Dubais Bevölkerungswachstum: Wie jeder Masterplan sein eigenes Ziel übertraf

Dubai veröffentlicht seit 1960 formelle Stadt-Masterpläne, etwa alle 10 bis 15 Jahre einen neuen, und fast jede Fassung dreht sich um eine Frage: Wie viele Menschen werden hier leben? Die Bilanz zählt, weil die Pläne regelmäßig erfüllt oder übertroffen statt verfehlt werden.

Wie weit reicht die Planungstradition zurück?

Dubais erster formeller Stadtplan entstand Jahrzehnte vor der vom Öl finanzierten Skyline. Er wurde 1960 erstellt, lange bevor das Emirat die Bevölkerung oder die Wirtschaft hatte, um die darin vorgesehenen Straßen, Häfen und Stadtteile zu rechtfertigen.

Diese Gewohnheit, für eine Stadt zu planen, die es noch nicht gab, wurde zur Vorlage für alles Weitere: etwa alle zehn bis fünfzehn Jahre ein neuer Masterplan, jeder ehrgeiziger als der vorige und jeder vor allem auf eine Bevölkerungsprognose statt auf eine feste Liste von Gebäuden gestützt.

Das ist wichtig, weil es viel darüber erklärt, wie die Stadt heute aussieht und funktioniert. Infrastruktur in Dubai wird selten für die aktuelle Nachfrage gebaut, sondern für eine Einwohnerzahl, die ein Jahrzehnt oder mehr im Voraus festgelegt wurde.

Straßen, Metrolinien, Schulen, Krankenhäuser und Versorgungsnetze werden danach dimensioniert, wo die Planer die Stadt erwarten, nicht danach, wo sie gerade steht. Fällt die Prognose – wie wiederholt geschehen – zu vorsichtig aus, bleibt der Stadt Spielraum statt Stau.

Was geschah nach dem Plan von 2012?

Der jüngste abgeschlossene Zyklus vor dem aktuellen Plan 2040 wurde um 2012 aufgestellt. Sein zentrales Bevölkerungsziel lautete 1,9 Millionen Einwohner bis 2020.

Die Zahl galt damals als ehrgeizig – Dubais Bevölkerung war in den 2000er-Jahren schnell gewachsen, doch ein Sprung auf 1,9 Millionen innerhalb von acht Jahren war auf dem Papier noch ein Stretch-Ziel.

Heute leben in Dubai rund 3,2 Millionen Einwohner, weit über der Marke von 2020 und über dem Zieljahr des Plans hinaus. Bei mehreren der zugrunde liegenden Kennzahlen des Plans – nicht nur bei der reinen Einwohnerzahl, sondern auch bei Dichte, Versorgungsabdeckung und Infrastrukturkapazität – wurden die Ziele nicht bloß erreicht, sondern übertroffen.

Diese Bilanz ist der Grund, warum Planer, Entwickler und Investoren Dubais künftige Bevölkerungsziele eher als Untergrenze denn als Obergrenze behandeln.

Warum lautet das Ziel immer „die beste Stadt der Welt“?

Jeder Planungszyklus trug dieselbe Grundambition: Dubai zu einer der besten Städte der Welt zu machen, gemessen an der jeweils gängigen Kennzahl – Lebensqualität, Geschäftsumfeld, Sicherheit, Anbindung, Tourismusvolumen.

Es ist ein bewusst breites Ziel, und es hat Entscheidungen weit über den Wohnungsbau hinaus geprägt, vom Flughafenausbau über das Metronetz bis zum Tourismuskalender.

An diesem breiten Maßstab gemessen lassen sich die Ergebnisse kaum bestreiten. Dubai liegt derzeit bei fast jedem großen globalen Städteranking unter den Top 30 – von Sicherheits- und Geschäftskostenrankings bis zu Tourismus- und Lebensqualitätsstudien.

Kein einzelnes Ranking erfasst das ganze Bild, doch die Konsistenz über sehr unterschiedliche Methodiken hinweg ist das interessantere Signal: Dies ist keine Stadt, die bei einer Kennzahl gut und bei den übrigen schlecht abschneidet.

Warum ist diese Geschichte für 2040 wichtig?

Der aktuelle Dubai 2040 Urban Master Plan ist der jüngste Eintrag in derselben Reihe und erbt dieselbe Bilanz, erfüllt oder übertroffen statt verfehlt zu werden.

Das ist ein aussagekräftiger Datenpunkt für alle, die beurteilen wollen, ob ein bestimmtes Ziel im Plan 2040 – eine Verkehrslinie, die Einwohnerzahl eines Viertels, ein Grünflächenanteil – realistisch oder bloß Werbebotschaft ist.

Er ist auch ein nützliches Korrektiv gegen einen verbreiteten Fehler: Dubais offizielle Pläne als Wachstumsobergrenze zu lesen. Historisch verhielten sie sich eher wie eine Untergrenze – eine Mindestzusage, die die Stadt regelmäßig übertroffen hat, nicht eine Decke, die sie nur mit Mühe erreicht.

Für jeden, der eine langfristige Position im Immobilienmarkt von Dubai abwägt, ist dieses Muster einer der konkreteren Gründe, warum der Markt über mehrere sehr unterschiedliche Konjunkturzyklen hinweg weitergewachsen ist.

Was bedeutet das Wachstumsmuster für Käufer?

Eine Stadt, die ihre eigenen Bevölkerungsprognosen immer wieder übertrifft, braucht per Definition immer wieder mehr Wohnraum, mehr Handelsfläche und mehr Infrastruktur als ursprünglich geplant.

Das garantiert nicht, dass jedes Viertel oder jedes Projekt gut abschneidet – viele einzelne Gebäude und sogar ganze Stadtteile liegen unter dem Durchschnitt der Gesamtstadt –, schafft aber einen deutlich stützenderen Rahmen für die Nachfrage als ein Markt, in dem Prognosen regelmäßig verfehlt werden.

In der Praxis ist das einer der Gründe, warum ich Kunden eher zu Gebieten rate, die im aktuellen Plan 2040 ausdrücklich genannt werden, als zu Vierteln, die nur existieren, weil ein Entwickler dort Land gekauft hat.

Wenn das Bevölkerungswachstum den Plan immer wieder schlägt, profitieren zuerst die Gebiete, um die der Plan herum aufgebaut wurde, weil dort Verkehrsanbindung, Schulen und öffentliche Einrichtungen vorrangig entstehen und nicht erst nachträglich nachgerüstet werden.

Es lohnt sich, daran zu erinnern, warum Dubais Bevölkerung seine eigenen Prognosen überhaupt immer wieder übertrifft.

Anders als in vielen Städten, in denen das Wachstum vor allem durch Geburten getragen wird, besteht Dubais Bevölkerung überwiegend aus Einwohnern, die der Arbeit wegen zugezogen sind, und dieser Zuzug folgt dem Tempo neuer Gewerbelizenzen, Freezones und entstehender Infrastruktur und nicht einer festen Geburtenrate.

Das ist ein Grund, warum Planer die Zahlen wiederholt zu niedrig angesetzt haben: Organisches Wachstum lässt sich leichter modellieren als die Frage, wie schnell eine Stadt weiter neue Einwohner anzieht, sobald die Infrastruktur für sie steht.