Wzrost liczby ludności Dubaju: jak każdy plan generalny pobił własny cel

Dubaj publikuje formalne plany generalne miasta od 1960 roku, nowy mniej więcej co 10–15 lat, a niemal każdy z nich opiera się na jednym pytaniu: ilu ludzi będzie tu mieszkać. Ta historia ma znaczenie, bo plany były wypełniane lub przekraczane, a nie chybiane.

Od kiedy Dubaj planuje miasto?

Pierwszy formalny plan urbanistyczny Dubaju powstał na długo przed skyline'em wyrosłym na ropie. Sporządzono go w 1960 roku, gdy emirat nie miał jeszcze ani ludności, ani gospodarki uzasadniającej drogi, porty i dzielnice, które w nim zapisano.

Zwyczaj planowania miasta, którego jeszcze nie ma, stał się wzorem dla wszystkiego, co nastąpiło później: nowy plan generalny mniej więcej co dziesięć do piętnastu lat, każdy ambitniejszy od poprzedniego i oparty przede wszystkim na prognozie ludności, a nie na stałej liście budynków.

To wyjaśnia wiele z tego, jak miasto wygląda i działa dzisiaj. Infrastrukturę w Dubaju rzadko buduje się pod obecny popyt, lecz pod liczbę mieszkańców ustaloną z dziesięcioletnim lub dłuższym wyprzedzeniem.

Drogi, linie metra, szkoły, szpitale i sieci komunalne są wymiarowane pod miejsce, w którym planiści oczekują miasta, a nie pod to, gdzie ono stoi dziś. Gdy prognoza okazuje się zachowawcza, jak to się wielokrotnie zdarzało, miasto ma zapas przepustowości zamiast korków.

Co wydarzyło się po planie z 2012 roku?

Ostatni zakończony cykl przed obecnym planem 2040 opracowano około 2012 roku. Jego główny cel ludnościowy to 1,9 mln mieszkańców do 2020 roku.

Wówczas uznawano ten cel za ambitny: populacja Dubaju szybko rosła w latach 2000., ale skok do 1,9 mln w ciągu ośmiu lat nadal był na papierze celem trudnym do osiągnięcia.

Dziś Dubaj liczy około 3,2 mln mieszkańców, czyli znacznie więcej niż próg z 2020 roku i więcej niż rok graniczny samego planu. W kilku wskaźnikach leżących u podstaw planu, nie tylko w samej liczbie mieszkańców, ale też w gęstości zaludnienia, dostępności usług i przepustowości infrastruktury, cele nie tylko osiągnięto, lecz przekroczono.

Ten dorobek jest powodem, dla którego planiści, deweloperzy i inwestorzy traktują przyszłe cele ludnościowe Dubaju jako dolną granicę, a nie sufit.

Dlaczego celem zawsze jest „najlepsze miasto na świecie”?

Każdy cykl planistyczny niósł tę samą ambicję: uczynić z Dubaju jedno z najlepszych miast świata według tego wskaźnika, który akurat jest w modzie: jakości życia, otoczenia biznesowego, bezpieczeństwa, łączności czy liczby turystów.

To cel celowo szeroki i wpłynął na decyzje daleko wykraczające poza mieszkalnictwo, od rozbudowy lotniska, przez sieć metra, po kalendarz wydarzeń turystycznych.

Według tej szerokiej miary trudno kwestionować wyniki. Dubaj plasuje się obecnie w pierwszej trzydziestce niemal każdego ważnego globalnego rankingu miast, od bezpieczeństwa i kosztów prowadzenia biznesu po turystykę i jakość życia.

Żaden pojedynczy ranking nie oddaje pełnego obrazu, ale ciekawszym sygnałem jest spójność wyników w bardzo różnych metodologiach: to nie jest miasto, które dobrze wypada w jednym wskaźniku, a słabo w pozostałych.

Dlaczego ta historia ma znaczenie dla 2040?

Obecny Dubai 2040 Urban Master Plan jest kolejnym ogniwem tego samego ciągu i dziedziczy ten sam dorobek planów wypełnianych lub przekraczanych, a nie chybianych.

To istotny punkt odniesienia dla każdego, kto próbuje ocenić, czy konkretny cel w planie 2040, na przykład linia transportowa, liczba mieszkańców dzielnicy czy wskaźnik terenów zielonych, jest realistyczny, czy to tylko aspiracyjny marketing.

To także użyteczna korekta częstego błędu: traktowania oficjalnych planów Dubaju jako sufitu wzrostu. Historycznie zachowywały się raczej jak dolna granica, minimalne zobowiązanie, które miasto konsekwentnie przekraczało, a nie limit, do którego z trudem dochodzi.

Dla kogoś, kto rozważa długoterminową pozycję na rynku nieruchomości w Dubaju, ten wzorzec jest jednym z bardziej konkretnych powodów, dla których rynek rósł przez kilka bardzo różnych cykli gospodarczych.

Co wzorzec wzrostu oznacza dla kupujących?

Miasto, które stale przekracza własne prognozy ludnościowe, z definicji potrzebuje więcej mieszkań, powierzchni handlowych i infrastruktury, niż pierwotnie zakładało.

To nie gwarantuje, że każda dzielnica i każda inwestycja będzie dobrze wypadać: wiele pojedynczych budynków, a nawet całych osiedli osiąga wyniki poniżej średniej dla miasta. Daje jednak korzystniejsze tło popytowe niż rynek, na którym prognozy regularnie się nie sprawdzają.

W praktyce to jeden z powodów, dla których kieruję klientów do obszarów wprost wymienionych w obecnym planie 2040, a nie do dzielnic, które istnieją tylko dlatego, że deweloper kupił tam grunt.

Gdy wzrost liczby ludności stale przebija plan, jako pierwsze korzystają obszary, wokół których plan zbudowano, bo połączenia transportowe, szkoły i obiekty publiczne priorytetyzuje się tam od początku, a nie dobudowuje później.

Warto pamiętać, dlaczego populacja Dubaju w ogóle wciąż wyprzedza własne prognozy.

W odróżnieniu od wielu miast, gdzie wzrost napędzają głównie urodzenia, ludność Dubaju w ogromnej większości tworzą osoby, które przeprowadziły się tu do pracy, a napływ ten odpowiada tempu powstawania nowych licencji biznesowych, stref wolnocłowych i infrastruktury, a nie stałemu wskaźnikowi urodzeń.

To jeden z powodów, dla których planiści wielokrotnie niedoszacowali liczb: łatwiej modelować wzrost naturalny niż przewidzieć, jak szybko miasto będzie przyciągać nowych mieszkańców, gdy infrastruktura do ich obsługi już istnieje.