Downtown Dubai als Mietinvestment: welche Wohnungen sich am schnellsten und teuersten vermieten

Das Zentrum Dubais ist der gefragteste Ort für den Kauf einer Mietwohnung und einer der leichtesten, an dem man schlecht kauft. Die Adresse vermietet nur bis zu einem gewissen Punkt; darüber hinaus tut es die Einheit. Im Folgenden geht es darum, was die Wohnung, die in einer Woche vermietet ist, von der gleich aussehenden im Stockwerk darunter unterscheidet.

Wer mietet in Downtown tatsächlich?

Es mieten berufstätige Paare und alleinstehende Führungskräfte aus den Finanzvierteln, Firmenentsandte auf Zwölf-Monats-Paketen und, wo das Gebäude es erlaubt, Touristen für Kurzaufenthalte. Weitgehend fehlt die Familie mit schulpflichtigen Kindern, für die hier weder die Rechnung noch der Platz aufgeht.

Dieser Mieter entspricht direkt einem Format. Studios und Einzimmerwohnungen sind der tiefste Teil des Marktes, Zweizimmerwohnungen lassen sich gut, aber an einen kleineren Kreis vermieten, und große Dreizimmereinheiten sind langsam: Die Haushalte, die den Platz brauchen, sind nach Dubai Hills oder Jumeirah gezogen, wo dasselbe Geld einen Garten kauft.

Welche Einheit vermietet sich am schnellsten?

Die Einheit, die sich am schnellsten vermietet, ist daher selten die beeindruckendste. Es ist die gut geschnittene Einzimmerwohnung ohne verschenkte Verkehrsfläche, zu einer Miete, die der Zielmieter für das Gebäude als normal erkennt.

Was unterscheidet zwei Einheiten im selben Gebäude?

Möbliert oder nicht, und wie. In diesem Segment will ein Firmenmieter häufig mit Koffern einziehen. Gute Möblierung verkürzt den Leerstand und stützt die Miete; billige Möblierung tut keines von beiden und verliert vor Ihren Augen an Wert.

Aussicht und Etage, ehrlich bewertet. Ein Blick auf den Burj Khalifa oder die Fontänen ist ein echter Aufschlag und das Einzige, was ein Konkurrent im selben Turm nicht kopieren kann. Ein Blick in die Schlafzimmer des Nachbarturms ist ein Abschlag, und so zu tun, als wäre es anders, verlängert die Inserate nur um Wochen.

Dazu kommen die unscheinbaren Posten, die die monatlichen Kosten des Mieters bestimmen: ob die Chiller-Gebühren enthalten sind, der Stellplatz und der Zustand des Gebäudes selbst, also Aufzüge, Fitnessraum, Pool und der Zustand der Flure. Eine hohe Service Charge bei sichtbarer Vernachlässigung ist die schlechteste Kombination am Markt, und sie zeigt sich zuerst in schleppender Vermietung.

Wie berechnen Sie die reale Rendite?

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Preis, und es ist die Zahl, die die Werbung zeigt. Sie entscheidet nichts. Ziehen Sie Service Charge, Versicherung, kleine Reparaturen, den Leerstand zwischen Mietern und die Verwaltungsgebühr ab, und Sie haben die Zahl, die Sie tatsächlich ausgeben können.

Zentrale Stadtteile tragen überdurchschnittliche Service Charges, daher ist die Lücke zwischen brutto und netto hier größer als irgendwo sonst in der Stadt. Eine Schlagzeile, die gegenüber einer Wohnanlage im mittleren Marktsegment konkurrenzfähig aussieht, ist es oft nicht mehr, sobald die Gebühr pro Quadratfuß in der Rechnung steht.

Nehmen Sie die Miete aus tatsächlich unterschriebenen Verträgen in diesem Turm und nicht aus Inseraten, die Angebotspreise und meist optimistisch sind. Addieren Sie eine Rücklage für den Ersatz von Möbeln und Geräten, wenn Sie möbliert vermieten. Überzeugt die Nettozahl auch bei vorsichtigen Annahmen noch, hat die Einheit den ersten Filter bestanden und ist eine Besichtigung wert.

