Neue Launches in Dubai: Wie ein Verkaufsstart abläuft und wann der Einführungspreis wirklich der niedrigste ist

Der Einführungspreis in Dubai ist in der Regel der niedrigste innerhalb der Laufzeit des jeweiligen Projekts, aber nicht zwangsläufig niedrig für das Viertel. Die EOI-Anzahlung ist erstattungsfähig, die Regel ist daher einfach: Vergleichen Sie den Eröffnungspreis mit Wiederverkaufsobjekten in der Nähe und mit früheren Bauabschnitten desselben Masterplans, und verzichten Sie, wenn kein Spielraum mehr bleibt.

Wie läuft ein Launch vom Teaser bis zum Verkaufstag ab?

In Etappen. Der Bauträger veröffentlicht einen Teaser und sammelt Interessenbekundungen, sogenannte EOIs (Expressions of Interest): Der Käufer hinterlegt eine erstattungsfähige Anzahlung und reiht sich in die Warteschlange für die Auswahl einer Einheit ein.

Anschließend erhalten die Makler die Preisliste und die Grundrisse, oft buchstäblich erst einen Tag vor dem Start. Am Eröffnungstag werden die Einheiten in der Reihenfolge der Warteschlange vergeben, und bei starken Projekten sind die liquidesten innerhalb weniger Stunden weg.

Dieses Wissen verschafft einen praktischen Vorteil. Einen EOI sollten Sie erst nach Ihrer eigenen Analyse abgeben und nicht unter dem Druck von „morgen ist alles weg“. Und weil die Anzahlung erstattungsfähig ist, können Sie verzichten, wenn der Preis am ersten Tag über Ihren Erwartungen liegt.

Legen Sie Ihre Preisobergrenze pro Quadratfuß im Voraus fest. Das ist der beste Schutz davor, in der Aufregung eines Launches zu viel zu zahlen.

Warum starten Bauträger niedrig?

Um schnell einen Kreis von Käufern zu gewinnen und der Bank wie dem Markt die Nachfrage zu zeigen. Danach wird der Preis mit dem Baufortschritt stufenweise angehoben.

Das klassische Modell ist ein Early-Entry-Rabatt. Die ersten Tranchen werden günstiger verkauft, weil der Käufer das Risiko einer langen Wartezeit und eines noch nicht gebauten Standorts übernimmt.

Je näher das Projekt der Fertigstellung kommt, desto häufiger wird die Preisliste in der Regel indexiert. Bis zur Übergabe sehen die frühen Käufer einen Wertzuwachs, noch bevor der Markt selbst gewachsen ist.

Wer am ersten Tag eines erfolgreichen Projekts eingestiegen ist, bekommt sowohl den besten Preis als auch die beste Auswahl an Einheiten. Ein erheblicher Teil der Investitionsrendite entsteht auf diesem Markt genau in diesem Moment.

Ist der Einführungspreis immer der niedrigste?

Innerhalb des Lebenszyklus eines Projekts in der Regel ja. Gemessen am Viertel insgesamt nicht unbedingt – und in einem heißen Markt greift die klassische Logik teilweise nicht mehr.

Anfang 2023, als dieser Text entstand, kündigten Bauträger jede Woche neue Türme, Quartiere und ganze Stadtteile an. Bei so vielen Launches ist nicht jeder eine Chance.

Manche kommen gleich zu den Preisen fertiger Wohnungen in Nachbarvierteln auf den Markt, sodass der Bauträger das gesamte Wachstumspotenzial für sich behält. Andere starten an Standorten, deren Reife noch lange auf sich warten lässt.

Der Eröffnungspreis wird daher immer an zwei Bezugspunkten gemessen: am Wiederverkaufsmarkt am selben Standort und an den Preisen der früheren Bauabschnitte desselben Masterplans. Kostet ein neuer Block ohne erkennbaren Grund mehr als der fertige nebenan, verliert der frühe Einstieg seinen Sinn.

Welcher Filter trennt einen starken Launch vom Rauschen?

Ein kurzer, mit fünf Punkten: Bauträger, Standort und Masterplan, Preis pro Quadratfuß, Zahlungsplan und Registrierung mit Treuhandkonto (Escrow). Erfahrene Käufer prüfen jede Ankündigung damit.

