie zostaną usunięte, kupujący ma prawo nie płacić. To silna dźwignia i główna ochrona kupującego na rynku bez escrow.

Nie należy mylić dźwigni z zwłoką. Kupujący czasem odkładają odbiór o pół roku lub rok, a deweloperzy to tolerują. W jednym z przypadków opisanych na sesji deweloper zbankrutował w trakcie oczekiwania, a ukończone, ale niezarejestrowane lokale opieczętowano do czasu, aż właściciele udowodnili płatność w sądzie, co zajęło około roku.

Krok 6. Jak rejestruje się tytuł własności i ile to trwa?

Własność powstaje w urzędzie gruntów i dopiero po ukończeniu budynku. Do tego czasu kupujący ma jedynie niezarejestrowaną umowę z deweloperem; lokalu off-plan nie rejestruje się tymczasowo.

Opłata za przeniesienie wynosi 2 %. Zwykle dzielą ją po równo kupujący i deweloper, choć żadna zasada tego nie narzuca, a deweloper może pokryć całość. W tym samym czasie wpłaca się wkład na przyszły fundusz remontowy budynku.

Sam akt własności często się opóźnia. W trakcie budowy deweloper zastawia akty w banku i wykupuje je w miarę napływu ostatnich płatności. Zwykłe oczekiwanie to 3 do 8 miesięcy po ukończeniu; w złych przypadkach trwało nawet 5 lat.

Krok 7. Co zrobić zaraz po zakupie

Sporządzić testament u tajskiego prawnika, po tajsku. Spadkobiercy mają 6 miesięcy na zgłoszenie roszczeń; jeśli nikt się nie zgłosi, lokal przechodzi na państwo mniej więcej rok po śmierci właściciela. Z tajskim testamentem sąd załatwia sprawę na jednej rozprawie.

Podać rodzinie adres i przekazać kopie umowy oraz aktu. Lokale przepadają właśnie dlatego, że krewni nie wiedzieli o ich istnieniu.

Dowiedzieć się, kto zarządza budynkiem. Właściciele spotykają się raz w roku, głosują nad wydatkami wspólnego funduszu i mogą zmienić firmę zarządzającą po pierwszym roku. W ich imieniu może uczestniczyć pełnomocnik.

Krok 8. Jak wyjść z inwestycji?

Powoli. Sprzedaż ukończonego lokalu trwa od 5 miesięcy do 2 lat. Nie ma jednego portalu z ogłoszeniami, agenci wolą prowizje od nowych budynków, a kupców znajduje się przez grupy w mediach społecznościowych, strony agencji i listy w komunikatorach.

Na rynku wtórnym zaliczka jest prawie zawsze bezzwrotna, a rozliczenie odbywa się zwykle w urzędzie gruntów w dniu rejestracji. Głównym ryzykiem oszustwa jest sprzedający działający na podstawie sfałszowanego pełnomocnictwa, dlatego z właścicielem należy skontaktować się bezpośrednio.

Wniosek dla kupującego jest prosty: Tajlandia to rynek długiego posiadania. Nadaje się znacznie lepiej dla kogoś, kto będzie mieszkał w lokalu przez część roku, niż dla kogoś, kto może potrzebować zwrotu pieniędzy w ciągu dwunastu miesięcy.