Einzelhandel in Maritime City: Danube Oceanz im Vergleich mit Nautica von Select Group

Ein Laden ohne Laufkundschaft ist keine Investition, sondern eine Service Charge. Der Artikel vergleicht die Gewerbefläche in Danubes Oceanz in Maritime City mit Nautica von Select Group und erklärt, wie der Kauf von Gewerbe in Dubai tatsächlich funktioniert.

Wodurch unterscheidet sich der Kauf von Gewerbe?

Drei Unterschiede sind wichtig. Erstens die Mehrwertsteuer: Gewerbeimmobilien in den VAE unterliegen beim Verkauf 5 % MwSt., Wohnimmobilien nicht. Das ist eine reale Zahl obendrauf auf die 4 % DLD-Übertragungsgebühr und überrascht Käufer im Trustee Office.

Zweitens die Finanzierung. Banken beleihen Gewerbe mit niedrigerem Beleihungsauslauf und höheren Zinsen als Wohnimmobilien, und manche finanzieren eine Ladeneinheit in einem ungebauten Turm gar nicht. Rechnen Sie mit mehr Eigenkapital als bei einer Wohnung zum gleichen Preis.

Drittens der Mieter. Eine Wohnung vermietet sich an jeden, der eine Bleibe braucht. Eine Ladeneinheit vermietet sich an ein Unternehmen, das genau diese Laufkundschaft, genau diese Schaufensterfront und genau diese Größe braucht.

Der Kreis möglicher Mieter für einen Laden von 60 Quadratmetern im Sockel eines Turms ist klein, und steht er leer, zahlen Sie dafür jedes Quartal die Service Charge.

Worauf sollten Sie bei einer Ladeneinheit achten?

Auf Schaufensterfront und Sichtbarkeit von der Straße oder aus der Lobby, in dieser Reihenfolge. Eine hinter dem Aufzugskern versteckte Einheit wird als letzte vermietet und steht als erste leer, was auch immer der Grundriss über ihre Fläche sagt.

Auf die gebundene Nachfrage. In einem Wohnturm sind die verlässlichen Einzelhandelsmieter diejenigen, die die Bewohner wöchentlich brauchen – ein kleiner Lebensmittelladen, eine Wäscherei, eine Apotheke, ein Café. Zählen Sie die Wohnungen über dem Laden und fragen Sie sich ehrlich, ob diese Zahl das Geschäft trägt.

Und auf das Viertel. In Maritime City ziehen die Bewohner erst ein. Eine Ladeneinheit ist hier eine Wette darauf, dass sich das Viertel füllt, auf einer längeren Zeitachse als die Wohnung darüber. Das ist kein Grund, sie zu meiden, wohl aber ein Grund, die Miete nicht ab dem ersten Jahr einzukalkulieren.

Welcher Bestand blieb in jedem Projekt übrig?

Das Muster war in beiden Projekten dasselbe, und es ist das Muster bei jedem Launch in Dubai. Die attraktivsten Einheiten gehen an Investoren, bevor der öffentliche Verkauf beginnt. Was danach im Bestand bleibt, ist das teure Ende und die unglücklichen Grundrisse.

Deshalb wiederhole ich denselben Rat: Steigen Sie so früh wie möglich in ein Projekt ein, für das Sie sich entschieden haben, denn die Wahl der Einheit ist mehr wert als der Preisunterschied zwischen den Phasen. Ein etwas höherer Einstieg beim richtigen Strang schlägt einen Rabatt beim falschen.

Zwischen den beiden Bauträgern liegt der Unterschied im Charakter und nicht in der Qualität. Danube baut für einen Preispunkt, mit offensiven Zahlungsplänen und starkem Ausstattungsmarketing. Select Group baut nach Spezifikation und liefert langsamer. Keiner der Ansätze ist falsch; sie ziehen unterschiedliche Mieter und Wiederverkaufskäufer an, und Sie sollten wissen, in welchen Sie einkaufen.

Warum verhält sich Einzelhandel in Wohnanlagen anders?

Eine Ladeneinheit vermietet sich nicht über Quadratmeter, sondern über Laufkundschaft.

Zwei gleich große Einheiten im selben Gebäude, eine am Hauptweg der Fußgänger und eine zwanzig Meter um die Ecke, sind keine vergleichbaren Objekte – die erste ist in Wochen vermietet, die zweite kann jahrelang leer stehen.

Damit ist die Lage die dominante Variable, und sie lässt sich nur vor Ort beurteilen. Stellen Sie sich an einem Werktagabend vor die Einheit und zählen Sie, wie viele Menschen vorbeigehen.

Die Mietverträge sind länger als bei Wohnungen, und Mieter, die eine Praxis, eine Apotheke oder ein Restaurant ausgebaut haben, ziehen äußerst ungern um, was eine gut vermietete Einheit zu einem wirklich pflegeleichten Investment macht.

Das Gegengewicht: Eine schlechte Einheit ist weit schlimmer als eine schlechte Wohnung. Für Einzelhandel in der falschen Lage gibt es keinen Ersatzkreis an Mietern.

Welche technischen Prüfungen entscheiden über die Miete?

Die Küchenabluft ist der wichtigste Punkt. Eine Einheit, die eine gewerbliche Abluft aufnehmen kann, lässt sich an die Gastronomie vermieten, die im Einzelhandel der Wohnanlagen die höchsten Mieten zahlt.

Eine Einheit, die das nicht kann, ist auf trockene Nutzungen mit deutlich niedrigerer Miete beschränkt, und ein Nachrüsten ist in einem fertigen Gebäude oft unmöglich.

Das Verhältnis von Frontbreite zu Tiefe bestimmt, was dort betrieben werden kann. Breit und flach präsentiert gut und eignet sich für die meisten Läden; schmal und tief eignet sich für Lager und kaum mehr.

Anlieferung, Abfalllager und Fettabscheider schränken den Mieterkreis auf Weisen ein, die im Grundriss unsichtbar sind.

Und Parkplätze direkt vor der Tür, denn Einzelhandel in Wohnanlagen lebt von Kurzbesuchen, und ein Kunde, der nicht parken kann, geht woanders hin.

Wie schneiden die beiden Projekte im Vergleich ab?

Beide liegen in Dubai Maritime City und verkaufen Gewerbeflächen im Erdgeschoss in ein Viertel, das sich noch bildet. Der Mieterkreis beider hängt also davon ab, wie viele Bewohner schließlich um sie herum leben.

Nautica von Select Group bietet die stärkere Bonität des Bauträgers und die bessere Aussicht auf ein gut verwaltetes Gebäude, was bei einer Gewerbeeinheit wichtig ist, weil Mieter Gemeinschaftsflächen und Anlieferung beurteilen.

Danube Oceanz konkurriert über den Preis und über die schiere Zahl an Bewohnern, die sein Wohnungsmix bringt, und für einen Supermarkt oder eine Apotheke ist das die entscheidende Zahl.

Bei beiden gilt: Fragen Sie nach der erwarteten Bewohnerzahl des Gebäudes und der unmittelbaren Umgebung und bewerten Sie die Einheit danach, nicht nach einer Miete pro Quadratfuß aus einem etablierten Viertel.