Dubai Harbour : acheter dans un quartier de marina encore en chantier

Dubai Harbour occupe sans doute le meilleur front de mer encore disponible de la ville, entre Dubai Marina et Palm Jumeirah. C'est aussi un quartier où des éléments importants sont en service, d'autres non, et où le calendrier de livraison a déjà été repoussé plus d'une fois. Les deux faits vont ensemble, car la décision d'achat se joue précisément entre eux.

Que construit-on à Dubai Harbour ?

Dubai Harbour est un vaste projet mixte sur terrain gagné sur la mer : l'une des plus grandes marinas de la région, un terminal de croisière, des commerces et restaurants, et des tours résidentielles, dont la péninsule Emaar Beachfront.

La marina est le pilier du projet, et elle répond à une logique commerciale. Dubai Marina, Mina Rashid et les installations de la Palm ont été conçus pour des bateaux d'une longueur limitée, alors que le nombre de grands navires de plaisance dans la région a depuis longtemps dépassé cette capacité. Cette marina les accueille à grande échelle, avec le carburant, l'entretien, les équipages et le courtage nécessaires autour.

Le terminal de croisière reprend un trafic qui passait auparavant par Port Rashid. Il est séparé des zones résidentielles et, la plupart des jours, il n'a aucun effet ; mais les jours d'arrivée et de départ, des milliers de passagers, d'autocars et de taxis traversent le quartier sur une plage horaire resserrée.

Pour un résident, cela donne un front de mer actif : équipages, annexes, approvisionnement et mouvement sur l'eau. C'est plus vivant qu'un bassin figé, et plus bruyant qu'un parc.

Harbour et Beachfront, est-ce la même chose ?

Les annonces emploient les deux noms indifféremment, ce qui est une erreur. Emaar Beachfront est la péninsule résidentielle à l'intérieur du plan directeur. Dubai Harbour désigne l'ensemble du quartier : la marina, le terminal de croisière, les commerces et restaurants, ainsi que les programmes résidentiels d'Emaar et d'autres promoteurs.

La distinction compte pour la plage. L'accès à la plage privée sur la péninsule Emaar fait partie de ce que coûte cette adresse ; une tour située ailleurs dans le quartier achète la marina et l'emplacement, pas le même accès à la plage.

Elle compte aussi pour comparer les prix. Un montant cité pour « Dubai Harbour » peut désigner l'un ou l'autre produit, et les deux se situent à des niveaux différents, même si tous deux appartiennent au haut du marché des appartements de Dubaï.

Quelle question fixe le prix ?

Ce que l'on peut construire entre votre tour et l'eau. C'est le principal risque du quartier, et il est entièrement vérifiable : demandez les numéros de parcelles situées entre votre immeuble et la mer, ainsi que la hauteur autorisée sur chacune.

Dans un plan directeur réalisé par phases, le front de mer devient souvent deuxième rangée. Payer une prime pour la vue sur l'eau pour un appartement qui donnera sur la tour livrée deux ans plus tard est l'erreur la plus coûteuse ici, et une seule question permet de l'éviter.

Demandez aussi l'état d'avancement de tous les chantiers visibles depuis votre logement et les dates de livraison publiées. Vivre deux ans à côté d'un chantier actif coûte en loyer comme en agrément, et c'est la plainte la plus fréquente des premiers acheteurs.

Considérez les commerces, restaurants et services de marina promis comme un bonus non payé, et non comme la base de votre valorisation.

Comment y accède-t-on ?

Le quartier est en pratique une péninsule, desservie depuis le réseau de la Marina et de Sheikh Zayed Road par un nombre limité d'accès. Les jours de croisière et les événements de la marina y concentrent la circulation.

Le métro Dubai Marina est proche en voiture, mais peu praticable à pied en été. Dubai Harbour dépend donc de la voiture, contrairement aux quartiers voisins : à Marina et JBR, on marche ; ici, on conduit sur une courte distance pour tout.

Il vaut la peine de demander quel accès utilise votre immeuble et s'il croise le trafic du terminal de croisière, car certains le font et d'autres non. La saison des croisières correspond à peu près aux mois frais, c'est-à-dire à la période où le quartier est le plus agréable : la gêne arrive donc au moment même du plaisir.

Une seule charge de service, ou deux ?

Dans un plan directeur doté d'infrastructures maritimes, les charges de service et les charges de communauté sont deux lignes distinctes, et un devis qui ne couvre que la première sous-estime le coût de détention.

Demandez les deux par écrit, pour le logement précis et pour l'année en cours. Sur un terrain gagné sur la mer avec des ouvrages maritimes, la part communautaire n'est jamais négligeable, et c'est le chiffre qui manque le plus souvent dans un modèle d'investissement bâti sur une brochure.

Il en va de même pour les postes d'amarrage et les commerces qu'on vous vend : sont-ils en service, sous contrat ou hypothétiques ? Ce sont trois états différents, et seuls les deux premiers ont une date.

Quel est le verdict ?

Dubai Harbour sera très probablement un excellent quartier dans dix ans. L'emplacement fait partie des meilleurs fronts de mer encore disponibles dans la ville, et la marina répond à une vraie pénurie de capacité.

C'est un achat à long terme. Acheter ici pour revendre en trois ans, c'est concurrencer les phases restantes du promoteur lui-même dans un quartier inachevé, ce qui est une mauvaise position pour vendre.

La stratégie qui a fonctionné à plusieurs reprises à Dubaï, à Marina, à Downtown, à Creek Harbour, qui ont tous traversé exactement cette phase, consiste à acheter un logement d'une phase achevée avec une vue protégée, à le conserver et à laisser le quartier se terminer autour de soi. Cet historique justifie un optimisme raisonnable, pas une garantie.

Avant de vous engager, comparez directement avec Emaar Beachfront et les appartements du tronc de la Palm, à budget égal. Les trois sont en bord de mer et dans la même fourchette de prix ; ils diffèrent surtout par l'accès, l'accès à la plage et le degré d'achèvement de leur environnement.