La croissance démographique de Dubaï : comment chaque plan directeur a dépassé son objectif

Dubaï publie des plans directeurs urbains officiels depuis 1960, un nouveau tous les 10 à 15 ans environ, et presque chaque version repose sur une seule question : combien de personnes vivront ici. Ce bilan compte, car les plans sont tenus ou dépassés, et non manqués.

Depuis quand cette habitude de planifier existe-t-elle ?

Le premier plan d'urbanisme officiel de Dubaï précède de plusieurs décennies les gratte-ciel financés par le pétrole. Il a été établi en 1960, bien avant que l'émirat ait la population ou l'économie pour justifier les routes, les ports et les quartiers qu'il dessinait.

Cette habitude de planifier une ville qui n'existait pas encore est devenue le modèle de tout ce qui a suivi : un nouveau plan directeur tous les dix à quinze ans environ, chacun plus ambitieux que le précédent, et chacun bâti avant tout sur une prévision de population plutôt que sur une liste figée de bâtiments.

Cela explique beaucoup de choses sur l'aspect et le fonctionnement actuels de la ville. À Dubaï, l'infrastructure est rarement construite pour la demande du moment ; elle l'est pour un chiffre de population fixé dix ans ou plus à l'avance.

Routes, lignes de métro, écoles, hôpitaux et réseaux sont dimensionnés pour là où les planificateurs attendent la ville, et non pour là où elle en est. Quand la prévision se révèle prudente, comme c'est arrivé à répétition, la ville dispose de marge plutôt que de congestion.

Que s'est-il passé après le plan de 2012 ?

Le dernier cycle achevé avant l'actuel plan 2040 a été défini vers 2012. Son principal objectif démographique était de 1,9 million d'habitants d'ici 2020.

Ce chiffre était jugé ambitieux à l'époque : la population de Dubaï avait augmenté rapidement dans les années 2000, mais atteindre 1,9 million en huit ans restait, sur le papier, un objectif difficile.

Dubaï compte aujourd'hui environ 3,2 millions d'habitants, bien au-delà de ce jalon de 2020 et de l'année limite du plan lui-même. Sur plusieurs indicateurs sous-jacents du plan, et pas seulement le nombre d'habitants mais aussi la densité, la couverture des services et la capacité des infrastructures, les objectifs ont été dépassés et non simplement atteints.

Ce bilan explique que planificateurs, promoteurs et investisseurs traitent les objectifs démographiques futurs de Dubaï comme un plancher et non comme un plafond.

Pourquoi l'objectif est-il toujours « le meilleur du monde » ?

Chaque cycle de planification porte la même ambition de fond : faire de Dubaï l'une des meilleures villes du monde selon l'indicateur à la mode du moment, qu'il s'agisse de qualité de vie, de climat des affaires, de sécurité, de connectivité ou de fréquentation touristique.

C'est un objectif délibérément large, qui a orienté des décisions bien au-delà du logement, de l'extension de l'aéroport au réseau de métro et au calendrier touristique.

À cette aune, les résultats sont difficiles à contester. Dubaï figure actuellement dans les 30 premières places de presque tous les grands classements mondiaux de villes, des palmarès de sécurité et de facilité à faire des affaires aux enquêtes sur le tourisme et la qualité de vie.

Aucun classement ne résume tout, mais la régularité entre des méthodologies très différentes est le signal le plus intéressant : ce n'est pas une ville qui brille sur un critère et déçoit sur les autres.

Pourquoi cet historique compte-t-il pour 2040 ?

L'actuel plan directeur urbain Dubai 2040 est le dernier maillon de cette même séquence, et il hérite du même bilan : des objectifs tenus ou dépassés, rarement manqués.

C'est un repère utile pour juger si un objectif précis du plan 2040, qu'il s'agisse d'une ligne de transport, de la population d'un quartier ou d'un ratio d'espaces verts, est réaliste ou relève du marketing d'aspiration.

C'est aussi un correctif contre une erreur courante : lire les plans officiels de Dubaï comme un plafond de croissance. Historiquement, ils se sont comportés davantage comme un plancher, un engagement minimal que la ville a constamment dépassé plutôt qu'un plafond difficile à atteindre.

Pour qui envisage une position de long terme dans l'immobilier de Dubaï, cette régularité est l'une des raisons les plus concrètes pour lesquelles le marché a continué de croître à travers plusieurs cycles économiques très différents.

Que signifie cette dynamique pour les acheteurs ?

Une ville qui dépasse sans cesse ses propres prévisions de population est, par définition, une ville qui a toujours besoin de plus de logements, de surfaces commerciales et d'infrastructures que prévu.

Ce n'est pas une garantie que chaque quartier ou chaque projet performe, car de nombreux immeubles et même des quartiers entiers font moins bien que la moyenne de la ville, mais cela offre un contexte de demande plus favorable que celui d'un marché où les prévisions sont régulièrement manquées.

En pratique, c'est l'une des raisons pour lesquelles j'oriente mes clients vers des secteurs expressément cités dans le plan 2040 actuel, plutôt que vers des quartiers qui n'existent que parce qu'un promoteur y a acheté du terrain.

Quand la croissance démographique continue de battre le plan, les secteurs autour desquels il a été construit sont les premiers à en profiter, car les liaisons de transport, les écoles et les équipements publics y sont prioritaires au lieu d'être rajoutés après coup.

Il faut aussi rappeler pourquoi la population de Dubaï dépasse sans cesse ses propres prévisions.

Contrairement à de nombreuses villes où la croissance vient surtout des naissances, la population de Dubaï est en grande majorité composée de résidents venus pour travailler, et cet afflux suit le rythme des nouvelles licences d'entreprise, des zones franches et des infrastructures mises en service, plutôt qu'un taux de natalité fixe.

C'est en partie pour cela que les planificateurs ont à répétition sous-estimé les chiffres : il est plus facile de modéliser une croissance organique que de prévoir à quelle vitesse une ville continuera d'attirer de nouveaux habitants une fois les infrastructures en place.