Dubai Harbour: Kaufen in einem Marina-Viertel, das noch im Bau ist

Dubai Harbour liegt auf dem wohl besten noch verfügbaren Küstenland der Stadt, zwischen Dubai Marina und Palm Jumeirah. Zugleich ist es ein Viertel, in dem wesentliche Teile bereits laufen, andere nicht, und in dem sich der Fertigstellungstermin mehr als einmal verschoben hat. Beides gehört in denselben Satz, denn die Kaufentscheidung liegt genau dazwischen.

Was wird in Dubai Harbour gebaut?

Dubai Harbour ist ein großes Mixed-Use-Projekt auf aufgeschüttetem Land: eine der größten Marinas der Region, ein Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel und Gastronomie sowie Wohntürme, darunter die Halbinsel Emaar Beachfront.

Die Marina ist der Anker des Projekts, und es gibt dafür einen kommerziellen Grund. Dubai Marina, Mina Rashid und die Anlagen an der Palme wurden für Boote bis zu einer bestimmten Länge geplant, und der Zuwachs an Großyachten in der Region hat diese Kapazität längst überholt. Diese Marina nimmt solche Schiffe in großer Zahl auf, samt Betankung, Wartung, Crew-Versorgung und Brokerage-Infrastruktur.

Das Kreuzfahrtterminal übernimmt Verkehr, der zuvor über Port Rashid lief. Es ist von den Wohnbereichen getrennt und bleibt an den meisten Tagen ohne jede Wirkung – an An- und Abreisetagen schleust es jedoch Tausende Passagiere, Busse und Taxis in einem engen Zeitfenster durch das Viertel.

Für Bewohner ergibt sich daraus eine arbeitende Uferzone: Crews, Tenderboote, Proviantlieferungen und Bewegung auf dem Wasser. Das ist interessanter als ein stilles Hafenbecken und lauter als ein Park.

Ist Harbour dasselbe wie Beachfront?

Beide Namen werden in Inseraten synonym verwendet, was sie nicht sein sollten. Emaar Beachfront ist die Wohnhalbinsel innerhalb des größeren Masterplans. Dubai Harbour ist das gesamte Viertel: die Marina, das Kreuzfahrtterminal, Einzelhandel und Gastronomie sowie die Wohnanteile von Emaar und anderen Entwicklern.

Für den Strand ist dieser Unterschied wichtig. Der private Strandzugang auf der Emaar-Halbinsel ist Teil dessen, was diese Adresse kostet; ein Turm an anderer Stelle im Harbour kauft die Marina und die Lage, nicht dieselbe Strandregelung.

Auch beim Preisvergleich zählt es. Eine Zahl für „Dubai Harbour“ kann das eine oder das andere Produkt beschreiben, und beide liegen an unterschiedlichen Punkten, obwohl sie zum oberen Ende des Apartmentmarkts in Dubai gehören.

Welche Frage entscheidet über den Preis?

Was zwischen Ihrem Turm und dem Wasser gebaut werden darf. Das ist das größte Einzelrisiko des Viertels, und es ist vollständig überprüfbar: Fragen Sie nach den Grundstücksnummern zwischen Ihrem Gebäude und dem Meer und nach der dort zulässigen Höhe.

Die erste Reihe am Wasser wird in einem in Phasen gebauten Masterplan häufig zur zweiten Reihe. Einen Aufpreis für Wasserblick zu zahlen, für eine Einheit, die später auf einen zwei Jahre danach fertiggestellten Turm blickt, ist hier der teuerste mögliche Fehler – und mit einer einzigen Frage vermeidbar.

Dazu gehören der Baustand aller Objekte in Sichtweite Ihrer Einheit und die veröffentlichten Fertigstellungstermine. Zwei Jahre neben einer aktiven Baustelle kosten Miete wie Wohnqualität, und es ist die häufigste Klage früher Käufer.

Betrachten Sie versprochenen Einzelhandel, Gastronomie und Marina-Angebote als Aufschlag, den Sie nicht bezahlt haben, und nicht als Grundlage Ihrer Bewertung.

Wie kommt man dorthin?

Das Viertel ist faktisch eine Halbinsel, die von Marina und Sheikh Zayed Road aus über wenige Zufahrten erreicht wird. An Kreuzfahrt-Ankunftstagen und bei Marina-Veranstaltungen konzentriert sich der Verkehr auf diesen Strecken.

Die Metrostation Dubai Marina ist mit dem Auto nah, im Sommer zu Fuß aber unpraktisch. Dubai Harbour ist dadurch autoabhängig, anders als die unmittelbar angrenzenden Viertel – in Marina und JBR gehen Sie zu Fuß, hier fahren Sie kurze Strecken zu allem.

Es lohnt sich zu fragen, welche Zufahrt Ihr Gebäude nutzt und ob sie sich mit dem Terminalverkehr überschneidet, denn bei manchen ist das so, bei anderen nicht. Die Kreuzfahrtsaison folgt grob den kühleren Monaten, in denen das Viertel am angenehmsten ist; die Störung fällt also genau mit dem Genuss zusammen.

Eine Service Charge oder zwei?

In einem Masterplan mit maritimer Infrastruktur sind Service Charge und Community Charge zwei getrennte Posten, und ein Angebot, das nur den ersten nennt, unterschätzt die Kosten des Haltens.

Verlangen Sie beide schriftlich, für die konkrete Einheit und das laufende Jahr. Auf aufgeschüttetem Land mit Hafenanlagen ist der Community-Anteil nie unerheblich, und er ist die Zahl, die in einem aus der Broschüre erstellten Investmentmodell am häufigsten fehlt.

Dasselbe gilt für die Frage, ob die Marina-Liegeplätze und Einzelhandelsflächen, mit denen Ihnen das Objekt verkauft wird, in Betrieb, vertraglich zugesagt oder bloß angestrebt sind. Das sind drei verschiedene Zustände, und nur die ersten beiden haben ein Datum.

Wie fällt das Fazit aus?

Dubai Harbour wird in zehn Jahren sehr wahrscheinlich ein hervorragendes Viertel sein. Die Lage gehört zu den besten verbliebenen Küstenflächen der Stadt, und die Marina behebt einen realen Kapazitätsmangel.

Es ist ein Kauf mit langem Horizont. Wer hier kauft, um innerhalb von drei Jahren zu verkaufen, konkurriert in einem unfertigen Viertel mit den eigenen restlichen Bauphasen des Entwicklers – keine gute Verkaufsposition.

Die Strategie, die in Dubai wiederholt funktioniert hat – in Marina, in Downtown, in Creek Harbour, die alle genau diese Phase durchlaufen haben –, lautet: eine Einheit in einer fertiggestellten Phase mit geschütztem Blick kaufen, halten und das Viertel um sich herum fertig werden lassen. Diese Geschichte ist eine vernünftige Grundlage für Optimismus, aber keine Garantie.

Vergleichen Sie vor der Entscheidung direkt mit Emaar Beachfront und mit Apartments am Stamm der Palme im gleichen Budget. Alle drei liegen an der Küste und im selben Preisband und unterscheiden sich vor allem in Anbindung, Strandregelung und im Fertigstellungsgrad der Umgebung.