Wie das Mieten in Dubai funktioniert: Langzeitmiete, Ferienwohnungen und Wohngemeinschaften

Ein Vermieter in Dubai wählt zwischen drei Geschäftsmodellen, nicht zwischen drei Preisstufen: Ein Zwölfmonatsvertrag ist ein reguliertes Mietverhältnis mit registriertem Vertrag und gesetzlicher Mietformel, eine Ferienwohnung ist ein lizenzierter Gastgewerbebetrieb, und das Teilen von Wohnraum ist ein dritter Markt mit eigenen Regeln.

Wie funktioniert die Langzeitmiete?

Jedes Wohnmietverhältnis wird bei Ejari registriert, dem Vertragsregister des Land Department. Die Registrierung ist keine Formalie: Der Mieter braucht sie für Strom und Wasser, für Visa und um einen Streit vor den Mietausschuss zu bringen, und ein nicht registrierter Vertrag schwächt beide Seiten.

Die Miete lässt sich bei der Verlängerung nicht frei neu festsetzen. RERA veröffentlicht einen Mietindex und einen Rechner, und zulässige Erhöhungen sind gestaffelt – danach, wie weit die aktuelle Miete unter dem Marktwert vergleichbarer Einheiten liegt.

Um wie viel darf die Miete bei der Verlängerung steigen?

Änderungen der Bedingungen bei der Verlängerung erfordern zudem eine rechtzeitige Mitteilung – als Richtwert gelten neunzig Tage –, und ein Vermieter, der sie versäumt, verlängert zu den alten Bedingungen.

Gezahlt wird traditionell mit vordatierten Schecks, einem bis vier pro Jahr, wobei weniger Schecks eine niedrigere Miete bedeuten. Das lockert sich: Monatliche und kartenbasierte Zahlungen haben sich verbreitet, und wo sie angeboten werden, liegt die Jahresmiete meist etwas höher. Für Vermieter ist die Zahl der Schecks ein Preishebel, keine Verwaltungsfrage.

Was braucht eine Kurzzeitvermietung?

Wer nächteweise vermietet, benötigt eine Ferienwohnungs-Genehmigung der Tourismusbehörde Dubais, gehalten von Ihnen selbst oder von einem lizenzierten Betreiber, der die Einheit verwaltet. Die Genehmigung bringt Pflichten mit sich – Gästeregistrierung, Tourismusabgaben, Standards für die Einheit –, und die Hausverwaltung kann zu Übernachtungsgästen eine eigene Haltung haben.

Die Wirtschaftlichkeit ist die des Gastgewerbes. Die Auslastung ist saisonal, mit starkem Winter und schwachem Sommer; zu den Kosten zählen Verwaltung, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Nebenkosten, Ersatz schnell alternder Möbel und die Nächte ohne Buchung. Der Tagessatz mal 365 ist die Zahl, mit der sich diese Strategie verkauft, und sie ist nie die Zahl, die ankommt.

Sie funktioniert dort, wo Touristen wirklich sein wollen: an den Strandabschnitten, in den Uferbezirken, in fußläufigen Zentren nahe einer Metrostation. In einem Wohnvorort führt dieselbe Genehmigung zu einer Langzeitmiete mit Zusatzaufwand.

Warum wächst Co-Living?

Weil Dubai Menschen schneller anzieht, als es bezahlbare Einzimmerwohnungen schafft. Nicht jeder Neuankömmling ist bereit, eine ganze Wohnung mit Jahresvertrag und hohen Schecks zu übernehmen, und ein Zimmer in einem guten Viertel kostet einen Bruchteil der umgebenden Wohnung.

Für Mieter löst das ein Lageproblem, kein Platzproblem: Adresse, Metro und Fitnessstudio zu einem Preis, der im ersten Jahr funktioniert. Auch der Gemeinschaftsaspekt zählt und ist für ein junges, allein ankommendes Publikum ein echter Anreiz.

Für Eigentümer ist es eine Möglichkeit, die Rendite zu steigern, indem eine Immobilie an mehrere Mieter gleichzeitig vermietet wird. Der Haken: Wer das in einer gewöhnlichen Wohnung tut, gerät in die Trennwandproblematik, und dann ist das Modell keine Strategie mehr, sondern ein Risiko für die Einheit.

Was bestimmt die Miethöhe wirklich?

Zuerst die Lage, gemessen als Gehdistanz und nicht als Name des Bezirks: Metro, Strand, Geschäftszentren und alles, wohin der Mieter freitags tatsächlich geht.

Dann Zustand und Möblierung. Eine bezugsfertige Wohnung lässt sich deutlich teurer und schneller vermieten als eine leere, und das wiegt für die Jahressumme mehr als der Unterschied im Preis.

Dann das Gebäude – Pool, Fitnessraum, Parkplatz, Sicherheit, Qualität der Verwaltung – und schließlich die Saison. Nachfrage und erzielbare Preise liegen in Dubai in den Wintermonaten spürbar höher, weshalb der Monat der Inserierung die Zahl für das ganze Jahr verändert.

Wie schneiden die Strategien nach Kosten ab?

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, und in dieser Rechnung sieht jede Strategie gut aus. Entscheidend ist die Nettorendite – nach Service Charge, Verwaltung, Leerstand und den kleinen Reparaturen zwischen den Mietern.

Die nächteweise Vermietung beginnt mit einer deutlich höheren Bruttorendite und gibt den Vorsprung größtenteils wieder ab: Genehmigung, Möblierung, Reinigung, Plattformprovisionen, leere Nächte außerhalb der Saison und die Stunden, die Sie oder ein Betreiber investieren.

Deshalb ist der ehrliche Vergleich enger, als die Überschrift vermuten lässt. Klar im Vorteil bleibt die Kurzzeitmiete an wirklich touristischen Standorten; anderswo erbringt ein Jahresvertrag fast dasselbe Nettoeinkommen bei einem Bruchteil des Aufwands.

Ist das Teilen von Wohnraum legal?

Ein großer Teil der arbeitenden Bevölkerung Dubais mietet ein Zimmer statt einer Wohnung, und die Praxis ist normal und offen. Nicht erlaubt ist die Variante, die den schlechten Ruf begründet hat: eine Wohnung, die mit Trennwänden in mehr Zimmer aufgeteilt wird, als sie hat, und ohne Wissen des Vermieters untervermietet wird.

Die Durchsetzung der Stadtverwaltung gegen Trennwände ist real, und die Strafe trifft die Einheit.

Co-Living ist die lizenzierte Antwort auf dieselbe Nachfrage – Gebäude, die für Einzelpersonen mit privaten Zimmern und gemeinsamen Küchen und Lounges konzipiert und betrieben werden, geführt als ein Geschäft mit einem Betreiber. Als Anlageobjekt verhält es sich eher wie Gastgewerbe als wie Wohnen: höhere Bruttorendite, höhere Betriebskosten und ein Wert, der vom Betreiber abhängt.

Für einen gewöhnlichen Vermieter ist der praktische Punkt enger gefasst. Ihr Mietvertrag regelt, wer die Einheit bewohnen darf. Wenn Ihnen die Untervermietung so oder so wichtig ist, wird sie in dieser Klausel entschieden, und eine spätere Durchsetzung ohne sie ist nahezu unmöglich.