Beim Bauträger zählen die Geschichte der tatsächlich übergebenen Projekte, die durchschnittlichen Verzögerungen und die Verwaltung der fertigen Gebäude. Versprechen ohne Erfolgsbilanz sind ein Glücksspiel.

Beim Standort fragen Sie, was rund um das Grundstück bereits gebaut ist und wann Straßen, Schulen und Einzelhandel entstehen. Ein Viertel auf freiem Feld kann viele Jahre brauchen, um zu reifen.

Beim Preis lässt ein gesunder Launch dem Käufer Spielraum. Beim Zahlungsplan prüfen Sie den Anteil der Zahlungen vor und nach der Übergabe, ob es einen Ratenplan nach der Übergabe gibt und wie hoch die erste Zahlung ist.

Das Projekt muss beim Land Department registriert sein, und die Zahlungen müssen auf ein Treuhandkonto fließen. Das ist die Grundhygiene von Off-plan in Dubai und kein Verkaufsargument.

Wer kauft am ersten Tag noch mit?

Das ist ein eigener Indikator. Wird ein erheblicher Teil des Kontingents von Flippern gekauft, die weiterverkaufen wollen, entsteht bis zur Übergabe des Gebäudes ein Überhang an Angebot auf dem Wiederverkaufsmarkt, der auf den Preis drückt.

Projekte, die Endnutzer für sich selbst kaufen, altern besser. Die Käuferstruktur zu Beginn bestimmt Ihren Ausstieg lange vor der Fertigstellung des Gebäudes, deshalb gehört sie neben dem Preis in die Analyse.

Welche Strategien funktionieren bei neuen Launches?

Drei. Die erste ist der frühe Einstieg mit Wiederverkauf vor der Fertigstellung: Sie kaufen zum Start und steigen nach einem bis anderthalb Jahren aus, wenn die Preisliste mehrfach angehoben wurde.

Das funktioniert bei starken Launches, setzt aber Kenntnis der Regeln voraus: Die meisten Bauträger erlauben die Abtretung erst, nachdem ein bestimmter Anteil des Preises bezahlt ist. Die Bedingungen unterscheiden sich von Projekt zu Projekt und sind im Vertrag festgelegt.

Die zweite lautet: zum Launch kaufen, bis zur Schlüsselübergabe halten und vermieten. Entscheidend sind hier ein Standort mit etablierter Mietnachfrage und ein Zahlungsplan nach der Übergabe, der teilweise durch die Mieteinnahmen gedeckt wird.

Die dritte, konservative Strategie besteht darin, nicht die erste Ankündigung in einem Viertel zu kaufen, sondern die zweite oder dritte Phase eines bewährten Masterplans. Die Infrastruktur ist bereits sichtbar, die Risiken sind geringer, und die Preise liegen im Vergleich zu fertigen Wohnungen noch auf Launch-Niveau.

Dieser Weg verzichtet auf einen Teil der Rendite zugunsten der Planbarkeit – ein vernünftiger Kompromiss für das erste in Dubai angelegte Kapital.

Die Fehler, die Käufer bei Launches immer wieder machen

Am häufigsten ist der Kauf unter dem Druck der Knappheit: „Es ist nur noch die oberste Etage übrig“, „morgen steigt der Preis“. Knappheit ist ein gängiges Verkaufsinstrument, und eine in einer Stunde getroffene Entscheidung ohne Marktvergleich ist selten die beste.

Der zweite Fehler ist, eine Einheit nach der Preisliste statt nach dem Stack auszuwählen. Eine günstige Einheit mit Blick auf die Baustelle des Nachbarturms verliert bei Miete und Wiederverkauf auf Jahre hinaus.

Der dritte ist, die Gesamtkosten des Besitzes zu ignorieren: Service Charges, Registrierungsgebühr, Provision, Möblierung. Zusammen verändern diese Posten die Nettorendite in jedem Ertragsmodell spürbar.

Der vierte ist, das Geld auf mehrere angesagte Launches gleichzeitig zu verteilen, statt eine gut ausgewählte Einheit zu kaufen. Diversifikation funktioniert, wenn jedes Objekt den Filter bestanden hat, und nicht, wenn das Risiko einfach auf mehrere zweifelhafte Projekte verschmiert wird.