Kurzzeitvermietung oder Jahresvertrag im Zentrum?

Beides funktioniert hier, und die Wirtschaftlichkeit ist nicht vergleichbar. Die Vermietung pro Nacht bringt einen höheren Satz und hält den Kalender flexibel, erfordert aber eine Genehmigung, volle Möblierung, Reinigung und laufende Verwaltung, und ihre Auslastung schwankt mit der Saison.

Ein Jahresvertrag bringt in der Spitze weniger ein und ist planbar: ein Mieter, minimaler Betrieb, ein Cashflow, an dem Sie sich orientieren können.

Der ehrliche Test ist, wie viel Arbeit Sie selbst übernehmen wollen. Wenn Sie in einem anderen Land leben und keine operativen Aufgaben wünschen, ist ein Jahresvertrag oder ein Kurzzeitbetreiber mit transparenter Gebühr die vernünftige Antwort. Rechnen Sie vor dem Kauf beide durch: Nach Kosten gewinnt die Vermietung pro Nacht oft nur so knapp, dass der Mehraufwand den Unterschied nicht rechtfertigt.

Wer sollte die Vermietung führen?

Selbstverwaltung spart die Provision und kostet Präsenz: Besichtigungen, Vertrag, Schecks, die Haushaltsprobleme des Mieters, die Verlängerung. Für einen Eigentümer, der nicht im Land lebt, wird das schnell zum Problem, und bei Kurzzeitvermietung wird es zum Beruf.

Eine Verwaltungsgesellschaft nimmt einen Anteil der Einnahmen und schließt den gesamten Zyklus ab, von Inserat und Check-in bis zum Reporting. Beurteilen Sie einen Betreiber nach seinen tatsächlichen Zahlen für vergleichbare Einheiten im selben Stadtteil, nach Art und Zeitpunkt der Abrechnung und nach der Kündigungsfrist des Vertrags.

Zwei Dinge sollten Sie stutzig machen: eine garantierte Rendite, die deutlich über dem liegt, was der Markt hergibt, und eine Abzugsstruktur, die nicht schriftlich festgehalten ist. Der sichere Einstieg ist eine Einheit auf kurze Laufzeit, die erst verlängert wird, wenn Sie die gemeldeten Zahlen geprüft haben.

Ist Downtown ein Rendite- oder ein Wachstumsmarkt?

Downtown konkurriert nicht über die Rendite und hat es nie getan. Der Preis pro Quadratfuß liegt an der Spitze der Stadt, die Service Charges gehören zu den höchsten, und die Rendite bei Langzeitvermietung liegt fast per Definition unter den Wohnanlagen im mittleren Segment.

Was der Stadtteil stattdessen bietet, ist Liquidität und Beständigkeit der Nachfrage: Es ist einer der Orte in Dubai, an denen sich am leichtesten wieder vermieten und verkaufen lässt.

Die Kurzzeitvermietung verändert diese Rechnung dort, wo das Gebäude sie erlaubt, denn die Touristennachfrage ist hier ganzjährig echt. Sie verändert auch die Aufgabe: Genehmigung, Betreiber, Saisonalität und die laufenden Kosten eines kleinen Hotelbetriebs, die wir in unserem Beitrag darüber, wie Vermietung in Dubai funktioniert, ausführlich behandeln.

Die praktische Kurzliste lautet also: Kaufen Sie den Grundriss, den der Mieter des Stadtteils tatsächlich will, in einem Gebäude, dessen Service Charge Sie gegen die Gegenleistung geprüft haben, mit einem Aussichts- oder Metro-Vorteil, den eine Konkurrenzeinheit nicht nachbilden kann. Alles andere wird in diesem Stadtteil beim Kauf bezahlt.